1、国家银行贷款利率项目建设投资估算建设工程费拆迁补偿费万元万元住宅万元长棉厂万元啤酒厂万元工具厂万元勘察设计费元万元工程监理费元万元建安工程费元万元含消防人防工程费元行政性收费元万元经营性收费元万元小区配套工程费元万元直接成本万元销售费用万元管理费用万元间接成本万元开发建设总成本万元单位成本元装饰工程费元万元设备及工器具购置费主要包括电梯监控设备吸氧设备呼叫设备电梯部万元部部万元监控设备套万元套万元呼叫设备套万元套万元吸氧设备套万元套万元合计万元项目涨价预备费万元万元合计万元项目建设期年利息万元项目开发建设及装修投资总额万元二流动资金估算人员工资管理及后勤人员人，年工资总额个月元护理人员人，年工资总额人万元人年万元年工资总额万元水电费元月万元煤气费元月万元供暖费元万元物业管理费元月万。

2、区百货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。投资实力优势投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障。服务的专业性该项目通过大量考察及市场调研，集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。四市场风险分析政策风险如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。市场风险由于养老院的次性投资大，回收期长。现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范。

3、相结合，为老人健身及室外活动提供了充足的空间。室内阳光大厅在冬季和雨雪天为老人提供休闲娱乐场地。大小餐厅为老人情感交流提供机会和场所。房间设施有客厅厨房卫生间家具彩电呼救及吸氧系统等。阅览室棋牌室球类活动室为老人度过快乐时光提供条件。健身康复室为自理型和半自理型老人的病后康复提供服务。公医院门诊可保证老年人大病不出院，小病不离床。洗换中心配备专业洗衣机烘干机，为老人提供健康卫生突发事件。培训方法请有经验的护理人员到护理院进行言传身教，请专业护士到现场培训。综上所述，长春关爱老人护理院项目在服务护理与经营管理方面也具有充分的可行性。第四部分经济效益与社会效益评价及风险分析经济效益分析项目投资估算依据长春市拆迁管理条例吉林省建筑与装饰工程预算定额设备及工具价格明细表养老机构建筑设计标准。

4、。与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况般。浦东老年公寓有年经营历史，客户以中高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单，管理般，客户容易流失。赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于月日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。二本项目竞争优劣势分析经营模式优势长春市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式比养老院更专业，比医院更关注。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行般性的康复治疗及购药，使老人大病不出院，小病不离床，同时，看病还可以使用医疗卡。地理位置优势周边有家大中型医疗机，家大型超市，家社。

5、工条件项目场址已达到七通平，具备施工条件。二建筑规模及产品设计方案建筑规模关爱老人护理院项目占地面积总建筑面积。二建筑产品设计方案关爱老人护理院根据政府制定的老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐的养老原则，按照建设部制订的养老机构建筑设计标准设计了成套老年公寓住宅和合居老年公寓住宅两种公寓。建筑设计时充分考虑了老年人的特点和要求，如老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务等。设有公寓，合居公寓的套间单人间二人间，多人间特护间。公寓套房室厅厨卫建筑面积二室厅厨卫建筑面二室二厅厨卫建筑面积合居公寓房间室厅卫建筑面积，双人间建筑面积，四人间建筑面积，人间。三配套功能设计方案小院落和休闲广场。

6、元办公费元月万元折旧及大修理费用万元万元伙食费元月床万元全年流动资金总计万元三总投资估算表项目总投资万元投资估算汇总表见附表单项工程投资估算汇总表见附表分年投资计划表见附表流动资金估算表见附表四项目融资方案资本金筹措万通置业投资万元，占总投资的债务资金筹措银行贷款万元，占总投资的。融资方案分析建设期为年，第年投资为自有资金万元，第二年投资所需资金由银行贷款解决，以降低投资成本。五财务评价本项目属于公益性质，财务评价主要进行功能投资评价，项目的建设标准较高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强的生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计。

