1、地收储价格的确定收储价格确定依据江西相关规定宁都县土地收储以往类似土地价格宁都县同类别土地收储价格。土地价格本项目中龙边溪区域征地费用确定为万元亩,房屋拆迁费用确定为元，土地开发整理费用为万元亩。新中胜产业基地区域征地费用确定为万元亩,房屋拆迁费用确定为元，土地开发整理费用为万元亩。编制基数建筑工程费根据江西省建筑工程投资估算指标市政工程可行性研究投资估算编制办法及同类工程指标计算。设备购置费按项目建设单位提供的设备价格确定。安装工程费设备安装费根据设备类别按定比例计取，排水管道供水管道供电线路通讯工程的安装工程费按定额计取。其他费用建设单位管理费根据财政部财经号文规定计取。前期工作咨询费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格号计取。工程监理费根据建设工程监理。

2、营土地级市场。以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市的成功做法，这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。政府按级开发控制从严，二级放开搞活的原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。操作模式县政府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地拆迁平整以及完成基础设施建设后，交由县政府依法出让土地出让后，所有土地出让金实行先进城投公司账再转县财政。项目结算时，扣除投入的宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按分成④开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定安置房。

3、关手续,重组内部机构。三挂牌运行。城投公司召开第届董事会和成立大会,正式挂牌运行。项目建设范围项目的范围包括宁都县龙边溪，宁都新中胜产业基地。龙边溪区域土地整治西起竹坑水库东至梅江河南与博生西路相连北接翠微西路，用地规模平方公里折亩，未来的景观设施建设费其它费用及间接费用。土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项费用，包括临时建筑建设费储备期间现场管理费其它费用及间接费用。土地供应费用是指把储备的宗地通过招标拍卖协议挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括文件编制印刷费，公告费，公证费，拍卖会费用，委托拍卖佣金等。本项目收购土地全部为国有集体土地，其出让成本主要为征地成本储备成本和供应费，其中征地成本包括拆迁补偿费拆迁管理费拆迁委托费土地变更费土地测绘费土地评估费和其它费用。。

4、编制，严格预算执行，强化决算审计，通过经常性的预算检查和专项审计，控制资金流向，提高营运效率，实现资源配置最优化和投资收益最大化。加强财务监管，建立财务总监委派制和财务审计制度，由县国资办委派财务总监，对城投公司财务实施监管，县审计局定期进行财务审计，有效杜绝违规违纪现象，切实防范政府债务风险。规范资产处置，县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产的授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时须由县政府决定。建立以融资经营业绩考核为重点的激励约束机制。由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。公司经营模式政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经。

5、市政设施建设部分项目可采取建设移交模式建设，政府可公开招标确定建设单位，也可授权城投公司采取此模式建设。城投公司按建设移交模式操作方式为城投公司与县政府签订建设移交模式协议书，明确双方权利义务城投公司投入资金进行建设工程竣工验收后，移交县政府④城投公司从严控制建设成本，节约建设成本万以上的项目，按节约资金的进取奖励费超过建设成本的，由城投公司负责承担。实施步骤组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会,主任由县长担任,副主任由常务副县长和分管副县长担任,成员由县金融办财政国土建设国资，城投中心等部门和单位的主要领导组成。城投公司筹备委员会下设办公室办公室设城投中心，负责城投公司的重组工作,并向筹备委员会报告。二履行相关程序。完成公司重组方案的审批国有资产授权及国有土地使用权的划转等相。

6、相关服务收费管理规定发改价格号文计取。工程勘察设计费根据国家计委建设部发布的工程勘察设计收费标准年修订本规定，按建筑工程费计取。工程招投标费根据招标代理服务收费管理暂行办法标准，按建筑工程费的计取。预备费按工程费用和其他费用之和的计取。项目涨价预备费固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。投资估算投资估算项目总投资为万元，其中龙边溪区域期开发投资为万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元宁都新中胜产业基地期开发投资万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元。工程其他费用万元，预备费万元。具体详见总投资估算表。投资估算表序号项目或用名称土建及安装费用其它费用合计备注工程费用龙边溪区域土地开发平整基。

