1、案例案例二案例三案例名称富通好旺角街铺丽晶国际街铺幸福海岸街铺销售均价元比较因素权分区域因素在片区中的位置交通便利度片区成熟度城市规划个别因素本身及周边商业规模商业物业档次及管理商业繁华度周边配套附近人流量升值空间时间因素销售时机合计价格修正系数销售价格加权分加权平均值元初步均价修正调整宝安区商业用房价格指数变化表年度商业用房价格指数季度变化年度变化数据来源国土局统计数据宝安区商业用房价格指数走势图数据来源国土局统计数据如上表和上图所示，从年第季度到年第季度，宝安区商业用房的房价指数直保持较平稳的上升趋势，年度增长速度为。测算本项目公寓初步均价的有效数据采集时间均在年第季度，而本项目推售时间约在年第季度，考虑到市场价格走势的增长变化和未来中心区商业环境的逐渐成熟，预计本项目初步均价将每。

2、口亿美元，增长对东盟出口亿美元，增长。数据来源深圳市宝安区统计局出口商品结构出现明显变化，高新技术产品出口比重继续扩大从出口贸易方式上看，年宝安区来料加工持续下滑，进料加工贸易般贸易大幅攀升，显示宝安区产业结构进步优化。全年加工贸易出口亿美元，增长，占全区出口总额的，其中，来料加工贸易出口亿美元，下降进料加工贸易出口亿美元，增长。进料加工出口增长高于全区出口增长个百分点，占全区出口总额的，进料加工出口已成为出口贸易的主要形式。从出口产品结构看，机电产品出口增长稳定，高新技术产品出口比重继续增大，增强了宝安区工业的国际竞争力。年，机电产品出口亿美元，增长，占出口总额的高新技术产品出口亿美元，增长，占外贸出口的比重由年的提高到出口大企外资独占熬头从出口企业看，外资企业占绝对优势，大型企。

3、现工业投资增长较快年工业投资完成亿元，增长，高出全区固定资产投资增速个百分点。年工业投资占整个固定投资比重的，同比上年提高个百分点。工业投资的快速增长为宝安区工业发展提供了坚强的后劲。园区和重点建设项目完成顺利首先是园区建设进展良好。光明园区规划建设为平板显示器化合物半导体照明和生物医药大产业化基地，核心项目已相继开工建设观澜园区内的企业建设全面提速，现有信盈科技日自身素质采用严谨科学的市场比较法的定价方式。市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，对可比项目的销售价格根据其权重进行适当修正，以此测算本项目客观合理的价格。权重分析与初步价格测算通过市场调查结合严谨的综合修正评估后，运用市场比较法对可比案例的平均售价再次修正加权平均计算得出本项目的参考均价。比较案例项目物业。

4、主要新增因素。对外贸易出口额首次超过东莞年宝安区外贸进出口总额达亿美元，同比增长。其中，进口亿美元，同比增长出口亿美元，完成市下达任务的，占全市出口总额的，是全国出口总额亿美元的左右。随着年宝安区工业产值第次超过东莞，年宝安区出口也第次超过东莞市亿美元的出口额，远高于龙岗区亿美元的出口水平，在珠三角的出口强区地位进步巩固如图。主要表现数据来源深圳市宝安区统计局出口市场多元化，重点区域集中在亚洲和北美洲从重点出口区域看，以香港和美国为主的亚洲北美洲仍然是最重要的出口基地，对独联体东盟欧盟的出口增长也很快如图。年宝安区对亚洲出口是亿美元，增长，其中香港出口亿美元，增长由于中日间的政治冷也影响到经济凉，对日出口首次下降。对北美洲出口亿美元，增长两洲合计出口亿美元，占出口总额的。对欧盟国出。

5、和企业增资扩产，呈现出签约项目减少投资额增加的新趋势。年外商直接投资亿美元，日均约万美元，同比增长。全年共有家企业继续增加投资。年香港招商会共签订项目宗，投资总额高达亿港元，已落实项，落实率达。第七届高交会共签约高新技术项目宗，合同成交总额投资亿元，增长。快速且稳定的固定资产投资增长为经济发展注入持久的活力今年以来国家实行有保有压的宏观调控政策，宝安区固定资产投资直保持健康发展的态势，为经济增长注入了源源不断的活力。年宝安区全年完成固定资产投资亿元，增长，增幅有所回落。固定资产投资资金来源亿元，增长其中，利用外资亿元，增长，是资金来源中增速最快的，但主要资金来源还是以自筹为主，占。在与国内的重点城区相比较，宝安区的固定资产投资总额与增速均居第三位如图。数据来源深圳市宝安区统计局主要表。

6、年度提高左右即元平方米通过筛选市场数据，采用市场比较法的估价方式计算得出本项目层商铺的可参考均价为元元平平方方米米。项目商业整体均价测算根据项目地块出让的规划限制条件，商业用房和邮政设施用房布置在裙楼部分，根据项目地块的大小和建筑覆盖率的限制，建筑裙楼达到层左右，我们考虑到商业价值最大化，本项目的平米商业布置在裙楼层，根据商业楼层价格差的规律，得出项目商业各层的销售价格为项目物业面积销售价格元商业层商业二层商业三层通过以上分析计算得出本项目商业的可参考均价为元元平平方方米米元元平平方方米米。第六部分项目发展模式项目开发模式影响开发模式的主要因素分析影响本项目开发模式的主要因素包括市场吸纳水平开发商实力市场吸纳水平是本项目开发成败的关键根据宝安中心区的规划以及发展进度，未来年内房地产。

