1、“..... 达到其期望空间后才继续开发。这就造成了土地开发商与新城政府在土地供给意愿上的矛盾，即近 期发展与持续发展之间的矛盾。 政府部门与土地开发商在土地供给与开发问题上的矛盾，在我国类似项目的开发过程中经常出 现，具有定的普遍性。对这课题进行研究，对现有的土地供给模式进行探索与优化，实现对开 发商的激励与约束，有利于政府部门更好地进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，有 利于其控制和引导商业性开发行为，有效的实现城市经营，保证近期发展与持续发展相互融合，从 而更好更快地实现我国城市发展。 研究的主要内容 本文阐述了新城的建设目标与用地性质，通过列举我国土地供给的主要类型和适用项 目，提出适合该新城建设的土地供给模式，并建立相应的激励与约束机制。在土地供给问题上，新 城政府希望通过在住宅用地供给方面的优惠措施吸引开发商，但同时又以定的激励与约束机制牵 制开发商......”。

2、“.....而开发商则希望通过在开发期囤积大 量土地，获取土地的升值价值，以回报其前期投资，并以其投资作为谈判砝码，要求新城政府给予 优惠政策。如何解决双方在此问题上的分歧，达到双赢效果，是本课题研究的重点。 新城建设目标和用地性质 建设目标 该新城位处浙江沿海地区，三面环海，路通陆，具有独特的地理优势。但是由于交通条件的 制约，该地区的发展直游离于核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和些区位相对 较好的城市相提并论。如今，随着经济全球化区域体化进程的日益加速，该地区周边交通状 况得到了很好的改善，各类交通设施的建设使其不再处于交通区域的末端，经济发展速度也得到很 好的提升。在面对如此大好形势下，新城政府如需确立自己的区域发展地位，除了要承担满足 传统的城市内部功能外，还必须承担诸如旅游度假滨海高尚居住等为区域服务的对外服务功能......”。

3、“.....在这个意义上，新城的建设征。具体而言，新城项目在空间结构功能结构用地规划道路设计绿化水系等方 面都必须体现自己的特色。而如何在用地规划中体现生态型滨海旅游新城的特征直是规划关注的 重点问题。 按照新城的建设规划，新城建设用地可分为经营性用地和非经营性用地两大类型。经营性用地 包括居住商业工业旅游等用地，其开发主体为非公共部门，进行土地开发的主要目的是赢利 非经营用地包括道路广场市政绿地等用地，其开发主体为公共部门，进行土地开发的主要目的 是社会福利的提高，并为经营性用地开发提供可能性和定的约束。 通过横向比较分析，可以看出凡定位于生态型滨海旅游城市或具有类似定位的地区都有个共 同点，即存在高于常规比例的大面积公共绿地及公共开放空间。这点，无论是在深圳华侨城地区， 还是深圳大梅沙地区，均不例外。因此，新城在用地规划上必须保证有足够的绿地，尤其是公共绿 地。唯有这样......”。

4、“.....才能真正体现生态城市的特征，营造 个良好的生态环境，提升新城周边地区的土地价值。但同时，绿地的面积也必须有定的限度。 因为绿化用地本身属于非经营性用地，没有直接的经济效益产出，反而需要大量的资本投入，规模 过大容易造成土地资源浪费，经济效益欠佳。因此，新城的绿化用地应该控制在左右。 根据建设规划，该新城的建设用地约为，按其功能分区，可将建设用地分配为休闲度假 区和高尚居住区。在这其中，居住用地，商业用地，市政公用设施用地 道路广场用地绿化用地文化娱乐用地工业用地体育用地医疗卫生用地 以及教育科研用地等为混合用地，共，其余的则为水域用地。发展储备用地另计。 建设实施方案 新城的建设涉及项目众多，对资金需求较大，而对于庞大的基础设施建设，光看公共财政的拨 款是远远不够的。因此，广开融资渠道，吸引多种投资形成多元化投融资格局对于新城的开发至 关重要。新城项目的建设......”。

