1、场现状目前，三水区原有商业市场面临巨大的挑战，众多过江猛龙来自广州深圳佛山，甚至境外的大型连锁商业机构陆续进入三水西南镇，当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商家也开始积极应对，采取调整思路，改革体制，改善硬件软件设施等系列措施来迎接和适应社会的发展。商业城与其它本地商业机构样面临重大变更，它是三水本地老商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远，在对本项目进行改造应着重注意以下几点该项目原经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代商业正向着规模大连成体包罗众多专卖店和商铺集购物休闲娱乐饮食为体的商业中心，并实行统包装统管理。二早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统的形象，因而造成商场缺。

2、土地利用价值需通过科学有效的改造得以提升并增长。推进三旧改造，对于进步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染低能耗高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济。

3、运输较为方便。水电设施条件给水区域内现时主要由西南水厂石塘水厂北江水厂西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。排水本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂座。供电目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。第四章项目投资概算概算编制范围及内容装饰部分块料地面原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺的瓷质砖，位置是区区区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处里面的商铺。块源和人流量均来自就近的居民，他们不需要开车去项目所在地消费，在定程度上缓解了项目停车场位置不足这缺陷。项目建议。

4、求，三水区近年来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三旧改造的又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。三旧改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇旧厂房旧村居普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，。

5、，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。第三章建设条件建设条件区域自然条件地理位置项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治文化经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中,是三水来往南海禅城广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第站和主要上落客点西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。施工条件交通设施三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路国道省道以及县乡级道路，施。

6、整体包装统管理三室内外装修空调电梯等设施设备，由于空置时间太威胁三水广场以及恒福广场的竞争本项目以万平方米的商业体量规模，在整个三水市场中仅处于三水广场以及在建的恒福广场之后，如果经营与三水广场恒福广场相类似的项目，将会明显受到三水广场和恒福广场的威胁。长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺四商业城目前的外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损的外观对商业城的档次和形象存在不小的影响，需要重新按照目前商业大厦的外墙标准进行装修五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时，设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局的不足。六这样大型的商业大厦，却没有设置足够面积的停车场，使本项目缺乏现代商。

7、社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进三旧改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进三旧改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。三旧改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步。

8、现代亮丽色彩，并以简洁明快的建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色的暖色调组合搭配，以亮丽简约的现代风格色调脱离原有的黑和暗的环境印象，形成动感活跃潮流的商业环境氛围。配套设施建议停车场除了原本正门空旷的地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与政府协商长约租定街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。电梯本项目的电梯严重不足，建议在区各层增设扶手电梯，并在区增加垂直客梯和货梯各台。硬件配套中央空调智能化保安系统消防系统仓库等。租金定位根据目前三水商业地产的租金行情不计递增预计整个商场的平均租金至少为元平方米。项目经营理念导入商业经营主导型的商业理念我国加入世界贸易组织以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外的商品要进入中国，商业领域反而迎。

9、，是加快实现农民变市民农村变城市农村经济社会形态变城市经济社会形态三大历史性转变的有效途径。各级党委政府和相关职能部门要从践行三个代表重要思想和科学发展观坚持理政为民的高度，把推进三旧改造作为项重要的民心工程，作为转变政府职能建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。完善三水商业圈的需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，旧改完成后将是个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久发展最成熟的商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位。

10、目各区的规划建议把三区的首层纳入此次项目改造范围，区首层为各式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流区首层为吉之岛类的购物商场。区首层为各式手机数码摄影器材专卖店二层至五层为电脑家电厨具等专卖超市。区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流二层至三层为大型购书中心。区首层为吉之岛类的购物商场二至三层为大型购书中心以及文化体育用品中心四至六层酒店客房，并重新装修，在区首层临街设酒店的出入口。七层可做小型的仓库以及物业管理的办公室。项目建筑风格建议建筑风格偏向动感的现代风格，特别是通过亮丽的色彩来表现。项目本身的体态不错，外立面的整改主要是在用材和色调方面要彻底脱离原有项目形象，建议用清新大胆。

11、巨大的机会。国外的大型商业经营企业各种著名的商品品牌不断涌入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大的冲击。国外些运作较为成功的商业机构已经进入三水，过往占主流的出租个体摊位模式的商业市场面临挑战。目前，出租个体摊位模式的商业市场，存在很多的不足，物业的业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计与商家经营的业态的衔接是脱节的，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态的要求。我们对本项目的经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是租售物业的利润，而是开发商投资者经营者的多赢结构。选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象相关产品高度集中形成个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整。

12、所必备的设施，除了原本正门空旷的地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间的空旷地方，以及四面临街的优势与政府协商长约租定街边划线的停车位，以弥补自身停车场的缺陷。七出租率利用率以及产效最高的首层不纳入此次项目开发范围，在定程度上既影响了项目整体形象也影响了项目的产效。项目市场定位由项目分析所述，三水广场横幅广场将对本项目带来定的冲击。因此本项目的市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别，避免经营与三水广场恒福广场相冲突的项目。近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建的重点，随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设施还是比较贫乏，仅有些小规模的书店，还没有大型的购书中心，作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。由此建议本项目可定位为三水大型文化广场。。

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