7、安置地由城投公司负责建设，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。二经营土地二级市场房地产开发，增加公司现金流，提高偿债能力。进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产债务平衡机制，防范债务风险，加快城市建设步伐最有效，也是最具可行性的方式之。操作模式授权城投公司注册或收购家房地产开发企业县财政注入部分现金做启动资金城投公司从市场拿地后进行房地产开发④开发净收益由县财政和县城投公司按分成。三提取融资工程代建手续费，弥补公司正常开支。加强银企合作，争取银行支持，坚持以诚信为本，积极主动向银行推介建设项目，用公司资产和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在万元以内部。

8、份内容年初贷款余额当年还本付息其中还本付息年末贷款余额总成本费用主要包括土地收储整理开发成本及财务成本，通过分析，项目的土地收储整理开发成本即项之和为万元，主要发生在计算期内的前年建设期，建设费用采取平均值计算期内利息总和为万元详见还本付息表即计算期内总成本费用为万元，各年情况详见下表序号项目计算期土地整理开发成本利息支出总成本费用本项目收入分析项目产生的效益主要主要为土地出让所得的收入，项目期开发土地共亩，其中龙边溪区域亩，新中胜产业基地亩。由于地理位置的不同，根据目前市场可知，龙边溪区域土地整治后每亩土地出让价约为万元，新中胜产业基地土地整治后每亩土地出让价约为万元。即项目的收入为万元。本项目效益分析本项目总成本费用万元，收入总额万元，根据宁都县城市投资有限公司与宁都县政府签订的土。

9、分，除核付正常融资成本外，另行给予‟的奖励，超过的部分按‟奖励。四政府投资代建项目，提取工程代建费。根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。操作模式县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司以划转的国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进县政府应将基建资金列入年度预算计划，并及时拨付到位城投公司履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理④项目完工后将建成的固定资产移交给政府，可经营性资产授权城投公司进行经营工程代建费按决算造价的大小，万元以内的项目按核付工程代建管理费，至万元以内的项目按核付工程代建管理费，超过万元以上的项目，超过部分按核付工程代建管理费。五市政设施建设采用建设移交模式，加快推进城市建设步伐。政。

10、及效益分析土地收储整理开发成本征地成本主要指土地出让权和征地拆迁所发生的系列补偿安置和管理费用。基础设施建设费指建筑物米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括道路工程给水工程排水工程供电工程通讯工程燃气工程的建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管干道的接口费用。开发间接费指开发现场组织管理所发生的各项费用。管理费指企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。预备费不可预见费按工程费用和其他费用之和的计取。财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要有资金利息金融机构手续费代理费等。本项目所发生的财务费用主要为银行贷款利息，本项目贷款亿元，年利率为，用等额还本利息照付的方式，还贷期限为年。还本付息总和为万元，即借贷期内利息综合为万元。还本付息表单位万元序号年。

11、级开发协议书，土地净收益由县财政和宁都县城市投资有限公司按分成，即宁都县城市投资有限公所得的利润为万元。投资利润率，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率。具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。序号项目计算期现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加调整所得税其他现金流出净现金流量净现金流量累计净现金流量不确定性分析成本的不确定性政策变动造成的不确定性当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。双方协商的不确定性与被征地用户的协商结果构成项目的大不确定因素。收益不确定性出让价格的不确定。

12、础设施新中胜产业基地区域土地开发平整基础设施二工程其它费用建设单位管理费财政部财经号文计取前期工作费用国家计委计价格号勘察设计费工程勘察设计收费标准年修订本规定工程监理费建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文招标代理费工程招标代理收费标准，按建筑工程费的计取三土地征用费龙边溪区域征地费用房屋拆迁补偿费用新中胜产业基地区域征地费用房屋拆迁补偿费用四预备费二三工程总投资二三四资金筹措项目总投资为万元，资金来源为银行贷款亿元，其余资金由建设单位自筹。第十章经济效益分析编制依据及说明国家建设部房地产开发项目经济评价方法根据融资成本并考虑定的风险系数，项目基准收益率确定为有关现行土地管理制度法规政策本项目计算期年，其中建设期年，经营期年根据有关规定，土地出让收入免缴营业税及所得税。收入预。

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