1、星级酒店精品购物街中高档餐饮休闲娱乐等，打造商务氛围，满足航空港区域的中高端商务客户需求。总建设面积万方，总建设投资约亿元。各分期建设内容及规模如下表，各分期建设资金需求详请请浏览附表。表项目各年的建设内容和建设规模年份建设内容建设用地亩建筑面积地下建筑面积地下车位个年东航总部服务式公寓总计年服务式公寓餐饮购物休闲娱乐商务酒店商超总计年餐饮购物休闲娱乐星级酒店教育培训总计项目资金筹措项目建设投资万元，由于采用合理分期有序开发的原则，通过少量的自筹资金和各种融资就可以实现滚动开发建设。自筹资金由东航公司采取多种渠道筹集资金亿元，自筹资金占总投资的左右。各种融资项目开发建设的年期间，分期融资，年内大约总需要融资亿元，融资资金占总投资的左右。五项目的投资回报分析项目按照年年开始的投资汇报般商。

2、累计万人次，国际航线增长，较去年同期增长年全年货邮吞吐量数据为万吨，较去年增长。旅客吞吐量全年超深圳机场万人次，成都成为继北京上海广州之后，名副其实的中国航空第四城。今年月日航站楼建成后，将成为中西部地区面积最大的机场航站楼。目前，双流机场候机楼总面积达到万平方米，停机位总数个，可满足年旅客吞吐量万人次货邮吞吐量万吨飞机起降万架次的服务保障需求。表年成都双流国际机场吞吐量结论根据前面分析，天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核，本项目位于天府新区的六区之中的空港高技术产业功能区的航空港片区，可谓是极核之中的极核。成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。三成都房地产发展成都市商业用房市场整体概况在年初，成都。

3、座谈会。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划规范市场秩序使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。年商业地产将现六大发展趋势中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平日前在中国商业地产行业发展论坛上指出，年中国商业地产将呈现六大发展趋势年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，预计今年全方，总建设投资约亿元其中土地成本亿元。年项目迅速发展期，大规模的开发建设，包括餐饮购物超市商务酒店服务式公寓等，打造个功能齐全的校园生活广场，完善区域的整体商业配套，培育良好的商业氛围。总建设面积万方，总建设投资约亿元。年项目完善期，建设。

4、城中城指教育科研新城，面积平方公里，以发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主另城则是以高新产业为主的平方公里现代工业城。目前，教育科研新城聚集了四川大学江安校区西南民族大学成都信息工程学院等所高校，中科院成都分院等家科研机构博士后工作站和国家级技术中心个此次调整规划将把部分企业搬迁至现代工业城，腾出的土地用于发展高档住宅星级酒店商贸教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。打造区两城，构建科技中心教育中心航空港商务中心物流基地，航空港形成万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的国际城邦，航空港将步入全新居家时代。成都航空产业，中国航空第四城据统计数据，年成都机场飞机起降数全年累计万架次，较去年增长，全年。

5、，升温。总体来说成都房地产市场目前发展形式良好，未来将继续健康持续发展。其中双流片区在供应和成交方面表现突出。主要是借力天府新区，作为发展热门区域，供需两旺。目前在商业供应方面双流处于领先地位，成交也位列前茅。而且目前双流由于几年前住宅用地大量供应，现在急需商业配套。本项目为商业，正好填补市场空缺，符合市场需求。四房地产最新相关政策坚持调控政策不动摇，逐步完善调控手段月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要严格实施差别化住房信贷税收政策和住房限购措施，特别提出抓紧研究制定符合我国国情系统配套科学有效稳定可预期的房地产市场调控政策体系。此前的月日日和日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场。

6、业项目投资回收年限年计算，总现金流入亿元，总现金流出亿元，项目内部收益率为，投资回收年限年。详细的项目现金流和投资回报请查看附表和附表。般的商业项目投资回报率为，投资回收年限为年。本项目跟般商业项目投资回报相比，回报率高回收年限短，是个经济效益非常好的投资项目。表项目现金流量及投资回报统计序号项目合计现金流入商业租金收入商务酒店收益星级酒店收益服务式公寓销售收益现金流出建设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资成本净现金流量净现值项目的内部收益率项目投资回收期年说明基准收益率。表般商业地产项目投资回报率和投资回收期内部收益率投资回收期年般商业地产项目本项目六项目的敏感性分析对本项目进行了敏感性分析，选用总投资及销售价格作为变动参。

