1、“.....但按集群式专业市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划，使场区内的道路停车场绿化给排水供暖供电卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。经营设施按目前物流主体化市场的国际水平配置，实现展示交易结算仓储配送管理信息化，人性化。服务设施按照方便安全快捷环保人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区市场分布......”。

2、“.....因此，产品质量按国际标准和国家标准两个等级控制，将切不达标的产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民用消防的专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制高端市场产品，引导消费者的消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示交易结算业务。东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场的核心竞争力，经营规模稳步扩大，五年后达到亿元，为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件东北陶瓷城的改扩建工程，目前具备以下条件经营资源国内生产陶瓷产品的制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷家，装饰陶瓷家，日用陶瓷家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东的鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏，上海的美标亚细亚冠军斯米克，山东的华光皇冠，江西的景德镇陶瓷，四川的威尼欧罗兰......”。

3、“.....河北的惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大的扩张愿望。市场内经营陶瓷的既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前的入住率已达到，已登记准备进入的商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商的调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多的经营商涌入沈阳。沈阳的地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年的产值有个亿进入沈阳销售的外地品牌和国外品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌的销售载体，是辽沈地区的大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米......”。

4、“.....用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。用于批发商品的集中收货理货发货，有两个方案，是拟在东北大马路西北侧地点距离陶瓷城处空地建座大型仓储设施，占地面积约为万平方米，建成后仓储面积万平方米。形成物流配送中心，实现储销体化。现有作为仓储的临时库房将在改扩建过程中进行统规划，重新分类配置。二是在本规划区内靠近联合路的号地块建设物流园区。本报告按第二方案考虑。长途运输和市区配送......”。

5、“.....铁路集装箱运输非常方便，可以实现铁路到仓库的直接进货和向外地转发货。公路运输依托大二环绕城高速公路沈阳至周边城市的五条高速公路沈铁高等级公路和东北大马路，进出货物的大型集装箱车辆中小型配送车辆行驶快捷，小时车运搬餐饮等岗位就业。陶瓷城改扩建后，新增销售面积万平方米现有营业面积万平方米，改扩建后为万平方米，可新增个就业岗位。新增展示交易面积万平方米，可新增个就业岗位。新增宾馆经营面积万平方米，可新增个就业岗位。是调整城区人口流向和产业布局的工程。改革开放以来，沈阳市的商品流通业起步早，发展快，成为闻名遐迩的商品流通集散地。但由于早期的市场发展完全是在自发基础上所做的局部改善性规范，因而市场多分布在闹市区和交通要道，随着城市建设的发展进程加快，人口密度增加，流动人口也越来越多，这些市场的负面影响日益突出，扰民扰校影响治安交通卫生城市形象等问题反应强烈。沈阳市历届政府都将批发市场逐步外移作为城市规划的个重点......”。

6、“.....这项规划的完全实现是个艰苦的过程。东北陶瓷城改扩建后可以将大量的交易人流引向二环以外，缓解城区压力，将市场交易业态与城区商品流通业态从地域上区隔开，满足不同需求层次的要求。风险分析项目主要风险因素识别本项目的主要风险因素有专业化与多元化的矛盾。目前方案涉及的经营项目有陶瓷消防器材油漆涂料地板家居装饰旗舰店博览中心酒店物流其他服务等，从配套的角度看是合理的，但由个开发商来投资，承担这些项目的风险，是不合理的。在陶瓷专营基础上发展相关产品，是专业化集群市场定位的需要，也是目标市场宏观发展态势的需要，但在规模化的同时如何突出项目特色，突出各品类产品的专营地位和形象，是项目成败的关键。业态变革过程中传统业态与新业态的矛盾。根据目前沈阳建材及家居市场新上项目的情况，东北陶瓷城向家居建材市场方向扩展面临着风险。相邻地区的东方家园物流园建设，引入了全新的经营理念和商品流通业态，覆盖能力和竞争力极强......”。

7、“.....可行性不高。本项目作为介于传统摊位制档口制和超市型零售业态之间的过渡业态，其风险来自于传统消费习惯的制约以及新兴业态的挑战，准确把握消费心理和市场动向，与入场经销商联合做好终端营销，才可能在激烈的市场竞争中取得优势。业务收入结构与投资回收期的矛盾。项目如以物业管理型作为长期发展战略，则存在短期内无法收回投资的潜在风险。本项目建设速度与竞争者建设速度的矛盾。目前沈阳及周边城市对于陶瓷产品市场的发展机会都给予了巨大关注。沈阳铁西九路中国家俱城正在建设四期工程，调查获悉其经营重点是陶瓷产品。如果陶瓷城的改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城。二风险程度分析上述风险对于陶瓷城改造来说不可忽视。但目前看风险是潜在的隐性的，且对项目的影响程度也各不相同。专业化与多元化矛盾的影响程度。多种经营项目由个发展商来投资，表面上看是增加了经营的稳定性，没有把鸡蛋放在个篮子里。实际上，这些项目是个整体，荣俱荣，损俱损......”。

8、“.....会引起连锁反映。各经营单元对于项目的稳定性作用排序陶瓷消防器材地板城油漆涂料旗舰店物流综合服务酒店博览中心家居。传统业态与新业态矛盾的影响程度。这是仅次于如何投资的重要因素。经营商与消费者对手交易是传统批发市场的基本实现形式。在商品流通业态变革过程中，这种最原始的流通业态首先被冲击。它所带来的是关于前途和命运的选择。业务收入结构与投资回收期矛盾的影响程度。物业管理型的市场，在未来国际化的立体市场中，以交易载体地位实现的收益是交易过程中最稳定的，但也是收益率最低的。没有自营的交易业务支持，短期内不能收回投资风险是存在的，投资回收期可能达到年以上。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。如果陶瓷城的改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城等市场，争取有限的经营资源刻不容缓。否则，后建成的市场经营资源不足将难以成市。三防范和降低风险对策关于回避风险。突出陶瓷市场的专业特色，将是本市场存在的根本。因此......”。

9、“.....吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。加速市场改扩建进程，建设筹备的同时启动招商，先期取得经营资源。关于转移风险。引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变承担风险为群体承担风险。关于控制风险。在做好交易载体的同时，确立自营的支柱业务，同时作为引导成市和降低风险的最基本措施。关于自行承担风险。将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险的要素，如投资比例的确定，对外推出投资合作项目清单等。研究结论与建议通过研究，我们提出如下结论和建议。推荐方案的总体描述我们推荐方案为备选方案。推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为,万元，其中建设投资为万元，流动资金总额为万元。资金筹措方式为全部自筹，滚动发展，即自筹启动资金亿元，期部分工程竣工后出租出售经营单元，获得继续建设资金......”。