古镇旅游综合开发项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

资源地文景观标准地层剖面狮子山化石构造带位于营上坡及狮子山半山坡观光科考奇特与象形山石狮子山狮子山峰顶观光探险喀斯特地貌溶洞玄宫洞黄家坡山脚下观光科考探险二水域风光观光游憩河段玉带河观光休闲避暑三生物景观林地油杉林歪脚村东山包观光科考避暑丛树新楼千年古银杏新楼村东观光人文旅游资源四古迹与建筑古代历史事件发生地教案遗址姚家关村民组观光古代交通遗迹古驿道塘上街号到定广门观光古代军事设防构筑物遗址古城墙西门老南门东侧残存多米观光体验大茨窝炮台大茨窝山上观光体验宗教与龙泉寺北门内观光朝觐祭祀活动场所朝阳寺文昌阁西寿佛寺西街三号迎祥寺及斗姆阁迎祥寺街黄家坡脚下慈云寺背街五号万寿宫西街号观音寺北门内圆通寺堡内凤鸣寺新哨村西青龙寺杨眉堡西北大佛寺狮子山背后莲花寺杨眉堡摆托村回龙寺位于廖家寨高峰寺位于谷通村大寨观音庙狮子山背后川祖庙状元府西侧黑神庙下寨山顶药王庙黄家坡顶雷祖庙文昌阁山门侧殿孙膑庙寿佛寺西侧火神庙基督教堂所在位置东岳庙歪脚村小学内财神庙南街小石头广场节点处三官阁北门外谢家坡文昌阁东街号奎光阁东城门上鱼鳞阁歪脚村油杉林内玉皇阁狮子山顶灵官阁狮子山顶西侧三皇宫文昌阁内水星楼文昌阁山门前左侧班土司祠阁上山顶赵公专祠文昌阁西侧北街天主教堂赵状元巷内侧基督教堂南街城堡与特色村寨堡裹旗山下体验旅游余庆堡歪脚村内杨眉堡杨眉村龙井寨龙井村名人故居赵状元府赵状元街号参观体验彭仁斋旧居书院街张公馆状元府西侧赵家大院现敬老院桐野书屋古城规划区外历史纪念建筑平刚故居歪脚村内观光周恩来之父曾居地背街号红色旅游邓颖超之母曾居地南街号李克农家属曾居地北街号八路军交通站红军长征指挥所镇东门内红军作战指挥所高寨河书院书院城内观光陵区陵园红军墓歪脚村红色旅游墓地赵以炯墓摆早村贞女墓和贞女庙北街村观光和尚塔大坝村境内塔石塔龙泉寺内牌坊楼周王氏媳刘氏节孝坊古驿道赵理伦百岁坊定广门内赵彩章百岁坊镇北街村桥宫詹桥蒙恭寨桥古城北门外半里五旅游商品菜品卤猪脚休闲体验豆干豆腐果米豆腐冰粉水盐菜鸡辣角其它糕粑稀饭糯米酒玫瑰糖六人文人物古代人物周渔璜故事传说解说周钟瑄活动赵国澍赵以炯赵以焕班麟贵近代人物平刚先生民间传说人物张贞女袁大鹏赵理伦赵采彰赤松和尚文艺团体坐唱打玩友观光体验民间节庆端午节游百病地方风俗玩花灯庙会及宗教活动观音会大佛会地藏会第二章古镇旅游市场研究古镇旅游市场背景分析国际状况世纪将是旅游业的第二个黄金时代，每年国际旅游业的交易额已超过亿美元。

旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每个角落。

二国内状况根据世界旅游业发展的规律，当人均收入达到美元时，国内旅游就会兴旺起来当人均收入达到美元后，度假旅游市场会逐步形成。

至美元之间是属于个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。

截至年中国人均超过美元，中国国内旅游人数达到亿人次，而三个黄金周旅游人次就达到亿，同比增长中国入境旅游的港澳台游客人数将接近万至亿人次，而外国游客人数则有望超过万人次。

年，中国将成为世界最大旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。

三西部旅游发展情况西部大开发，旅游要先行，已经成为了政府和学界的共识，西部旅游资源的大规模开发，将为贵州及的旅游发展带来巨大的推力。

四贵州省目前趋势贵州省旅游发展的总体目标是将旅游业培育成为新的支柱产业，把贵州省建设成为自然风光和民族文化相结合的大省。

其主要目标是到年，力争旅游总收入超过亿元，相当于全省总量的以上，旅游产业增加值占全省总量的比重超过接待旅游者人数超过全省总人口数，其中入境游客超过万人次直接间接解决就业万人以上。