7、业对出口的影响力较强。年外商投资企业出口亿美元，增长,占出口总额的。年宝安区出口超亿美元的企业由上年的家增加到家，共实现出口亿美元，占全区出口比例的出口前名的企业出口总额亿美元，占全区出口比例的。全国最大外商投资企业富士康集团出口总额达亿美元，同比增长，几乎占据了宝安区出口总额的半。集团旗下的鸿富锦精密工业仍然独占鳌头，出口亿美元，增长。年宝安区名最大的出口企业完成出口亿美元，占宝安区出口总额的如下表。大出口企业出口亿美元增长鸿富锦精密工业深圳有限公司深圳富泰宏精密工业有限公司群康科技深圳有限公司恩斯迈电子深圳有限公司富士施乐高科持深圳有限公司友利电子深圳有限公司世成电子深圳有限公司深圳宝恒集团福信工业厂深圳市宝安区沙井泰丰电机制造厂伟创力科技深圳有限公司数据来源深圳市宝安区统计局民。

8、同的定位，并按照不同的思路进行开发。当地块在较低的价位成交，即地价在元平方米之间时，项目将定位为中小户型公寓式住宅，销售价格按照同类住宅的价格标准定为元平方米当地价在较高价位成交，即地价在元平方米时，项目将定位为高档酒店式公寓，销售价格按照同类住宅的价格标准定为元平方米。若地价超过元平方米，项目的盈利水平就很低，不再具有开发价值。因此我们分别按照两种开发思路分别对项目进行财务分析。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告低价位竞拍产品开发模式财务分析成本分析本项目实施成本由地价建安费用财务费用营销费用和相关税金不可预见费等组成，地价暂按元平方米计。项目金额万元地价前期费用建安费用销售费用及税金管理费用财务费用合计项目收益收入测算依据根据项目初步规划思路，可售商品房包括住宅商业。参照本项目周边。

9、营出口大企块头越来越大在外企的出口带动下，民营企业出口的增长势头十分看好，年民营前十强出口完成亿美元，增长。民营出口的迅猛发展为宝安区内源型经济的自主创新做出了榜样，成为拉动宝安区经济增长的支不可忽视的力量。民营出口十强出口额万美元增长率深圳市美信达电器有限公司深圳市喜德盛自行车有限公司深圳市福安奋达实业有限公司深圳市兆驰多媒体有限公司深圳市鹏盛电子有限公司深圳市希科普科技发展有限公司深圳市亿博达科技有限公司深圳市力可兴电池有限公司深圳市漫步者科技有限公司深圳市欧美士达自行车有限公司数据来源深圳市宝安区统计局创新招商引资机制，改招商引资为招商选资宝安区创新招商引资机制，改招商引资为招商选资，提高企业准入门槛，把引资重点转向知名度高规模大效益好技术密集型项目上，重点抓区五园引资无地招商。

10、阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为个月，即项目可望于年月底竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始销售，销售周期预计为个月。本项目计算期为个月。施工计划横道图序号季度前期准备阶段项目施工阶段项目销售阶段竣工验收项目盈利模式项目盈利模式设计项目住宅全部对外销售项目商业全部对外销售。项目销售及经营回款计划项目住宅商业全部对外销售，实现销售回款。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告第七部分项目财务分析主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标总占地面积平方米,总建筑面积平方米住宅平方米商业平方米其他平方米容积率住宅土地使用年限年开发期年项目投标报价思路由于项目为拍卖地块，最终的成交价格有很大的不确定性，由上文所述，针对不同的成交价格，我司将对项目进行不。

11、同类物业的租金水平和成交价格，以及项目片区的整体规划功能分区和未来发展前景，通过收益还原法和市场比较法，本项目的销售价格定位由于片区目前住宅均价已达元平方米，商业首层价格达元平方米，考虑到随着片区规划的进步完善，市场价格将进步上升，本项目在二年后推向市场，住宅销售均价以最保守估计为元平方米，商业销售均价为元平方米。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告收益分析序号物业类别销售面积销售单价元合计万元备注商业销售住宅销售公建合计成本收益率分析由于项目为拍卖地块，地价须在中标后次交清，因此在项目的资金安排方面，我们假定地价全部为自有资金，开发投入由银行贷款取得，因此得到下表序号项目金额万元总销售收入总成本总收益自有资金收益率项目敏感性分析考虑到项目拍卖过程中有很多不确定性因素，都可能影响到项目成。

12、发展将保持快速上升的势头，需求也将飞速上升未来年宝安中心区的发展将进入较为稳定发展阶段，届时房地产发展也将达到新的高度，市场吸纳量将达到高峰且保持相对稳定。市场的吸纳水平以及市场的竞争力，直接关系到开发商的开发进度与开发节奏。开发商实力本项目的开发应与宝安中心区的整体运营和发展结合起来，未来市场风险具有不可预测性，都要求开发商具备较强的开发实力。确定开发顺序与开发节奏本项目总开发面积为平方米，总开发年限跨度年，每年的平均供应量在万平方米左右。有关工程计划说明及项目开发建设进度安排项目规模为总建筑面积平方米，容积率，按照拟规划条件初步策划方案和开发公司的实际情况，本项目各阶段的进度安排拟定如下前期准备阶段年月施工阶段年月年月销售阶段年月年月竣工验收和总结阶段年月其中施工。

参考资料：

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