君莲居住区I1地块养老院项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

地块位于君莲居住区的南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量，日照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目的桩基持力层。

基地内有米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。

东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。

第三节交通运输与同步建设条件评估交通运输条件评估君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。

工程用水用电条件评估莲花南路金都路等主要周边道路已经布置有市政管网管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨污水分流，最终排入市政道路雨污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。

建材供应条件评估闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子石料砖木材等均由当地建材厂家提供，钢材水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。

项目的建筑材料来源充足。

第四节社会环境条件评估闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量优惠政策。

良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件的基本要求下。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，下部宜作高的防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨的装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板厨房卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。

老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在以下。

每人应有以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。

老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房楼梯间台阶坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目易识别。

第二节总平面布置和建筑工程方案评估总体布置上，充分考虑到养老院托老所的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。

养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能的差异分为养老院出入口托老所出入口及后勤处入口交通便捷。

基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此布置绿化景观。

二建筑规模和建设方案评估总体设计上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

建设规模君莲居住区养老院建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑。

其中，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

具体功能设置见下表建设内容设置方位总面积数量入口大堂楼餐厅楼备餐间楼休息室楼活动室楼洗消间楼库房楼更衣休息室楼医生办公室楼门卫值班室楼药房楼抢救室楼观察室楼光疗室楼准备室楼理疗室楼按摩室楼针灸室楼太平间楼其他楼小计楼理疗室楼急救室楼观察室楼医务室楼药房楼心理咨询室楼活动室楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼资料室楼会议室楼办公室楼洗衣房楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼健身房楼储藏室楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼总建筑面积建设方案建筑功能设计养老院托老所建筑最高处为层，建筑面积平方米。

建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。

养老院出入口设在建筑中部，层布置有餐厅治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好的采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好的景观视线。

走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。

北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。

托老所部分设在建筑层东侧部分，有的出入口及尺度宜人的小规模中庭空间。

各活动室尺度各异，有开畅式有封求为老年人创造处充满活力的居住娱乐场所。

在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。

北侧体块为字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这样也丰富了内部空间及立面造型。

建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。

内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准室内空气质量标准的要求。

室内环境污染应按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范执行。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，下部宜作高的防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨的装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板厨房卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。

老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在以下。

每人应有以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。

老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房楼梯间台阶坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目易识别。

三评价意见养老院托老所建筑最高处为层，建筑面积平方米。

建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。

养老院出入口设在建筑中部，层布置有餐厅治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好的采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好的景观视线。

走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。

北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。

托老所部分设在建筑层东侧部分，有的出入口及尺度宜人的小规模中庭空间。

各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择的可能。

另外以上各空间均考虑了满足老年人的使用要求，采用无障碍设计。

且养老院房间布置切实按照老年人身体及其他特殊因素来建造，此方案非常的合理。

养老院的建筑安排完全保证了兼顾先进适用性经济合理性安全可靠性的原则。

第五章总投资估算与资金筹措方案评估第节投资估算投资估算的范围上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用前期工程费房屋开发费财务费不可预见费和其它费用。

二项目总投资的构成该项目总投资万元，其中项目开发成本土地房屋开发费及其他万元，开发费用财务费用管理费用销售费用万元，不可预见费用，其他费用，三资金利用建房万。

设备万其它费用房子的简单装修费用广告宣传费用流动资金等约需万元。

工资照顾老人的日常生活约人，工资元每月以上投资共计约万元。

第二节资金筹措万元是个比较大的投资，在这样的情况下应该吸取外来资金，寻找合伙投资人筹措万，这样可以很快筹集到资金。

到银行申请定的贷款万，向政府寻求补贴资金万。

第六章项目风险评估第节项目风险分类建设风险建设风险是指项目无法完工延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。

项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之。

建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。

成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。

成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源物质资源和费用开支，进行指导监督调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。

成本风险拆分开来还可以分为人工费风险材料费风险机械费风险管理费风险等。

同时成本风险还需考虑国家的宏观财政货币政策，考虑货币的贬值升值问题，及物价指数的上涨等。

其他风险工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险安全风险政策风险资金风险等。

第二节项目风险控制对策建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定个切实可行的科学的进度计划。

该计划般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为项重要的合同条款对承包商产生约束效应。

但由于日前建筑市场竞争激烈业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。

这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观合理的科学工期。

于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求工期拖延的罚款的风险，如天万等。

成本超支风险控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的交钥匙合同和实报实销合同。

第七章财务效益评估财务效益评估是建设项目可行性研究的重要组成部分。

未来效益评估包括经济效益评估和社会效益评估两个部分。

经济效益又包括微观的财务评估和宏观的国民经济评估。

财务效益评估与国民经济效益评估是建设项