5、“.....有针对性地选择基础 设施的融资模式。同时，妥善合理的政策保障体系是新城健康顺利发展的基本保障，而在政策保障 体系建立的过程中，政府起着绝对的主导作用。新城政府需要结合生态型滨海旅游休闲城市的建设 目标，从土地政策环境政策旅游发展政策三方面积极主动地建立健全的政策保障体系，保证规 划设计能够有效地实施。 目前，新城属于尚未开发状态，道路交通及其他市政设施还是片空白。在这样的情况下，首 先应该开发与主城区的道路以及市政系统对接的用地。同时，先期需要建设旅游设施项目和生态环 境，以利于集聚新城人气和提高知名度，提升新城土地价值。如此开发，方面可以给先期入驻新 城并以较低价格获取土地使用权的开发商以经济上的激励，鼓励其积极进行项目的建设活动，而现 状土地价值较高的地区也是目前能够吸引开发商眼球的不可多得的地段，另方面，新城政府也能 够可以通过出让高价值的土地获得高收益的发展资金......”。

6、“.....同时也减轻政府 财政压力。 在项目开发中后期，土地价值已有大幅度的上升，新城项目的收益前景更为明朗。此时，其他 开发商会主动聚拢，向新城政府表达开发意愿。而新城政府也因此可以获得更多的资金收益以保持 当地经济的持续发展，改善人民的生活水平，并规范新城建设，促进新城发展。 土地供给方式 随着我国经济体制的不断调整，我国城市土地供给制度也发生了系列的演变。根据城市土地 管理事权的演进，我国城市土地供给制度的演变可以划分为四个阶段，即计划经济时代城市土地无 偿无期无流动供给阶段城市土地供给批租制度建立阶段城市土地储备制度建立阶段以及城 市土地供给宏观调控体系建立阶段。在演变过程中，中央政府逐步修正了计划经济的土地政府 行政审批的供给模式,确立了除划拨土地使用权之外的协议招标拍卖出让土地使用权的供给方 式,从而建立起适应社会主义市场经济体制转型的土地供给双轨模式......”。

7、“..... 我国主要的几种土地供给方式 目前，我国城市土地供给方式主要有行政划拨有偿出让补办出让手续等三种方式，而有偿 出让又有协议招标拍卖挂牌等四种形式。 协议出让，是指土地所有者与家土地使用者商议土地使用金，由于使用性质的改变成为经营 性用地，在变更为经营性用地前需每年交纳相应数额的出让金后才可以租赁的形式进入市场。 招标出让，是指通过定的公开平台，召集有资质的土地使用者，在定期限，通过上报土地 用途土地使用出让金等材料，并在定时间内公开开标，来争取土地的使用权。 拍卖出让，是土地所有者政府在定的时间通过叫价的方式，决定土地的使用者，价高者 得。 挂牌出让，就是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的 土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 确定土地使用者。挂牌公示交易其实是土地招标拍卖的种补充形式......”。

8、“.....目的是既保证了政府出让土地应坚持的公开公平的原则，又避免了 有价无市，导致出现流标的情况。 不同土地供给方式的优势和适用项目 招拍挂三种方式的优缺点 经营性用地的出让方式般集中在招标拍卖挂牌三种方式上。这三种土地出让方式各有其 优势与缺点，新城政府在选择土地出让方式时，要特别注意其区别，对不同的建设项目采用不同的 合适的土地供给方式。 在这其中，土地拍卖出让方式能够实现土地价格的最大化，为新城政府提供大量的建设资金。 但同时，它也有其缺陷。首先，这种出让方式不利于选择具有开发实力与经验水平的开发商，影响 重要项目的开发与建设，间接提高了项目开发的成本。其次，拍卖过程的激烈竞争可能使参与其中 的开发商忽视其开发成本与开发能力，非理性进行竞争，这就增加了项目开发的风险，影响新城建 设的发展质量。 相对的，土地招标出让方式则不存在这方面的问题。使用这种出让方式......”。

9、“.....而是符合新城政府制定标准的综合实力最佳者。新城政府可以通过这种方式选 择出价相对较高，同时开发能力强经验丰富管理规范的开发商。 而土地挂牌出让方式的优势在于提供开发商相对宽裕的时间，以方便其对土地开发项目进行评 估规划，避免其非理性的决策行为。当然，其不足之处也在于此，时间的拖延容易产生未知的负面 效应以及机会成本。 各类土地出让方式的适用项目 随着我国市场体制的逐步完善，我国土地供给方式也形成了定的模式与制度，不同的土地供 给方式适用于不同的建设项目。般而言，行政划拨较多用于学校医院等公共福利设施的建设用 地，其经营不带盈利色彩，建设资金般由当地政府划拨。 而有偿出让以及补办出让手续的土这类土地供给方式则更广泛地用于盈利性项目的建设用地 。这类出让国有土地使用权的方式，集中体现了公开公平公正的市场原则......”。