品眼镜钟表 女鞋男鞋 生意清淡楼层单层面积狭小 个案三中友百货 产品业态分布 楼层业态服务业态 各式美食多功能厅电玩城游戏厅食档 手机专卖数码家电特卖场移动营业厅 牛仔装休闲服饰童装玩具家居用品小家电 流行女装休闲包时尚表区 职业女装内衣睡衣孕妇装服装搭配屋 淑女名店传统服饰配饰 男士精品正装休闲装精品表区 化妆品珠宝名表男女鞋星巴克元绿回转寿司 运动服饰运动器材户外装备箱包国际速食店季诺意式休 闲餐厅麦当劳肯德基和合谷 美发超级市场健身俱乐部停车场 经营好经常举行活动整体规模大中档产品丰富吸引客群主要 为年轻人西单商圈的百货业中中友经营情况最好，对外报价流水倒扣，个平米的档口日流水最差为元，最好时达万元。 楼层产品业态分布服务业态 超市科技生活馆手机药店茶店肯德基 靓力都会馆化妆品珠宝女鞋哈根达斯 少女时尚馆服装牛仔饰品星巴克 时尚流行馆美发美甲个性服装淑女装贝塔斯曼 淑女馆女性内衣睡衣针织品羊绒饰品必胜客欢乐餐厅 绅士精品馆男装西服休闲服装包鞋食档 运动家居运动主题家居用品床上用品食档 美食京趣馆美食童装玩具特卖场文化大厅 个案四君太百货 整体档次略高于中友，经营情况般 个案五首都时代广场 产品业态分布 楼层产品业态服务业态 不见不散餐厅吉野家，中复电讯， 面爱面，正味，首都时代电影院 女装冰激凌星巴克女装赛百味美容美发 服装折扣店川菜馆 服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对 楼下人流有很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价 元天含物业管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都 时代广场对产品结构进行调整，预计明年调整为美美百货。 个案五街 服务业态 游戏厅 溜冰场 影院未开业 水吧个，同经营者 麦吉柯主题魔术店 食档天府豆花食档呷哺火锅 美容美发 租金从元天，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好， 室内广告设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动 主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层 部分冷清。 个案六西单明珠 楼层产品业态 汽车城电脑城 化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具 美甲礼品等 女装时装休闲装民族装 男女装牛仔系列童装布艺 鞋箱包针织品 韩国城箱包美容美发手机 食街 市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰 品类，租金月，营业额流水每天元不等服装 箱包标准摊位，租金月，营业额流水 天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租金 不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊 位可另租。 个案七西单华威 楼层业态 精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装 皮衣钟表动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照 运动休闲 时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣 淑女秀照 北京攻略欧美风情韩国异域风情日本城外贸男装 中国城美甲沙龙诗婷美容 北京攻略魅力女装时尚箱包休闲服装前卫服饰精品鞋屋 美食娱乐电玩清真美食风味小吃面食特色火锅 其楼为食品，主要为北京特产，为旅游者服务楼为服装无特色， 整体亮点为层的北京攻略，其是北京年轻时尚人群的购物中心， 已取代隆福东单东四北京攻略共有商户户，含饰品类， 租金最低在元天，摊位转让费最低在万元，通常转而费为 多万元。 个案八西单商场 楼层业态 食品超市 食街食品百货超市 化妆品珠宝翡翠钟表眼镜烟酒花卉数码照相运动街区药店 青春休闲装饰品牛仔装孕妇装内衣皮衣运动街区体 育用品 职业女装女士正装美容中心女鞋 男装男士用品大小家电通讯器材音像制品运动器材 特卖场同仁堂药店 西单商场分南北楼和南楼东厅，南楼为大众百货和服装类，南楼东 厅为小百货类，北楼完全是运动类西单商场和西单购物中心西单 赛特西单华泰商业广场百货由楼连廊相连同，但楼人流很少， 主要是各连接出入口标识不明显和人流消费习惯所致。 个案九民族大世界 总共约个摊位 租金元天不等 产品低档大众消费 经营状况良好，几乎无转租摊位 分析 西单商圈业态类型由南至北 百货商场业态 序号名称业态类型规模平米楼层首都时代广场女性实这个现象主要是因为西单消费者的客流线造成的。在西单的消费者中有近是乘坐公共交通工具而来的。 而乘坐地铁的人群占乘坐公共交通工具人群的半，约占整个人群的 。大家知道，地铁的出口是开在西单的东南侧，而公共汽车的主要 车站也位于同样的位置。因此，人们自然的流线就是下车后，通过文 化广场首先进入中友百货，进而可以到西单购物中心和西单商场。但 是，西单赛特和西单华泰商业广场友谊商城则与主要人流线有着路 之隔。