喜来登大酒店项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

全市实现贸易顺差亿美元，创下我市对外贸易顺差的新记录。

从出口主要商品来看机电产品亿美元，占比，增长服装亿美元，占比，增长鞋类亿美元，占比，增长，塑料制品亿美元，占比，增长玩具亿美元，占比，增长。

外贸出口大亚湾领跑县区。

分县区看，各地外贸出口增长为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县惠阳区的增长也高于其他县区。

房地产业强势发展年，全市商品房建筑面积万平方米，突破万平方米大关商品房销售额亿元，突破亿元大关全年完成商品房投资亿元，突破亿元大关。

年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积销售面积销售金额增幅均超过。

年商品房销售均价为元平方米，比月销售均价小幅回落元平方米。

季度全市商品房累计平均价格元平方米分别为。

显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

分县区看，各地商品房销售价格元平方米为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示县区房价已经全部超过元平方米，惠城区房价已经接近元平方米。

金融存贷款快速增长年年末，全市本外币贷款余额亿元，比年初增长本外币存款余额亿元，比年初增长。

存款与同步踏入千亿俱乐部。

惠东贷款增幅最快。

分县区看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示惠东县惠城区惠阳区博罗县的贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。

农民收入实现两位数增长年，城市居民人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长全年农民人均纯收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全市城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长，其中，城镇居民存款亿元，比年初增长农村居民存款亿元，比年初增长，与农民纯收入起呈两位数增长。

县区居民存款惠阳增幅最快。

分县区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比的的控制线高出个百分点，主要的拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州的经济得到了高速的发展，也吸收了大量的港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲的发展势头，而房地产行业的兴起，也带动了第三产业的快速兴起。

惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨的主要来自于食品价格。

显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨的通货膨胀。

受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展的方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽然回落个百分点，但仍保持快速增长态势。

其中，工业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅的高速增长，将再度激发工业发展后劲。

月，全市房地产开发投资完成亿元，同比增长，同比回落个百分点，其投资额占第三产业投资的比重为。

分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围的土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。

分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对年略有上升，主要是由于月份以来些优质项目对价格的拉升。

在市场放量不断扩大的情况下，后期市场竞争将更加激烈。

资料来源惠州统计年鉴惠州市人民政府公众信息网截至到月底，惠州商品房空置面积为万平米。

同比增长。

下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临的发展机遇今年上半年，整个房地产市场首次出现了从年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。

目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的种调整，之胞，它的生存和发展取决于社会对它的承认，而社会对它的承认则取决于它对社会所作的贡献。

因此，良好的社会形象是酒店企业生存和发展的根基，是酒店实现可持续发展的首要条件。

建立稳定的合作关系酒店可持续发展的重要基础酒店的经营活动，从种意义上说，是种包括供应商分销商以及竞争对手在内的系统合作行为。

在市场经济中，竞争是不可避免的。

随着市场的日益成熟，那种你死我活式的争斗只会带来两败俱伤的结果，并造成忠诚客户的大量流失。

酒店经营者应充分认识到，酒店之间的竞争是种管理水平和服务质量的竞争，是种开拓创新和相互提高的过程。

实践表明许多看似竞争对手的酒店，其实正是有较大发展潜力的合作伙伴。

面对新世纪，各酒店必须抛弃病态竞争的做法，而应以共赢的思想指导酒店的经营活动。

在稳固合作关系的前提下，相互传递市场信息，共同组织和开展些活动和经营项目，共同抵制些有碍于企业发展的行为，形成互补互利的共同优势，从而获取更为理想的经济效益。

这样在合作的基础上竞争，在竞争的过程中合作，既促进了酒店自身的提高，也促进了整个酒店业市场的健康发展。

打造卓越的酒店品牌酒店可持续发展的重要资本随着知识经济的来临和感性消费时代的到来，未来酒店之间的竞争将更多地表现为酒店品牌的竞争。

是否拥有著名的酒店品牌，将直接决定着酒店的生存与发展。

加强品牌建设，实施品牌经营，创造卓越的酒店品牌，是我国酒店可持续发展的重要资本。

酒店品牌，般是指为了识别其酒店和产品，并区别于其他竞争者所用的种具有显著特征的标记。

她既是种商标，又是酒店品质的标志和酒店文化的体现，还是种良好的口碑和重要的无形资产。

酒店的品牌经营，则是通过品牌设计品牌推广品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人的满意度忠诚度和酒店企业的知名度美誉度。

坚持以人为本的管理酒店可持续发展的根本保证古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。

酒店业的竞争，其实质就是人才的竞争。

因此，充足的人力资源是酒店可持续发展的根本保证。

这里所说讲的充足，包括两层含义是指数量充足。

酒店拥有与自身规模业务经营相匹配的足量员工。

二是指能量充足。

员工的个人价值观与企业的价值观和谐致，员工的潜能得到最大发挥，形成强大的凝聚力。

这就需要酒店运用人性化的人事政策人事制度培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己的最大潜能，使酒店的人力资源得到最充分最科学的利用，即实行人本化的管理目标客户群定位与分析本项目深圳广州大亚湾惠州市东莞项目客户分布图酒店投资目标客户分析自用型主要为惠州深圳东莞香港的休闲族，包括企业的老总高级管理人员公务员私企业主等。

投资型主要为惠州深圳东莞香港的消费群，看重金果湾风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验。

公用型福利型企业的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。

酒店目标客户特征在年龄上并没有明显的区隔，般可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够的收入支付生活必需品之外的休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高的诸如金融保险商贸等行业在消费结构上每年至少次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出的以上在消费心态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。

总之，投资金果湾酒店的人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。

否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。

另外，投资型和公用型福利型的目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。

第六章项目的不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。

所以，我们很难对开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确评估，即计算中涉及的因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下的估计值。

实际上，这些值的确定取决于许多变量。

其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价的影响很大。

因此，本部分就上述因素或参数的变化对评估结果产生的影响进行深入研究，以便使开发项目的财务评价的结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学的依据。

主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益的主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目的经济效益影响大。

上述评估中，我们引用的是目前该区域的市场地价。

实际操作中，可想办法取得优惠地价。

总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要的风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。

开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目的经济效益。

开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。

另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。

而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够的资金到位并监督施工工程。

销售周期按惯例，项目建至总楼层的第楼即可销售。

若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。

销售期的长短受定价工期影响较大。

定价高，工期慢，销售期长。

销售期拉长后，又增加了各方面的费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。

故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。

资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。

贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。

售价本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。

售价的