1、敏感性分析拟定项目投资财务收入分别变化两个影响因素变化，考察本项目抗风险能力，从表可见，在所拟定因素变化范围内，财务内部收益率均高于，财务净现值均大于，说明本项目抗风险能力较强。表二财务评价敏感性分析序号项目财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年基本方案投资变化增加收入变化减少财务评价结论该项目全部投资财务内部收益率，大于财务基准收益率，财务净现值万元，远大于，投资回收期年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。该项目财务评价可行，争取多方面筹措落实建设资金尽早实施。综合评价经财务测算，本项目全部投资财务内部收益率为，远高于，财务净现值为万元，大于，均优于所拟定的评价指标，该项目可行。经抗敏感性分析，该项目在所拟定的因素变化范围内，财务内部收益率均大于，财务。

2、游城市国家卫生城市国家园林城市中国首届魅力城市国际花园城市全国交通管理模范城市国家环境保护模范城市中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位臵，处于成渝经济圈武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是企业进行战略布局的上佳选址。运输距离经济市场幅射范围广，中南西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，小时车程内有亿多人口，市场容量与潜力巨大。常德市是湖南省十五规划中优先发展的城市群，经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四川重庆贵州广西交界，而同时被国家西部开发战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持，国家予以各项政策倾斜项目开发资金支持在东部与中部接轨合作典范泛珠江三角洲组织中，成为新轮产业转移。

3、工，达到满意效果。地质园区内岩土特征按时代由新至老分述如下第四系人工填土零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿硬塑，厚度。第四系冲洪积土分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。粉砂质粘土利率为，投资回收期为年，贷款偿还期为年，该项目有偿还贷款能力，贷款偿还隋况见借款还本付息总表附表。财务评价计算结果，通过计算，本项目主要财务评价指标汇总见表。表主要财务评价指标汇总表序号项目单位指标备注总投资万元建设投资万元建设期利息万元销售土地收入总额万元总成本费用万元营业税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元盈利能力指标投资利润率。全部投资财务内部收益率全部投资财务净现值万元投资回收期包括建设期年静态投资回收期包括建设期动态清偿能力指标贷款偿还能力年财。

4、津市。全市面积平方公里，人口万。其中城区面积平方公里，人口万。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有湖南屋脊之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流条。平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称川黔咽喉，云贵门户。篇桃花源记，让常德拥有了世外桃源福地洞天的美誉，常德因此拥有了个美丽的名字桃花源里的城市。则善卷让王的典故，使常德山有德的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。个刘海砍樵的传说，把常德爱神追求幸福生活美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为片多情的热土。今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅。

5、园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。在大力发展工业的同时，开发区按工业新城，城市新区的要求，着力打造环境优美三产发达生活便利的理想家园。在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村姚湖公园在内的沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德观森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，批设施完善功能齐全环境优美的大型楼盘正陆续落成。与此同时，教育卫生文化娱乐金融服务电信通迅等公共事业，也有了长足的发展。自然条件气象开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下年平均气温年平均雨量年日照时数年主导风向年平均风速年平均气压因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末秋冬初季节有利的气候条件，抓好有效施。

6、净现值均大于零，本项目有较强的抗风险能力。建议本项目在实施过程中，要做好建设管理，节约建设成本，控制投资，力争节省投资，并加强经营管理，降低经营成本，将会取得良好的效益。十土地储备与开发的风险与对策土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险土地储备与开发的前期风险包括收购风险和开发风险。其中收购风险主要表现为由于收购地块的产权归属复杂地下设施地块周边环境和地理结构不明，所收购的土地和地面建筑有可能存在已抵押查封的风险，或因难以解决的历史遗留问题，导致土地储备工作陷入被动的复杂环境，影响土地储备工作的正常进行。开发风险主要表现为因收购地块复杂的地理结构和不合理的地下结构会极大地增加开发成本，导致生地开发为毛地的成本过高，与低廉的收购价格相比形成土地收益倒挂，造成国有资产流失，土地储备收益减。

