1、公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为平方米。土地总成本为万元，区按实际占地面积分摊的土地成本为万元。城市基础设施配套费人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省青岛市有关规定执行，并参照市场价进行计算。预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。三投资估算初步测算，区建设总投资为万元，其中土地成本万元包括土地转让费契税业务费等建筑安装工程费用万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电空调道路绿化等工程的建设费用青岛国际贸易中心可行性研究报告其他费用万元，包括城市基础设施配套费勘察设计费工程监理费劳保基金等预备费用万元建设期利息万元。区投资估算汇总见表。区投资估算汇总表表单位万元序号项目名称投资土地成本二建筑安装工程费用土。

2、青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建的青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量的人流物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。符合青岛市中央商务区的建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路南京路福州路的部分地区，已经规划作为中心，并且已。

3、路补偿费掘路面积文明施工增加费建筑面积元工程设计监理费建安造价招标代理费建安造价支护设计观测费建筑面积三项合计四预备费用二三项四项合计五建设期利息分摊贷款亿元年利率五项总计青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告二零零七年目录第章投资估算和资金筹措第节投资估算第二节资金筹措及使用计划第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据第二节区财务分析与评价青岛国际贸易中心可行性研究报告第章投资估算和资金筹措第节投资估算建设规模与内容青岛国际贸易中心区位于东海西路号，占地面积方米，规划建筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，高级公寓平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。二投资估算编制说明根据建设单位青岛中金渝能置业有限公司与济南军区联勤部签定的军用土地使用权转让合同，土地使用权转让面积。

4、知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块的地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。年月日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。二项目建设的必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划。

5、产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着房地产走势的新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长。青岛房地产发展概况单位元施工变压器用电租赁费按月收取元月三通平费用建筑面积元建筑垃圾平整费基槽挖方元施工占道费占道面积元天。

6、工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措区建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算青岛国际贸易中心可行性研究报告采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。区资金筹措及使用计划见表。区资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他青岛国际贸易中心可行性研究报告第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售。

7、建成了近万平方米。在建的青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地处青岛的核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划。第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。年，全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，。

8、税金及附加土地增值税青岛国际贸易中心可行性研究报告投资利税率总投资区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入的建设投资运营费用销售费用销售收入的管理费用销售收入的增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润的税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，区的各项财务评价指标如下青岛国际贸易中心可行性研究报告序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年区全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出区房屋全部出售后可实。

9、年国税系统组织税收收入含海关代征亿元,增长地税税收收入亿元,增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛市房。

10、税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入的计算。青岛国际贸易中心可行性研究报告管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入的计算。第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，区销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营。

11、利润青岛国际贸易中心可行性研究报告万元税后，投资利润率达全部投资所得税后财务内部收益率为，远高于的财务基准收益率投资回收期为年，财务净现值为万元。表明区建设投资效益较好，能够及时偿还银行贷款，项目建设财务上可行。区投资估算明细表附表序号项目名称计算基础数量单价总价万元土地成本占地元二建筑安装工程费用土建工程土石方工程土石方量万元边坡支护商业裙房建筑面积元④高级公寓建筑面积元地下室建筑面积元安装工程电气工程建筑面积元消防工程建筑面积元空调工程建筑面积元④给排水工程建筑面积元弱电系统工程建筑面积元热交换工程建筑面积元电梯工程部万元部排烟及通风工程建筑面积元装饰工程青岛国际贸易中心可行性研究报告商业裙房室内装饰工程建筑面积元高级公寓建筑面积元地下商场室内装饰工程建筑面积元④外墙装饰工程建筑面。

12、方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据的确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房高级公寓地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项青岛国际贸易中心可行性研究报告目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税的和。土地增值税根据土地增。

参考资料：

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[2]国际箱包礼品城项目可行性建议书（第40页，发表于2022-06-24）

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[13]国际机场城市候机楼项目可行性建议书（第36页，发表于2022-06-24）

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[16]国际推广中学实习基地建设项目可行性建议书（第11页，发表于2022-06-24）

[17]国际户外运动基地项目可行性建议书（第23页，发表于2022-06-24）

[18]国际建材装饰城项目可行性建议书（第59页，发表于2022-06-24）

[19]国际建材城项目可行性建议书（第17页，发表于2022-06-24）

[20]国际康复辽阳中心项目可行性建议书（第32页，发表于2022-06-24）