发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租 房和经济适用房供给的短缺，造成了部分中低收入家庭被挤进购买 商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺价格上扬套房 子在造就个百万富翁的同时也毁灭了个百万富翁，受结婚拆 迁等刚性需求的影响，部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨 的商品房房源中寻求空间这样的情况久而久之就很容易会把住房问 题推向个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。 倡导梯级住房消费 年是个政策落实年。发展中小套型低价位房，调整住房 供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另个问题房地产 金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型中低价位住 房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例同时，也要继续 实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对 引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷 款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款积极支持居民 购买中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大 套型高价位商品住房的贷款。相比较欧美日本和香港地区，也不 是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的 梯级住房消费模式而在我国，岁年轻住房私有化的比率 为，年轻人刚毕业，拿什么来买房自然是家庭的积蓄。因此中 国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策 调控的手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场 和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这不能不说是 政府在旗帜鲜明地倡导梯级住房消费概念。 商业市场分析 年上海商业市场，无论是手销售，还是二手租赁和销售， 都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。 但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的些问题，譬如供应结 构成交结构的不平衡等。 手商业市场 年新增出售大型商业项目 年新增供应面积在万平方米以上的大型商业项目主要有个， 主要集中在四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商 圈曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为， 平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。 年新增出售大型商业项目列表 月份项目名称地址供应量平方米 月东晶国际商业街浦东大道号， 月 新干线松江泗砖路弄， 兴力达国际广场真光路号， 月七浦联富商业广场河南北路号， 月上海曹安国际商城曹安路号， 月万达商业广场邯郸路万达展示中心， 月中邦金座康沈路号康桥文化中心楼， 新增物业供不应求，物业售价上涨 年商业物业全年新增供应面积约为万平方米，截止 到年底全市可售商业面积为万平方米，全年去化面积为 万平方米，呈现供不应求的局面。除月份外，市场中可售 商业物业的面积每月均呈现量减。其中，月份上市的普陀区综合商 办物业兴力达国际广场，其商业面积为，平方米月份 上市的五角场万达商业广场商业面积为，平方米。这两艘商业 航母拉高了月份和月份的整体供应量。同样在月份，由于所推 出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的 高峰，共实现销售万平方米左右。 图年商业物业供求情况表 商业物业价格全年走势上扬 年月份上海商业物业销售均价为，元平方米，到了 月份销售均价达到，元平方米，上涨了将近左右，归 根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅 物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格 价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。年上 海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。 图年商业销售价格走势 二手商业市场 商业物业租金水平价格小幅上扬 年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级区级商圈租 金价格坚挺。