龙坡区南岸区与沙坪坝区。年，开发投资量位居前位的依次是渝中区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元沙区亿元渝北区亿元江北区亿元。九龙坡区南岸区沙坪坝区投资量已跃居至第二位第三位第四位，今年这种开发投资格局继续维持。这种开发格局的转变是实施本项目开发的个有利条件。主城区各区商品房的销售状况对比如下图所示。图主城区各区商品房的销售件数对比件数渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房的销售面积对比面积平方米渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房的交易金额对比交易金额万元渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计二重庆市房地产开发的主要政策环境房地产开发还应该有个良好的政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产的开发出台了如下几条主要政策措施加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好用活住房公积金。同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，重庆市住房制度改革办公室重庆市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的调整为。住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。调整税收政策，鼓励住房消费。清理收费项目，降低住宅开发成本。拓宽空置商品住宅的消化渠道。加强管理，完善配套设施。包括加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理的切手续，均可在市场内次完成。强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。本年初国家再次降低存贷利率。同时重庆市也减少了商品房屋买卖的交易费用。以上的些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。三重庆市房地产现状重庆市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了重庆市房地产的发展。中房指数显示，年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。重庆市的房地产现在处于个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平直影响和制约本产业的发展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，重庆市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。按目前重庆市楼价指数分析，重庆市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表所示。另据市地房局信息，按十五规划，今后年重庆市人均居住面积将由目前的平方米上升平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。这说明重庆市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每费标底编制费工程质量监督费及其他税费，分项目说明如下建设单位管理费按重财城号文规定计算，按工程费用的计。勘察设计费参照国家物价局和建设部的价费字号文的有关规定进行估算，结合本项目实际情况，该费用为万元。工程监理费根据价费字号文的有关规定，按工程费用的计取。标底编制费按渝建发号文的有关规定计列。本项目为万元工程质量监督费按重价费号文规定计列，按工程费用的计。由于本工程为危旧房改造项目，按照渝府发号文的有关规定减半征收，为万元。其他收费按渝府发号文的有关政策减半或免征估算。预备费基本预备费根据机械计号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为。由于这两年经济形势良好，物价趋于稳定，所以本项目暂不考虑涨价预备费。建设期利息项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的年至三年期贷款年利率即进行估算。二资金筹措房屋开发项目般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从投资计划与资金筹措表附表可知，项目第年主要靠业主资本金和银行贷款投入，第年开始就可以主要靠销售收益和银行贷款投入建设，第年开始便可偿还贷款。因此项目总投资达万元，需向银行借款万元，其余资金由公司注册资金和项目开发收益投入。因此总的筹资方案如下业主资本金投入万元房屋销售收益投入万元银行贷款万元详细的资金筹措方案见附表。根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的，企业自筹资金占，符合国家有关资本金的要求。第十章经济效益评价经济评价依据原则及方法评价依据建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布，年月日，第二版。房地产开发项目经济评价方法建标号。本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度房地产企业财务制度的有关规定为依据。中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策的通知材税字第号的有关精神执行。二评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入的计列。财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年的成本费用。二销售收入及税金估算销售收入估算的基础数据根据对目前重庆房地产以及沙坪坝区房地产市场的分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本的估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。项目内部收益率大于，净现值大于零。且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的应响，并进而分析可能出现的风险。它房地产项目决策成败的关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调的价格，供警戒用。对本项目，在本报告的假设条件下，盈亏平衡点计算如下元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测的销售均价相差较多，这说明该房地产项目的抗市场风险的能力较强。二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点对项目的效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析的经济评价指标本项目所选取敏感性分析的经济评价指标与前面的基准方案的经济评价指标相同，为全部投资的财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素的变动范围根据项目所处的环境及地理位置，结合当前的经济发展形势，不确定性因素的最大变动范围为，不同因素的变动范围不同。为遵循稳健性原则，本项目的不确定性分析还考虑了销售面积为的情况，从分析情况来看，在这种情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强的抗风险能力。详细的敏感性分析见附表。从表中可看出，销售收入销售状况经营周期对本项目的影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有相当的抗风险能力。第十二章结论与建议从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。该项目的设计务实，设施配备完善，再加上交通等位置优势，势必得到广大购