7、第梯度的承接地。常德经济开发区是年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积平方公里，是常德市委市政府直接主办的开发区。年批准为湖南省第批国家高新技术产业基地。经过多年的发展，园区已逐步形成了装备制造林纸电子新材料纺织医药食品大产业板块以经纬纺机汉风集团创业德力西中联液压以及在建的三重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块以恒安纸业华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块以金天钛业良田科技力元新材三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块以云锦纺织东信棉业嘉莉诗服饰金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块洞庭制药金健药业以三金制药德海药业等企业为龙头形成了药业板块以金健米业大曲酒业武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业多家，规模以上企业家，其中上市公。

8、益相反，如果土地交易流拍，使部分地块不能实现顺利出让，资金时无法回笼，其结果将是土地以低于成本价出让或土地积压。土地储备后期风险的产生主要源于以下几个方面是出让土地与市场需求不对称，即出让的土地并不是开发商想要的二是出让方没有合理控制出让的节奏，把握难以形成有效竞争，在确定出让方式时，将本来应采取挂牌方式的土地通过其他方式进行出让，将直接导致土地流拍。控制和避免土地储备风险的对策加强组织领导，加大支持力度土地储备与开发是项系统工程，涉及发改委建委经委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间的配合程度直接影响到储备土地的运作成本。常德开发区管理委员会以下简称管委会。市委市政府授予管委会行使市级管理权限。管委会受市委市政府直接领导，对开发区内的政治经济社会事业等工作实行统领导统规划统管理。

9、司投资的企业家年，的规模工业企业主营业收入超过亿元，税收入库亿元。未来的年，经济开发区将实现规模工业企业达家以上，工业产值逾亿元并争创国家级重点开发区的宏伟目标。目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任务，开发区正重点打造六大专业园区平方公里电子新材料工业园平方公里机械装备制造工业园平方公里机械配套工业园平方公里化工造纸工业园平方公里物流产业园和平方公里滨江休闲文化产业园。经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道大道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德路莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬，形成八纵七横的棋盘格局。开发区内建有万吨自来水厂座，万伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积多亩的森林公。

10、构作为代表政府实施土地储备的唯合法主体，其对土地级市场的控制力就会被相对弱化如果土地储备过多，就会造成土地和资金的双重积压，从而导致土地储备成本增加和债务利息负担的加重。从土地储备的时间方面分析，适量的短期的土地周转储备，是土地交易的正常储备，不构成土地积压相反如果缺乏对土地市场供求关系的准确预测和判断，以及对土地供应节奏的有效调控，在定的时间段内盲目过量地储备土地，将导致土地积压。因此所严生的巨额债务利息，会给土地储备制度的实施带来严重的财务风险。土地储备与开发的后期风险土地储备与开发的后期风险是指土地储备与开发土地通过招标拍卖或挂牌出让的方式推向市场的过程中，由于各种不确定性因素带来的出让风险。如果出让的土地能够有效刺激土地需求并形成竞争，可以实现土地资产的变现，增加政府的土地收。

11、。由于土地储备与开发存在着土地用地项目的计划立项前期规划选句规划控制指标的确定城市拆迁安臵以及建筑审批等诸多环节，涉及相关部门的权力和利益，因此，政府部门之间能否树立盘棋的观念，形成个相互支持协调工作的机制，对于防范和控制土地储备风。险既是个重点问题，也是个难点问题。强化计划管理，严控供应总量。严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配臵土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率，有效防止因土地的过量无序供应而导致土地储备风险的发生。常德开发区管理委员会作为开发区土地收购储备与开发的具体工作部门，应综合考虑当地的经济发展状况和土地市场发育程度，建立在对当地土地供需状况作出准确判断和科学分析的基础上，通过编。

12、少。导致土地开发成本过高的因素主要包括是由于级差地租的作用使不同区位单位土地面积的开发成本不同二是施工单位在进行土地开发的过程中，不能科学有效地控制工程造价施工进度和工程质量，直接或间接地提高工程成本三是在市场信息不准确不及时，基础工作不到位的情况下，进行盲目开发以及工作误差所带来的非成本因素风险。土地储备与开发的中期风险土地储备的中期风险是指已经进入土地储备库的土地，由于不能及时盘活，推向市场而引起的系列风险，主要表现为积压风险和财收购价格的确定和土地出让的时间等方面不能完全握主动权，土地收购处于种被动状态，土地储备的整体收益就会受到影响，引起土地的积压。从土地储备的数量和质量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场的需求，需求者就会在储备库外部寻找土地资源，土地储备机。

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