7、正式提出了城市综合体跟着地铁走的新规划理念，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设批超大空间尺度高密人口聚集多功能高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。对成都楼市不仅带来交通上的便利，更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。年季度年季度成都郊区商业用房供应年第三季度主城区新增供应量为万，占本季度新增供应量的。主城区区域供应量前三的是城南城东和城西，供应量分别为万万和万。城中区域本季度无商业用房供应。成都商业市场郊区年第三季度新增供应量为万，环比上季度大幅度下降。区域前三的是郫县双流和龙泉，其供应量分别为万万和万。年季度年季度成都市商业用房成交量双流土地市场双流县土地成交相对比较。

8、造天府新区这增长极之中的极核空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主。区位可行区位优势不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住购物商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。市场容量可行项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业学校商业及银泰花园航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。临港路川齿路是航空港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校。

9、活跃，成交率变动较大。在经历年二季度供需两旺之后，年三季度，双流县土地市场出现定程度的萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为，较上季度下滑从供需量上看，也出现定幅度的紧缩，供应量环比下滑，成交量环比下滑。年季度年季度双流县区域土地供需情况双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升的趋势。主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量的商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现定的萎缩，商住比例失衡凸显。年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为。年季度年季度双流县区域土地成交商住情况结论成都房地产市场经历了年市场的低迷，今年开始渐渐的反。

10、项目是个投资大，回收期长的项目，后期的经营好坏关系到项目的成败。同时，目前受国际经济环境影响，国内的经济环境也面临诸多不确定性，人工成本维护成本的上涨等因素都将加大经营的风险。对策建立高素质的经营管理队伍，制订严格的内部管理制度，在保证服务质量的前提下，做好成本控制，避免不必要的浪费，确保经营管理的质量和效率。三筹资风险风险由于受国家货币政策变化及企业自身融资能力等因素的影响，项目资金存在着不能落实或融资取得时间滞后的风险。若资金不能按期到位，将导致建设工期延长，工程造价上升，原定投资效益目标难以实现。对策认真做好资金来源可靠性分析，密切跟踪宏观经济政策动向，与相关金融机构密切配合及时沟通，按照融资相关程序及时提供必要的相关文件资料。第八章可行性研究结论规划可行本项目区域属于成都未来打。

11、园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成个具有无限发展潜力的黄金商业圈。经济效益可行项目投资回收年限年，年间的内部收益率为。般商业项目投资回收年限年，投资回报率本项目跟般商业项目投资回报相比，回报率高回收年限短，是个经济效益非常好的投资项目。综合以上分析，本项目建设条件良好，规划区位市场容量经济效益等诸多方面都可行，是个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行性，值得投资。附表双流县年主要的土地出让信息地编号宗地位置净用地面积土地用途起叫价成交价竞得人交易时间交易方式双流县西航港街道北临棠湖路，南临寺圣社区亩住宅用地兼容商业比例万元亩万元亩四川蓝润实业集团有限公司拍卖双流县黄水镇板桥社区组亩二类住宅用地兼容商业用地商业比例万元亩万元亩成都双流富豪实业有限责任公司拍卖双流县黄水镇。

12、，对项目的抗风险能力进行了评价。经计算，项目对建安成本的变化最为敏感，当建安成本下降时，投资利润率为，投资利润率变动，敏感系数为，投资利润率大大提高。此外，土地成本租金价格这个因素对项目收益影响也较大。可见，项目的抗风险能力较差。表项目主要因素的敏感性分析影响因素变动幅度项目投资回报率投资利润率变动敏感系数土地成本建设成本租金价格第七章项目投资风险分析市场风险风险本项目面临的市场风险主要是指区域恶性竞争引起的商业客源变动所引起的风险。本项目所在的地块是天府新区的重点区域空港区域，周边存在待开发建设的项目，可能有潜在的投资商也会进入这个市场。对策在保证各项硬件设施的前提下，加强对项目的宣传推广，提高项目的服务效率，争取获得客户的认可，在客户中建立口碑，逐步建立核心形象。二经营风险风险商业。

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