抑制。从物价上涨的时间来看，主要在月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间直在内徘徊，说明日常食品的价格波动与房价存在较大的相关性。造成这种通货膨胀的主要原因在于，部分农副产品短缺原材料生产能力短期不足市场消费结构不合理消费者对市场现象认识不足市场投机投资等失恒，从而导致物价短期内过快上涨和波动。分析任何事物的发展都具有两面性，年的局部通货膨胀也不例外，在产生负面影响的同时，还对房地产消费市场产生了刺激，从而激发了潜在的房地产需求，刺激了房价快速上涨。房地产市场在这种环境下出现局部过热，也促进了国家金融行政政策的改革，有利于房地产市场的可持续发展。固定资产投资情况分析年，全市全社会固定资产投资总量达亿元，比上年增长。从投资行业看，工业基础设施和房地产三大增长点共同推动全社会固定资产投资的增长。随着新型工业化进程逐步推进，以制造业为主的工业投资明显加快，全年累计完成工业投资亿元，比上年增长，工业投资增量占全社会投资总增量的基础设施建设继续保持较快增长，累计完成投资亿元，增长房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。全年房地产开发投资累计完成亿元，增长，其增量占全社会投资总增量的。从投资资金渠道上看，民间投资增速继续领先国有投资。年全市累计完成民间投资亿元，比上年增长，高于同期国有投资增幅个百分点，占全社会投资总量的。从增量看，民间投资比上年净增亿元，占全社会投资总增量的，是全市投资继续保持较快增长的重要支撑。分析我市年固定资产投资保持了较高增长水平，投资结构不断优化。固定资产投资的持续快速增长，是整体经济持续快速发展的保证，良好的经济发展势头必将促进居民收入的提高。而国民经济持续健康发展和居民收入快速提高，是保证消费市场健康稳定的重要因素，同时也是保障房地产消费市场健康发展的基础。这说明，我市的房地产消费市场从整体来说是健康稳定发展的。消费需求对本项目的影响年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分地区看，市县及县以下社会消费品零售额分别增长和从行业看，批发零售贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。受食品类价格大幅上涨的影响，居民消费价格出现明显上扬。全年居民消费价格总指数达，比上年价格总水平上涨。八大类商品服务价格中，食品类价格上涨，娱乐教育文化用品及服务价格上涨。分析吃穿住和行的整体发展和消费情况是判定居民生活水平的标准，社会消费品消费的快速增长说明我市居民的生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。房地产相关行政政策的分析建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定的文件指出，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。分析房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料消防验收规划实施环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工工程监理建筑分步验收资料管理等方面进步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法月日起，重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法正式实施。届时以划拨方式取得的土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。大体划分是渝中区大渡口区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区北碚区渝北区巴南这个区的土地使用权交易，要在市土地交易市场公开进行。其它区县自治县市的土地使用权交易，在本区县自治县市土地交易市场公开进行，也可在市土地交易市场公开进行。分析土地作为房屋的唯载体，其稀缺性不言而喻。在大城市中，地价在房价中的比重大约占到的份额，从年北京上海广州等地的地价与房价的变化关系可以看出，地价上涨，房价相应上涨幅度达，成倍的增长。所以土地的出让者在出让土地时的规范状况直接影响当地人民的居住水平。以往我国土地转让方式分为行政划拨协议出让和招投标，而前两种方式公式近四年我市住宅价格变化情况年份商品房销售价格元年年年年商品房价格增幅预测为了便于计算，我们将近四年分别设为六个数字，则年对应的数字即为，计算得下表年份总计，将上列数据分别代入公式及公式则则，由此可求得年我市商品房价格为元。