1、区产生噪音影响，拟设置绿化隔离带以及隔音墙来减少噪音影响。并在总体规划设计中加以考虑。华苑新城项目周边市政工程配套设施完备。居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。给水雨水污水燃气等市政大配套已接近该项目地块边界，供热供电设施在项目用地内规划有锅炉房及变电站。总体情况适于完成我司规划设想。由于该项目属新区开发，基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，拟建配套公建面积约万平米，并考虑部分与华苑居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。通过对天津市房地产市场及华苑等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在华苑新城推出的以低层联排别墅为主导的住宅产品的规划设想，抓住了华苑及。

2、铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万平方米约亩。该地块规划指标如下序号项目单位已批准的指标我司设想的指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为亩,土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补,住宅楼面地价为元平米。第三章项目合作条件项目合作背景年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用的的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁。

3、费次管网建设费元建筑平米供电贴费元供电工程贴费，工程费另计通讯元建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估的土地地价总额的评估值约为万元，考虑减免后为万层联排别墅为主导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。项目宗地比较规整，东至陈塘支线，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。沿陈塘支线需退隔离带，沿外环线侧需退绿化隔离带。该地块原为农田，土地基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比道路低米左右。少量鱼塘正在填土平整。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。华苑新城项目位于天津市西南部，处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越。且毗邻天津市高教区，人文环境优越，是居住的上佳区域。但该项目东侧为陈塘支线铁路，西临外环线，考虑会对居。

4、南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，需采取些降躁措施。正在建设的华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线。

5、分之即万元，年月日再支付余额的三分之，最后笔于年月日前付清。合作方的主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿费。协调变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第个取暖期提供供热,收费标准为元建筑平米。项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。保证万科按法定土地出让金的交纳。相关的政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费元建筑平米包括红线外给水燃气雨水污水道路绿化等市政设施的工程费用按标准约需万元，本项目为万元包干。供热元建筑平米包括锅炉房建设费及征地。

6、周边地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。第六章项目开发计划开发机遇根据天津公司年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成集团下达的经营计划。该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形成，而华苑居住区基本建设完成，该区域已很成熟，该项目如果今年开发将具有优势。该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。鉴于以上几点，计划年开发该项目，初步预计可在年上半年开工。二开发周期安排华苑新城项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为万平米,其中住宅面积约万平米，配套非营业性公建面积万平米，可销售面积约万平米。该项目拟分四年开发年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排第期于年月开始销售，当年结算万平米。年销售万平。

7、发房地产公司来开发，由于些原因直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。二合作方介绍土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区土地局。三已取得的政府文件市规划局审批的规划成果。与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为万元整。市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。市规划局。

8、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入,直接成本,总投资,税前利润,税后利润,内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年的利润体现如下表经济指标年年年年年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标的影响经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本预测成本总投资,税前利润,税后净利,内部收益率销售净利率保本售价售价变动对各项经济指标的影响经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价预测成本营业额,税前利润,税后净利,内部收益率销售净利率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利。

9、发建设用地规划许可证通知市政府征地办公室批准征用土地通知四合作方式及条件合作方式万科次性买断土地使用权，单独开发。操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关的全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三。

10、万元亩测算，可能会有下降空间建安成本参照新城水平，新城赶工存在定的设计基础处理不经济问题，该项目应低于新城水平区内市政配套完全按照政府收费测算，存在定节省空间现计划建筑面积调减为万平米，公建配套同样存在调减的可能。三税务分析天津地区通过公司争取，般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税的优惠住宅发展公司享受营业税及所得税的优惠，目前就该项目的开发形式税收优惠，天津公司尚未与地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入的所得税税前利润的土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费的即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目业务及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。四经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价。

11、润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价,元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身的收益水平而言，的销售净利率较低，售价成本容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来的管理成本的节约，存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响税务资源的充分运用若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税的优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税营业税的优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目业务亏损，并承担天津公司本部费用的方式，每年提供万元税务资源，可减少项目所得税万元，使项目实际销售净利率达到项目全部。

12、米。年销售万平米。年销售万平米。年销售万平米。第七章投资收益分析产品组合及平均单位售价单位建安成本按目前初步的产品组合设想，项目的平均售价及主体建安工程成本如下连排多层小高层合计营业性公建总计容积率占地比例占地面积建筑面积平均单价单位建安成本,二成本预测按目前掌握的情况及万科新城同类产品实际结算成本情况，预测在上述产品组合下，该项目总体成本情况如下项目投资总额万元单位成本元说明土地获得价款地价万元亩土地出让金万元,契税万元,红线外市政配套万元开发前期准备费,规划设计报批报建临时设施主体建筑安装毛坯房交工，见上表社区管网工程费,园林环境费,配套设施费,共万平米，元平米开发间接费,资金成本万行政管理费用万月其他万开发成本合计销售费用,项目总投资上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面地价。

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