额单位亿元社会消费品零售总额居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长，比平均水平增幅高个百分点。市区居民人均生活消费性支出元，比上年增长。市区居民年末人均住房建筑面积平方米,比上年增长。市区每百户居民家庭拥有汽车辆空调器台移动电话部家用计算机台微波炉台热水器台助动车辆。全市农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。人均生活消费性支出元，增长。农村居民人均居住面积达平方米,比上年增长。年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机台电冰箱台空调器台热水器台微波炉台移动电话部家用计算机台。年末，城乡居民储蓄存款余额达亿元，比上年末增长。居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额单位亿元居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额旅游业保持快速发展。全年接待入境旅游者万人次，比上年增长接待国内游客万人次，增长。旅游总收入达到亿元，增长。市民出境旅游人数为万人次，比上年增长。旅游基础设施日趋完善。至年末，全市各类旅行社达家，其中国际旅行社家星级宾馆达到家，其中五星级酒店家级景区个，其中景区个，景区个。旅游收入单位亿元旅游收入二钱江新城区域规划概况国家高新技术产业开发区天堂硅谷•滨江新城高新技术产业开发区建于年，是国务院批准的国家级高新区，区域总规划面积平方公里，处于中国长三角经济最活跃的区域。高新区高新产业集聚创新能力强，是高等院校科研单位及智力资源的密集区域，也是的硅谷和新城。高新区集聚了市以上的高新技术企业，以上的软件企业，以上的服务外包企业大主导产业分别为通信设备制造业软件及服务外包业集成电路业数字电视业电子商务业动漫网游业。高新区被授予国家软件产业基地国家通信产业园国家集成电路设计产业化基地国家动画产业基地国家高新技术产业标准化示范区国家知识产权试点园区国家留学人员创业园中国服务外包基地城市示范区中国软件出口欧美工程试点基地国家软件出口创新基地信息产业国家高技术产业基地等称号。年，全区实现生产总值亿元，技工贸总收入亿元，规模以上工业销售产值亿元，滨江创新指数经初步测算达到点累计利用外资亿美元家外商投资企业。全区人口万。滨江区将形成西北部沿钱塘江边为公共服务设施研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成心四轴二区六片三基地的布局结构。心四轴二区六片三基地的布局结构如下个公共中心，即高新开发区滨江东部的区级中心。四条发展轴，即沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区，即高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片，即本域内的九大居住片。三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。城市道路交通快速路系统中兴路萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展的重点方向，对项目的定位提供了必要的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进区域商业住宅需求的提升。第三章市场可行性分析市区房地产市场发展概况商品房市场概况商品房总体指标包括余杭萧山房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资亿元施工面积万平方米其中住宅施工面积万平方米商品房新开工面积万平方米其中住宅新开工万平方米房地产竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米房屋销售面积万平方米销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。第五章项目构想与建设规划项目构想产品初步定位钱江南岸核心区域精品住宅社区目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费群应是第层面本地就本地目标消费群而言，倾向于购买滨江区住宅的客户群体主要应是对该区域情况较为熟悉，业已形成对该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于滨江复兴地区城中城东这几个区域。另外，滨江作为钱江南岸新城市中心，随着轨道交通的建成，其吸引力必将涵盖市内其他区域和周边郊县。再次，随着滨江区的发展和成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之。第二层面省内经济发达地区温州台州宁波金华义乌第三层面省外海外客户在杭常驻，有经济实力目标客户特征分析年龄特征年龄分布在岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。职业特征各类私营业主，创业型业主政府官员和高级白领经营管理领域职业经理人，管理顾问，专业代理商，高级营销人员专业技术领域工程师建筑师电脑程式设计师会计师医师高级证券从业者高科技应用型产业研究人员贸易从业人员。社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授产品认知和需求特征对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的阅历，般而言倾向于认同稳重大气典雅精致的建筑风格。注重有利于身心健康的区域大环境环境景观在高档物业购买决策中的重要性较般物业更高。目标客户群体对于产品的朝向要求较高，南向南偏东是绝对主流选择，同时考虑户外景观的优质性，自然性。目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目的，相对于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积的户型设计。与置业者的置业目的内敛不张扬的群体特征相关联，对安全性私密性的要求在选择中高档物业时是重要的决策因素之，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度小区物业管理会所管理客户资料管理人员管理等等对于满足改善居住条件舒适型居住住需求的高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置康体设施私人或半私人的交流空间营造是配套设置的着力点客户群体子女般而言年龄较大，在设置配套时应充分考虑这特性，使配套更为合理实用。旦形成对个品牌产品的认同和信赖后，其品牌忠诚度较高，并能有效影响周边人群的价值取向，品牌追随很大程度上能满足其身份和地位的隐性心理追求。有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对稀缺行身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。二产品初步构想根据本项目周边主要楼盘的供应以及消化结构特征，建议本项目户型配比如下项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积户数户以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计项目主要经济技术指标表用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策的限制。二项目主要开发节点时间计划项目各阶段分时安排表阶段时间进度可行性研究年月土地取得年月设计年月四证取得年月桩基工程年月基础工程年月主体工程年月室内装饰工程年月室外工程年月交房年月三工程实施进度项目实施进度表建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房第六章经济可行性分析销售价格估算可比楼盘价格情况新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅价格暂定是否精装是是是否否否否是商铺价格车位未定价格数据来源透明售房网，截止日期单价元平方米万元个重点参考楼盘近期二手房成交情况楼盘名年月月月月成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方春江花月金色家园赞成林风金色海岸二价格估算住宅价格以中档精装修价格核算。平方米万元车位价格万元二投资估算投资估算表序项目单方成本数值总额万估算说明号元土地费用按照约的利润推算土地费用契税地价总额前期费用设计费规费前期工程费根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算工程费用建安工程费室外工程费用环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算期间费用贷款年利率暂按，亿元贷款，年期计算财务费用管理费用销售费用按每年万元，周期年暂估按销售额的暂估税费营业费税费附加土地增值税城建税，教育费附加，地方教育费附加，印花税，水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计二销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积平均售价销售比例三财务分析全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量二资本金财务现金流量表序号项目合计万元现金流入其中销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流累计净现金流四敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减少时，项目盈利大大增加，投资利润率为。投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率二平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加时，项目盈利大大增加，投资利润率为当平均销售价格降低时，项目盈利大幅降低，投资利润率为。平均售价敏感性分析表基本方案万元项目总投资