庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长 率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中， 重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大 环境。 二重庆市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速 增长，为业内人士所惊叹。 在年，重庆用于房地产开发的投资为亿多元，之后每年以以 上的速度增长，到年，重庆的房地产投资已达到亿元。 与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产 开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。 重庆的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，重庆房地产 年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右的速度 增长。年，重庆房市实现年销售万多平方米到年的销售面积 已达万平方米。 在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转 变房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由 速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变， 消费者更趋于理性消费。 三重庆市商业地产的发展状况分析 重庆市商业用房开发总规模分析 近年来重庆商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面 还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现无论是商 业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地 产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知重庆的商业地产的发展还很不 够 截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营 业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。经过几 十年的发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈沙坪坝商圈解 放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。 重庆商业设施的供求趋势 五大商圈会更进步发展。 根据指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商 业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没 有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用 剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。 次级商业中心在悄然崛起。 五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 机会，因此大坪巴南北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。 城郊购物中心将成为下个投资亮点。 随着经济的进步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊 区转移同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投 资者将会更愿意把握城郊的投资机会。 四重庆市房地产业的发展前景分析 尽管直辖后的重庆经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相 对较低。目前重庆的城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。 按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种 增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口 将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是 房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在 的平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方 米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间里，重庆住 宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年 需求住宅的面积将达到万平方米。由此可见重庆的房地产还将继续保持高 速发展的趋势。 同时，根据重庆政府经济的发展计划，到年，重庆产值将达到 亿元。这大体相当于现在的上海。当重庆达到这规模，重庆的写字楼 酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆的商业地 产开发商正面临着千载难逢的发展良机。 二长寿区房地产市场分析 长寿区的背景资料 长寿区的交通地理状况 长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里， 辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高 速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路 基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区的乡镇通水泥公路。境 内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速 公路融为体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可 成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆的 交通枢纽。 长寿区的经 长寿区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存 在较大的住宅项目开发空间而且大部分长寿区人民都希望在向阳街修建高档 商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。 面临的挑战 长寿区属区域性中心城市，对周边城市如涪陵梁平辐射力较差，但 本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街层租 售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的大 挑战此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑 战。 三竞争楼盘和周边楼盘调查 竞争楼盘调查 长寿区的同质性物业只有位于新开发区桃花溪片区的东方之骄，具 体情况如下 东方之骄规划是长寿区目前规模最大档次最高环境最好交通最方便 配套最完善的都市生活高尚社区。 东方之骄项目概况 名称东方之骄地址重庆广润地产有限公司 总占地面积亩总建筑面积万平方米 配套商业面积万平方米绿化率 幼儿园面积平方米公建面积万平方米 东方之娇在规划上与本项目相似，属于同质性物业，由于所处地段不 同东方之娇处于未来的政治文化中心桃花溪片区，由于东方之娇 已在年月正式对外推出，该项目将争夺部分长寿的高收入客源，对本 项目的销售可能会造成定的影响。 协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 周边楼盘调查表 序号项目名称开发商开发规模物业类型销售时间销售价格元平米销售状况楼盘地址 丽景名苑重庆奥林置业发展有限公司住宅年起价最高价长寿凤城镇三峡路 富丽桃园重庆长寿富丽房地产开发公司住宅起价均价长寿骑安 望江阁 重庆市长寿区长兴 房地产开发建设有 限公司 住宅年月 起价 每层增价 元 期售完 二期重庆市长寿区上缆车站 凤鸣家园重庆渝发建设房地产开发有限公司住宅年月起价每层增价长寿区校园路号 嘉能盛世桃花重庆嘉能建设开发有限公司住宅 起价和朝向 不同每层 增价 长寿骑安车站下行米 光宇林庄锦园重庆光宇建设开发有限公司住宅起价均价长寿区区政府对面 龙凤花园重庆瑞豪房地产开发有限公司住宅起价每层增价元长寿黄桷园三峡路号协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 第三章项目定位与经营主题 项目定位及规划依据 独有的绝版地段优势 快速发展的长寿地区经济 现有产品的市场稀缺 城市功能规划定位 日均人的客流量往返购物休闲于此 傍依传统固有的商业中心地位 传统商业向现代商业的升级换代 二项目定位 项目以现代都市时尚商业步行街系统，核心百货主力店与生活超市娱 乐游艺中心为枢纽，以特色主题店，精品购物专卖区，美食娱乐城，酒吧情调 区为特色，集观光休闲购物生活服务于体的区域性街区式购物中心， 长寿地标性建筑 住宅定位为长寿档次最高，品质最高，价格最高的三高豪宅，长寿住宅市 场发展的里程碑 典型特色 以特色店酒吧廊美食街精品区娱乐城休闲带为主题的特色区 具有现代都市时尚风情的街区型开放式商业步行街 物业形态 商铺街区型的临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行街系统 住宅电梯观景小高层住宅，加花园洋房和 三目标市场 商铺主要目标市场协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 以长寿区城镇居民为主体的商业物业投资者 向阳街长寿街及周边商业经营者 本区域拆迁的临街商铺经营者 乡镇进城发展置业的新城市居民 重庆及周边地区餐饮娱乐休闲服务服装等业态的经营者 专业的商业地产投资大户。 住宅主要目标市场 区域内各类成功的个体老板阶层 政府高官企业家 灰色需求者 综述为长寿最高端的消费人群 四项目经营主题 经营主题定位 本项目是集综合购物传统美食餐饮都市娱乐休闲日常生活服务为主 体，同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时尚商业步行街为主体表 现形式的长寿都市中心商业区。 购物本项目商业功能齐全从提供物品丰富多层次全方位的购物 内容，以满足长寿区不同层次的购物者的消费需求。商业区内设个中型的综 合百货店和个中型购物超市，这个百货由超市百货和个家电卖场组成， 提供当地居民基本的日常生活需要设个特色的品牌家居家俱和装饰的综 合店，满足购物者的特定需求三条主题主步行街和个中心广场构成项目的 主要人流动线和休闲场所，内设名品店精品店书城运动城少 女天地和儿童中心等主题区域，时尚与繁华汇聚，让购物者充分享受逛 街购物的乐趣。 餐饮本项目将引进家重庆的品牌川菜馆和家品牌火锅店做为 餐饮业的主力店设好