而这条路却是人车混流的的道路，穿过马路，则需要人们承担 额外的风险如交通事故或付出额外的努力如通过二层连廊。因 此如果没有特别的需要，会有相当比例的人群不愿到路对面去。而是 在购物完成后原路返回。 消费人群状况 西单商圈主要的消费人口为旅游人群年轻消费群体等，由于传统商 业的影响，同时具有另风格的旅游资源。 西单商业街七成以上消费者年龄在至岁之间。然而由于商业街 个的精品建筑之间联系互通性较差，相对人流密度过大，使得 消费者不得不缩短在街上逗留和购物的时间。 西单商圈的三大硬伤 面对西单商业街所面临的尴尬境地，其之所以没有形成像王府井那 样集中的商业设施主要是因为西单多年来的商业规划直没有实施， 而这也是西单的第大硬伤。配套设施的不足以及交通规划的混乱是西单面临的第二大硬伤，目 前整个西单商业街共有个车位，而公共车位只有个，同时 交通的拥堵单行线多等各种外部原因把很多消费者堵在了西单 的外面。 西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单，尚未形成差异 化经营。 西单商圈的家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之 间形成了激烈竞争无疑也阻碍了商圈的发展。例如西单商场年 月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货， 但重新开业后个月转型并没有成功，而西单商场高层决定将商场定 位改回大众百货，近万的改造费用未能对其经营收入产生较好影 响。 而反之些有特色的商场业态，如西单购物中心，人气很旺。楼以 食品为主营项目，这是西单商圈的其他商家所没有的。在它的楼上是 华威商城，有年轻人喜爱的韩国精品城，这里卖的小饰品和毛绒玩具 以品种繁多而被女孩子们口口相传。层是北京攻略，都是个体 租赁的服装服饰店，其中不少很有特色，其目标客户以学生和追求时 尚的年轻人为主，而且人气很旺。 综述 西单商圈内现市场业态中民族大世界的档次最低，明珠居中，档次较高的是北京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和 明珠以工薪来京旅游人士居多时尚前卫的北京青年人则喜欢北京 攻略，其无论从室内设计产品特色等各方面均比其他市场高筹。 而即将开业的新代则由于其档次室内设计都低于北京攻略，因 此，其主要争夺的是与西单明珠同档次的份额。其属于市场类业态中 中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。而街由 于规模小，但其总体运营的不错，属于北京攻略同档次同风格的市 场。 百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服 务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。西单 购物中心层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京 特产销售良好。西单赛特和西单商场则因与中友君太形成差异化特 色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。 同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅 万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所 以形成市场空白。因此，西单华泰商业广场百货改成中高档市场类 似北京攻略，由于其硬件占据优势，在规模商圈均有影响力，具有 定优势和市场需求的基础。 四西单华泰商业广场项目简介 楼层业态建筑面积使用面积 无关闭原为运动系列 女装女正装 女装箱包饰品 童装女装 男装 工艺品男装电器 箱包男士百货 食档游戏厅 五西单华泰商业广场项目分析 优势分析 商圈西单商圈几百年历史的沉淀，商业知名度高，对商家与消费 者的号召力强 人流每天万人次的客流量，年亿元的销售额，面向全北京 甚至是全中国与全世界超大辐射商圈 青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物的必去之所 商业硬件设施条件好现成的新百货商场设施，各种硬件设施齐备， 改作市场价格优势明显，商场式的购物环境比西单其他市场更胜筹 自身规模效应大建筑面积万平米，庞大的规模可形成相应规 模效应 西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建，与项目形成呼应同 时，地铁口也设立于此，使整个西单商圈北移，加速区域商业发展 租金低由于西单华泰商业广场百货经营不善，其租金已降到很低， 已降至元天以下使用面积，而目前西单区域市场的租金使用 面积均在元天以上，项目租金提升空间巨大 虽然项目偏离主流中心区，但具有商业街的门户位置，拥有门户效 应 项目具有强大号召力和标志性，对无形资产的影响力大 西单日益形成全北京全国的青年人时尚街区中心，发展潜力巨大 全部采用租赁关系，易于商户管理 劣势分析 项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区，位于商业街最北端 西单商业街缺少