7、，但收费低，这样的市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面的法律还未健全，经营中常出现些意想不到的纠纷，所涉及的纠纷类型主要有劳动报酬人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。第二部分项目场址建设条件建设规模及实施进度项目场址建设条件地形地貌地震情况项目场址呈不规则的多边形状，地势略显南高北低，无地震。工程地质与水文地质地下水位高，水资源比较丰富。气候条件整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。降雨期主要集中在月月，全年平均气温摄氏度，年平均降水量为毫米毫米，无霜期约为天左右。城市规划及社会环境条件项目所在区域为长春东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治。

8、自理自理松海养老院安乐路与和顺三条交汇处南走米非自理自理沿河社区老年公寓吉林大路沿河街，临沿河街左右自理不自理安嘉老年公寓原东站十委社区益寿院东新路南二胡同，滨河小区内左右自理不自理长春市济康医院老人养护中心乐群街与荣光路交汇处自理不自理浦东老年公寓东盛大街与浦东路交汇自理不自理赛诺老年公寓荣光路与和顺街交汇处即将开业层楼自理不自理不自理左岸护理院项目实施进度计划表附表季度项目年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度休闲广场可行性研究规划许可施工许可基础工程主体工程围护工程装修工程竣工验收附表开发建设工程投资成本分析表单位万元序号名称单位成本数量金额占投资比例备注土地成本拆迁成本元二前期准备费设计费元每平米监理费元每平米勘察费元每平米三通平费三行政性。

9、经济文化商业医疗的中心，社会环境优良。交通运输条件项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路自由大路临河街东环城路相距公里，并且，分别通往机场高速哈大高速国道长吉南线长吉北线长营长哈双九等公路。公用设施社会依托条件水电气生活福利项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水供电供暖煤气管道应俱全。防洪防潮排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪防潮排涝条件良好。环境保护条件项目所在地紧邻长春净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模的棚户区改造，区域内的中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。征地拆迁移民安置条件项目所在地原有工厂居民已安置完毕。施。

10、积极的促进作用。二项目与所在地互适性分析本项目的建设为二道区提供了高品质的老人护理院，使三高老人高龄高知高收入能够享受到高质量的晚年生活，同时填补了高端养老机构的空白，因为与现有养老院定位不同，因此不会影响他们的生存，反而形成高中低不同层次的养老体系。三社会评价结论二道区政府对文体设施新建项目建设高度重视，社区也积极配合支持，小区群众也认为是项好项目，该项目的建设高度认可，因此能够确保项目顺利进行。综上说述，长春关爱老人护理院项目在经济效益与社会效益上具有充分的可行性。第五部分项目可行性研究结论附表公里内养老机构调研汇总表序号机构名称地址经营年限面积房间数床位数自理非自理床位数自理非自理占比自理非自理护理费护工人数护工工资人均管理人数同心老年护理中心岭东路与东盛大街交汇吉盛小区内非。

11、收费行政性收费四小区配套工程费供暖外网元每平米给排水外网元每平米路灯元每平米围墙道路元每平米绿化元每平米其他五建筑安装工程费建设工程元工程设备款万套套六预备款涨价预备款建筑支出的七装饰工程费装修每平米费用元,包括设备款地面占装修费用的墙面地面面积的倍，占费用水电暖工程占装修费用的楼梯及室内门占装修费用的养老设备其他占装修费用的八经营性收费供水元每平米元供电元每平米元供暖元每平米元供气食堂大灶煤气安装费元户九间接费用管理费用直接成本的销售费用直接成本的财务费用贷款利息十税费印花税建筑合同的万分之三契税土地成本的土地使用税元总计附表项目分期投资计划表单位万元序号名称年度合计备注土地成本前期工程费勘察设计三通平费行政性收费小区配套工程费建安工程费年完成基础工程，主体工程，年完成主体工程,。

12、算收费元中包含伙食费元。成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年。财务评价指标盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表详见附表偿债能力分析借款偿还期或利息备付率和偿债备付率不确定性分析敏感性分析编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会的影响分析党的十八大提出，老年事业发展问题已正式提上国家的议事日程，面对未富先老，政府的力量有限，民营养老机构是重要的补充力量。因此，项目的提出和建设，是适应社会的需求，为政府排忧解难的好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到。

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