月份市级商圈平均租金达到元平方米天， 而月份平均租金仅为元平方米天，全年租金水平增长了 月份区级商圈平均租金达到了元平方米天，而 月份平均租金为元平方米天，全年租金水平增长了 居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出 现较大幅度的回落，降幅达到了郊区商圈平均租金最为稳 定，其全年涨幅在之内。年上海商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈对 于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限， 故此难以满足这些需求，年这些区域的商铺租金仍将继续上涨。 而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从 而拉低该区域的租金水平。租金水平的走势表明，上海商业的供应结 构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外些区域却供过于求， 这情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。 上海市房地产市场调控 年上海土地与商品房市场调控回顾 年上海房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了用地比例升 年月累计土地出让中，住宅用地综合用地商业用 地及办公用地面积比例分别为及。而 年累计出让土地中，住宅用地面积占综合用地面积占 商业用地面积占办公用地面积占。虽然今年住宅用地仍 为出让主力，但呈现出下降的迹象，而综合性质的土地则呈现出后来 居上的态势。从今年五次土地公告出让结构中也可看出，非居住类物 业，商办金融综合等性质物业出让幅数占半壁江山。商办及综合 类土地出让比例的上升，与城市经济发展及房地产发展需求密切相 关，方面随着郊区住宅物业的开发，其商业配套势必需跟进，另 方面伴随上海年国际经济金融贸易航运中心框架的形 成，城市中心区域改造扩建的步伐也正加大。如虹口区四川北路和 北外滩两大区域在年底已开始进入全面改造阶段，今年有幅 商办土地出让轨道交通号线四川北路站地块轨道交通号线天潼路站地块等副中心区域正加快建设发展的脚步城市副中心之 ，普陀区真如副中心地块等。 郊区土地出让总体平稳 年月，郊区土地出让幅数为幅，占整体出让的，土 地出让面积万平方米，占整体出让的，总体情况与去年 水平相当，所不同的是今年郊区土地出让呈现多面开花的迹象，嘉 定青浦南汇等区土地出让面积均超过了万平方米，其中青浦 以平方米的出让量位居之首。而以往土地供应大户松江今年出让 面积依然有限，另外去年出让面积之最的奉贤区今年出让面积也有所 缩水。 市场需求 实力开发商拿地热情不减 虽然近两年来，国家再紧缩地根银根，土地费用也被抬高，但仍 挡不住部分开发企业储地扩张的脚步，资金势力雄厚的外资企业或者 负债率低，资金运作良好的国企面对来势凶猛的政策如同兵来将 挡，水来土淹，他们对土地竞标的热情依然不减。首当其冲的便属 新鸿基地产，年月，新鸿基将闲置近年的襄阳路地块纳入 囊中，该地块占地面积约万平方米，批租时容积率超过，用途为 综合地块，原计划建造五星级酒店办公楼商铺。在五次土地公开 招投标中，诸如新江湾城地块真如副中心启动区地块，南码头 街道街坊等大型或优质地块备受境内外大企业关注，如新江湾城地块，不乏巨头新加坡的凯德置地，香港的新鸿基地产东 方海外华润集团，以及内地的万科招商金地等身影。 部分中小企业面临资金短缺，被迫出局 由于政策实施使开发商面临着资金和管理方面更大的压力和要 求，部分开发商只能选择出让土地或者项目以度过难关。国六条及 条细则出台不久，有些大型开发商天内接到多块卖地信息，很 多中小开发是准备退出市场。如上海爱梦敦置业有限公司分两次挂牌 出售其全部股份，总价格达到亿元人民币，该项目公司的主要资 产就是土地储备。 土地价格 地段及规划引领价格 对于土地价格来说，地段固然是衡量土地价格的重要指标之， 而区域发展前景及目前的配套设施的完善与否也是考量地价高低的 标准。 从今年公开招投标土地价格来看，普陀区真如副中心地块成为今年的 标王，究其原因，之所以成为霸主，主要得有益于区域规划， 真如副中心是全市四副中心之，随着区域正式纳入启动阶段，其未 来前景不可小觑，何况该地块是中心区内出让面积颇大的商业用地， 也决定了其总地价的高昂。 从楼面地价来看，轨道交通十号线站点四川北路地块由于位于的绝佳 位置，再加上被规划定位为四川北路上的高档商务精品商业集聚区，受到了绿地中信泰富仁恒等多家房地产开发巨头的青睐， 预计其土地成交价格将超过，元平方米。住宅用地中，新江湾 城地块经过轮叫价，最后由华润集团以亿元获得，折 合楼面地价，元平方米，这个价格刷新了去年珠江投资竞得新 江湾地块时的纪录，同时也是今年上海住宅用地中成交价格最高 的土地。 土地竞价再创新高 素有上海地王之称的花木地块招标引来金地华润置地合 生创展中海地产新鸿基世茂集团等诸多大型开发商的争夺。这 幅占地面积亩容积率的住宅用地如此引人瞩目主要是该地 块推向市场前，级土地市场供应奇缺，更为重要的是该地块位于内 环线以内，周边配套设施较完善，居住氛围已相当浓郁，并且土地出 让面积之大是引来众多开发商竞相追捧的原因。竞标过程无异于场 无硝烟的战场，底价仅为亿的花木地块，竞标价多在亿元左右， 金地集团出价亿元更是令人乍舌。 年部分挂牌成交地块基本情况 性 质 区 域地块名称用途 土地 面积 万 总地价 万元 楼面地价 元 中标单位 商 办 长 宁 华新街道街坊