则年我市商品房价格比年增幅为不同档次定位下的住宅售价估算年新牌坊区域各档次住宅房价预测为高档住宅价格元中高档住宅价格元中档住宅价格元中低档住宅价格元商铺价格测算项目附近商铺情况览表项目水晶郦城龙湖西院人和天地开发商佳辰经济龙湖臵业友诚水电地理位臵项目旁龙湖西路号新南路号形式小区外围商铺底层商铺底层商铺规划楼层层楼部分层楼层楼开间米进深米单位面积总价范围万元主力价格元销售率目前租金元月经营状况开业初经营较好，目前效果较差较好商铺价格确定从上表我们可以看出，项目所在新牌坊社区商铺价格在近几年处于相对稳定水平和参考要素较少，我们结合市场情况进行经验取值。如龙湖西院在年的商铺销售价格为元，而水晶郦城商铺在规划设计和面积控制上面得到了进步优化之后，价格变化仍然微小。但是，考虑到未来几年项目所在区域市政配套更加完善，入住人口规模更大，居住氛围更浓郁，因此，我们确定片区商铺销售均价中上水平为本项目的预期销售价格，即为元。第五章项目经济测算表基本参数设置序号指标名称计量单位数值设置土地来源拍卖，其它最高容积率建设期月土地价格万元建设用地面积平米营业税率及附加教育及附加税率所得税率公积金公益金经营资金利率短期借贷款利率自有资金利率土地契税税率计算楼面造价方式分母含公建面积分母不含公建面积表二基本数据核算不同经济指标下的建筑面积核算住宅商铺会所幼儿园停车库其它报建总建筑面积合计平米实际总建筑面积合计平米地下部分计算容积率的建筑面积平米容积率按照核算地下地上容积率按照核算地下地上地下部分不计容积率的建筑面积平米容积率按照核算地下地上容积率按照核算地下地上备注地下部分计容积率指地下车库高于米层高部分，均计入总建筑面积。地下部分不计容积率指地下建筑部分不计入总建筑面积。停车位数量按照每平米住宅面积设置个停车位计算。其中为地下停车库，为地面停车位。每个地下车位按平米个，计算建筑面积。其它指管理用房平米及配电等设备用房平米。销售收入计算表三序号物业性质销售模式建面单价元平米套内单价元平米建筑面积套内面积可售套数套销售收入万元可实现总销售收入万元住宅按套内面积商铺按套内面积地下车库按建筑面积公共建筑合计备注表中总销售收入为项实现销售率的总销售收入。可实现总销售收入指在年内按住宅销售，车库保留，商铺实现销售计算。表四开发成本计算表序号费用名称计算方法计量单位工程量单价或费率楼面造价元平米造价或费用万元计算公式或说明征地拆迁补偿费征地费拍卖价土地契税土地登记公证费地价为估算平方米按万亩当前同区域地价估算二勘察设计和前期费用建筑规划方案设计费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米初设及施工图按总建筑面积平方米总建筑面积元平米样板房及售楼部设计费售楼部面积按平米计算，样板房面积共套共平米计算平方米平米元平米环境设计费按绿化面积平方米绿化面积元平米市政配套费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米规划管理费按政府规定取值项框架结构政府标准取值元平方米总建筑面积环境评估报告书估算项可行性研究报告书按实际支付费用取值项招投标费用委托代理费招管理费元工程费用万元工程质量监督费按行业标准计算项工程造价工程监理费按行业标准项工程造价计算施工图审查费按总建筑面积计算平方米元平方米总建筑面积防雷施工监审费估算项白蚁防治费估算项人防费按住宅建筑面积核算平方米住宅建面元平米三工程费用施工用水用电估算项施工用电配电房土建及变压器安装及施工用水水头过户等费用合计，施工实际情况可能有所增加三通平平基土石方工程量估算立方米元平米万平米土建结构工程按总建筑面积平方米土建单价元平米总建筑面积建筑装饰参考同类项目取值，为元平方米平方米装饰单价总建筑面积水电安装参考同类项目取值，为元平方米平方米水电单价总建筑面积消防工程估算项此项成本主要为车库消防系统及住宅消火栓系统费用弱电系统估算户元户总户数机电设备估算项此项主要为车库会所防排烟系统及发电机组费用电梯设备小高层配置台电梯，高层配置三台电梯台万台电梯数量给水管网估算项雨污水管估算项污水处理估算项电管网开闭所个，项配电房个气管网户元户总户数道路网项园林景观按绿化面积平方米元平方米环境景观面积中央会所按元平米计装修及设备费平方米平米元平米游泳池按元平米计设备及装修费平方米平米元平米幼儿园按元平米计装修费不含运营设备及家具平方米平米元平米管理用房按元平米计装修费平方米平米元平米配电等设备用房按元平米计装修费平方米平米元平米直接费为前二三项费用的加和。四管理费广告宣传费按销售总金额计算元总销售额售房部及示范环境参考同类项目取值实地样板房折旧实际支出中应扣除样板房抵价出售之收入部分套共套，每套含装修布饰家具共万元，半计入折旧销售代理费按销售总金额计算元总销售额开发管理费开发周期按月算月月万月五税费营业税及附加按销售总金额计算元建筑面积测量费按总建筑面积平方米元平米总建筑面积教育附加费按总建筑面平方米元平米总建筑面积积估算合同登记费按每户元计户产权交易费按销售总金额计算元六利息利息假定地价已付清，贷款总额为二三年按年利率均衡投入，年率按估算。七不可预见费不可预见费按直接费计元直接费间接费为后四五六七项费用的加和。总造价为直接费间接费表五每季度成本支出现金流量表序号费用名称造价或费用万元每季度成本支出现金流量