贵州省目前有十二个旅游区，六个综合旅游区，六个特色旅游区，其中所属的贵阳综合旅游区是贵州省资源各项配套设施交通旅游人数各方面最好的个旅游区。

古镇又是贵阳旅游区内综合方面最突出的。

同时通过对古镇与贵州省景区的比较分析看出，贵州目前还没有个综合型旅游接待中心，这无疑又为提供了个可供发展的方向。

五贵阳市发展背景贵阳市十五旅游发展目标和思路是要整合旅游资源，打造旅游精品。

要重点培育古镇息烽乌江峡天河潭十里花川阳明祠等个精品景区点，并穿珠成串，打造批黄金旅游线路，增强贵阳市旅游产业的整体竞争力。

二是要强力推进改革创新，激发旅游业发展的动力和活力。

要按照统管理行业指导企业运作的原则，积极探索适应市场经济要求符合现代旅游发展规律的管理体制。

三是要进步拉长旅游产业链条，提升旅游产业化水平。

四是要广开渠道，进步加大旅游投入。

五是要强化管理，全面提升旅游服务质量。

六是要加强旅游推值九资金来源与运用表资金来源与运用表单位万元序号项目第年个月第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年资金来源利润总额折旧费摊销费长期借款流动资金借款其他短期借款自有资金用于建设投资用于流动资金其他短期借款回收固定资产余值回收流动资金资金运用建设投资流动资金所得税利润分配长期借款本金偿还流动资金借款本金偿还其他短期借款本金偿还盈余资金累计盈余资金第六章风险分析财务风险分析融资风险由财务预测及评价可知，项目的大型资金投入存在于第三阶段住宅旅游地产项目贵州新村和新镇的开发，该部分投资规模较大，总共需要资金亿多元，能否筹集到资金是项目能否成功的关键，在财务评价中采取的融资渠道是贷款亿元，由于银行贷款需要复杂的批复过程，涉及到的时间比较长，整个过程充满了不确定性。

所以项目单位要提前做好准备，要争取在第三阶段开始之前将贷款资金落实。

在实际操作过程中，还可以采取其他的融资方式如通过项目分拆寻求大量的中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款的偿还问题，会给项目带来不小的压力，项目单位需要根据项目的盈利状况，合理安排好贷款的偿还节奏，处理好企业银行和政府之间的利益关系。

收入不确定性风险常规景区的稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目的主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性的赢利手段和利润增长点，这些赢利点的产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目的大量创新和引进，为项目的整体收入结构形成了不确定性的风险。

同时，第三阶段建设完成的旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕，获得预期收入是该项目能否成功的关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目的投资需要采取慎重态度，保持适当的比例搭配。

最重要的规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应的建设。

成本变化所带来的风险由于项目涉及到的利益群体多，利益群体之间的关系复杂，政企关系和政企职能的分化没有前例可循，为项目实施带来了较大的难度，从而也使得项目实施的成本充满了不确定性，可能会导致投入的意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定的规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体的角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发的合力。

并有针对性的采取本报告中提出的的经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启动的初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。

对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场的实际情况来决定各项目的规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。

二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成的风险跳好与政府的双人舞是该项目成功的关键，从立项到整个项目的运营，政府的动作直接影响项目成败，同时，景点的所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大的不确定性风险。

对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资大量经营性项目为纽带，建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。

并运用本文所列的各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢的运营方案其三，还需要将眼光放在景点之外的古镇物业，运用产品体系，利用经济杠杆，从原住民手中获取其他物业和产业或股份，在整个古镇打造新景点，既减少了对鸡肋景点的不必要投入，也形成了企业真正能全面掌控的核心资产。

原住民以及原有商家的配合程度造成的风险拥有物质资源不动产和非物质资源民俗文化的原住民既是企业进行古镇开发的整理对象，同时也是产品打造的重要题材和道具，同时也是企业是否充分借力的关键。

项目开发过程中涉及到的古镇内原住民以及原有商铺业主的安置问题，原住民产业的整理问题，原住民生活方式与旅游开发的配合问题等，都直接关系到项目的成败与核心竞争力的打造。

原住民的经济文化水平落后现有商气的浓厚等要素都形成了项目开发的重要风险。

面对该风险，企业先期的投资应特别慎重，必须通过经营项目的扩展和技术资源输出，让原住民将企业当成其致富的领头羊，而不是竞争者，更不能是侵略者。

以双方互利共赢循序渐进为原则，充分使用本文提到的经济杠杆和商业模式，力争在前期争取到尽量多的原住民及原商铺业主的支持与配合，同时利用经营权和产权的灵活流转办法，将各类原住民的利益与企业进行捆绑，让配合项目开展的原住民能够比不配合的原住民获得更大的收益。

三市场风险分析游客旅游行为变化形成的风险国内旅游市场发展迅速，游客的旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展的趋势，特别是在民族地区旅游和古镇旅游的特征和趋势，将形成客源波动大消费水平波动大等风险。

对于该风险，方面，需要在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性同时，也需要充分利用既有资源动态和静态资源，将旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲，实现真正的游客参与第三，需要以项目的产品体系为纲，充分做好的的营销宣传，并提升地位，以产业借力，使成为贵阳乃至贵州省的体验性宣传窗口和必游景点，以保证有稳定和充足的客流量。

古镇商业企业经营行为变化造成的市场风险在项目开发过程中，需要大量吸引商家来共同经营，但不同商家的经营行为差异是巨大的，且随时间变化业具有很大的可变性，就为项目的商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性的