求④本区域人流客流商流欠缺，将会 加大项目的宣传难度。 项目规划设立品牌轿车博物馆汽车专卖场汽车竞技汽车俱乐部 汽车医院零配件超市汽车旅馆汽车生活馆汽车主题公园二手 车交易市场办公楼员工生活区停车场专卖区新车会展区汽 车博物馆区汽车竞技场区汽车医院含汽车旅馆汽车餐厅洗车 场等购车综合服务区汽车配件市场汽车超市汽车俱乐部区汽 车文化区员工生活区办公楼以及产业园的园主生活区等多个区域， 规划建筑面积亩，其中钢结构建筑面积为亩，混凝土结构为 亩。 初步的经营模式设定为期以专卖区开始启动，投资亿人民币 方式是进行各功能区域的建设，以出租方式进行。 项目建设期周期预计为年，项目在年月预计可以全部启动。 项目可行性研究结论 静态投资回收期年，动态投资回收期年。 项目从年开始进入回收期，年预计实现收入万元，项 目到年后产生稳定的收益，年净利润达万元，投资利润率 达。 如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到年底，债务全部偿 还，偿还债务的年限从年开始计为年。 本项目能够产生巨大的社会效益。 项目的风险和不确定性主要体现为拿地市场竞争和财务风险。 二汽车产业分析 ⒈产业市场规模 年季度榆林市完成亿，增长 年季度榆林市继续呈现出个高速增长势头，即实现地区生产总值 亿元，同比增长。财政收入完成亿元，增长。增速与去年 同期有所下滑。 去年季度亿，今年季度亿名义增长 榆林市年生产总值实现亿元，增长，增速连续第年居 全省第，人均达到美元，在陕西省率先达到国内发达地区水平。国际 经验表明，当人均在美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入 家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻 变化。由于人口规模巨大，年榆林市进口汽车达辆，约占全省进口汽车 总量多辆的七成多，比年的余辆增长了。 这短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成 高价格消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策降 低汽车消费税银行不断增加消费信贷规模采取灵活多样的付款方式作用下， 以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从年开始汽车特别是经济型轿车 消费出现了井喷行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。 汽车需求预测 在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个个是长期被压抑 的巨大即期消费潜能亟待释放，另个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境 的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求 的不断增加。 无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜 能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有 万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只 是由于价格问题汽车消费和使用政策上的问题而时没有转化为现实购买力。 即期的消费需求到底有多大对这测算有点需要说明，我们是以韩国和日 本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数 明显偏低，方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施 短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低另方面，日本韩国在发展小轿 车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策， 这后点与我国极其相似。如日本人均在年接近美元，千人拥有小 汽车为辆，韩国年人均达美元，千人拥有小汽车为辆，到 年，韩国人均接近美元，千人拥有小汽车达。由此而推算出的 即期消费需求见表。 表对当前小汽车即期消费需求的估算 地区人口数万人 年人 均美 元 年人 均美 元 千人拥有小 汽车 数辆 有购买力小汽 车潜在需求万 辆 上海 北京 天津 浙江 广东 江苏 榆林 辽宁 山东 黑龙江 河北 新疆 湖北 吉林 其他地区般般 全国 注年些地区人均不足美元，但年达美元，所有数 据按年增长计算。 表测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总 消费量为万辆，说明短期内有多万辆的私人小汽车消费需求等待释放， 那么，估计要年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这 项因素就能使汽车消费保持的增长率。 汽车需求结构与轿车需求量预测 当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成，即汽车产业正在进入中期稳定高 增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消 费进入到个新的阶段。年国产汽车总销量达到万辆，比上年万辆 增长，其中轿车万辆，比上年万辆增长快速增长的汽车销量使 得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化。这为汽车行业构 购车综 合 服务区 汽车条龙服 务包括办证 工商保险 汽车金融业务 综合服务大厦 占地面积， 建筑面积， 二层，按照写字楼标 准建设 混凝土结构 等 汽车 服务区 汽车测试仓 储汽车维修 汽车养护等 按功能分区的 建筑群 占地万，建筑面 积万，层为主， 局部二层 混凝土结构 汽车 配件市 场 汽车配件批 发销售配 送等 汽车配件综合 市场 占地万，建筑 面积万，四层。混凝土结构 汽车超 市 汽车室外展 示销售 各品牌 销售卖场 占地万，建筑面 积混凝土结构 市场 综合区 汽车俱乐部 汽车购物广 场餐厅宿 舍等 购物广场 员工大楼 占地万平米，建 筑面积万平米，餐 饮购物广场汽 车俱乐部员工公 寓宿舍 混凝土结构 摩托车 市场 摩托车室外展 示销售 各品牌 销售卖场 占地万，建筑面 积平米混凝土结构 汽车 文化区休闲场所 园林儿童乐 园汽车文化展 览馆 占地万，建 筑面积 相关建设标 准 合计 占地面积万 建筑面积万 建筑面积其 中 钢结构面积 为万， 混凝土结构 为万 上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化， 则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。 项目经营模式设想 本项目定位初步设想是我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽 车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回 报。本项目占地面积大投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时 需要整体规划，分期开发。 初步的经营模式设定为期以销售区开始启动，方式是进行土地产权式 出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金二期在 期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进 行具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究。 项目实施进度安排 本项目从目前年月号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右 时间即到年月，土地平整个月即到年月，从取得土地产权 到具备招商条件中间包括土地平整人员组建策划招商场所建设等估计需 要个月时间即到年月。 从年元月开始期店项目招商，招商时间为半年即到年月， 其余为二期项目在年月开始招商，招商时间年，在年月全部完成。 招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设店，即期建设从 年月开始二期各功能项目建设在年月启动，建设周期年，年 月竣工，届时所有功能项目全部启动。 项目战略构想与组织安排 项目战略构思 根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为个汽车上的国家，汽 车产业的发展前景无可限量而根据目前世界汽车产业的利润格局汽配行业占据 ，整车生产占据，而剩下的都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务 业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车 服务业将是充满活力和不断创新的行业。 结合世璜投资机构的发展历程从单的项目开发到多个项目的同时开发 体现产品扩张，从单房地产公司到多行业跨地域的发展，整个发展体现出稳健 的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。事实也证明这是条适合企业稳定发 展的战略扩张道路，既达到了扩张的目的，同时又防范了风险。这可以说是带有世 璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。 联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。 按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的复制而迅速发展， 如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展 的相关汽车服务业进行介入。 两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩 张实质是商业地产的品牌战略思想汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前 核心主业的对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产通过商业 地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对 接， 备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思 路，使世璜公司今后的发展中多项主业开发商业地产，特别是针对各行业新 兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。 项目组织安排 根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相致。如果本项 目今后的战略是上述战略中的种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的 种。 采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车 商业投资有限公司