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综上所述，本项目的建设是必要的可行的。

第二章项目背景及提出的理由与过程第节项目提出的背景品位住房呼声高涨无论个人，还是个家庭，总要有最起码的遮风挡雨的空间和面积，这是满足人们生理需求的起码条件，也是解决温饱的必要条件。

随着人们物质生活水平的提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位的需求。

追求尽善尽美的人生是人类永恒的理想，住房既体现个人和家庭的物质文明，也体现其精神文明。

因此，住房品位综合反映出个人和家庭的生活品位文化品位艺术品位。

随着人们对住房品位的要求越来越高，房地产产品不断花样翻新，位置户型等因素已经不能完全左右消费者的判断，景观自然而然地成为了人们购房时的决定性参考因素之。

住宅与各种天然人工景观的结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实的地产风景线。

根据景观的形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型天然或者现存景观型即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越的区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹更加天然更加典型的景观住宅。

对这种类型的景观住宅进行细分，通常包括水景住宅绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。

水景住宅是指在河湖旁边的物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有可能是人工挖凿引导的。

绿景住宅是指以城市中的森林草地景观为主要卖点的楼盘，换句话说是借助了处绿化带的生态美学功能而兴建的住宅。

公园住宅是指临近公园的物业，这种借助公园的集成环境优势的项目。

人工景观型即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好的生活环境满足业主对于舒适的居住环境的心理诉求，精心设计人工打造出各种景观的小区。

兼用类景观住宅顾名思义，这类景观住宅既有天然景色可以借用，又在社区内精心营造出了特定风格的与个性特征明显的人工景观。

在广大消费者对居住环境的要求越来越高的时候，景观住宅的发展已经进入了新的时期，拥有双景观或者多重景观的住宅自然越发受到购房者青睐。

二县房地产发展概况县大部分地区居民都居住在自建的房屋里，只有县城分布着较为集中的居民住宅楼。

长岛拥有得天独厚的自然环境，是休闲度假居住养生的好地方。

不过受房地产热的影响，县房地产开发较呈现较强的势头，近几年，新建不少的住宅小区璀海茗居长岛水岸迎宾泉小区凌云小区望海园。

随着长岛旅游业的发展，更多的人们青睐于来此投资房产。

本项目的建设将极大的提升了县地产业的档次，将成为县较为标志性的建筑，为长岛房地产业注入了新鲜的建筑理念及其开发思路。

第二节项目提出的理由与过程本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。

符合房地产市场发展的指导思想。

符合完善住房供应政策。

符合增加普通商品住房供应政策。

二县政府政策导向二十世纪的旅游主题是人与自然的和谐统，二十世纪的理想圣景是回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。

人们的旅游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式的观光游，而是更注重于亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。

众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。

随着长岛旅游向深度广度发展，也逐渐暴露出些问题，在以往旅游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目的建设，而在度假旅游项目房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场的进步开拓，使长岛旅游业的快速全面发展受到限制。

从改善产品结构提高经济收入的角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假养生多重功能的圣地。

三项目建设将促进当地旅游业的发展本项目建设将极大的促进县旅游业的发展利益比较直观，容易招商引资周边房地产开发最直观的是其地价，如从零地价到市场价的半，这点对于招商引资具有定的吸引力，地价实质是政府基本地价报批费用附着物处理费用征地费用等的成本价格。

以项目为龙头，带动起片生地变胜地随着旅游方式逐渐从传统的观光游览型向更高层次的休闲度假型过渡，旅游生地找到了再生的机会。

将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出块新的房地产细分市场。

四本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。

现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注人本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之。

本项目实施的高层住宅建设，面向中高等收入家庭，项目实施后，将满足白领及更多注重养生人们的住房需求，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。

第三章市场分析与建设规模第节市场分高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。

规划总用地面积平方米，该区域周围环境状况良好，周围水体大气土壤和植被具有较强的自净化能力，且有定的环境容量，适合本项目的建设。

二污染分析及治理措施本项目主要可能的污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。

因此，对周围环境不会产生不良影响。

主要污染源与污染物本项目主要污染源为生活污水厨房油烟及生活垃圾。

为确保度假村整体的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必经采取适当的治理措施。

环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。

其主要治理措施如下生活污水治理。

因目前尚不具备将生活污水送入污水处理厂集中处理的条件，故本项目仍采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入污水干管。

厨房油烟治理。

本项目在厨房采取设置出屋顶的垂直排放烟气道，并加强防止烟气回流和串烟的措施，尽可能不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。

以防止厨房油烟气味污染环境。

生活垃圾治理。

本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员垃圾收集采用流动环卫车定点定时分类统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。

施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。

因此施工中对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘。

总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后均可符合环保法规要求。

第二节节能安全能耗分析水。

主要耗水为生活和绿化用水，拟采用管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。

电。

主要耗电点为居民生活用电和楼道照明用电，配电干线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损耗。

采暖及煤气。

供热管道采用焊管埋地铺设，液化气采用无缝钢管埋地铺设。

二节能措施太阳能采用太阳能电池板板安置于屋顶遮阳板，将太阳能转化为电能。

节电采用交通系统和汽车库自然通风系统节省照明用电和正压送风机械排烟等设备用电。

在民防地下室内采用诱导式通风系统，节电。

降低能耗设计中满足使用功能的前提下，使外墙规整减少外墙面积降低制冷等能耗。

屋顶采用薄层屋顶绿化技术，降低热辐射。

太阳直射下比传统通风隔热屋面表面温度降低。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能的墙体裁料，重点是使用轻质高效保温性能好的节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。

加强采暖管网的保温工作。

积极推广应用太阳能设施。

除以上措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要的浪费。

三安全本项目设保安巡逻，各住户安装防盗安全门，进出度假村采用门卡进行管理。

第八章组织机构与物业管理组织机构蓬达房地产开发有限公司为法人，实行财务核算，自主经营，自负盈亏。

公司实行总经理负责制，公司设总经理人，全面负责公司的经营管理工作，设副总经理人，协助总经理工作。

二物业管理项目建成后，物业管理向社会进行招标，物业管理公司负责对度假村卫生房屋维修和治安等进行综合管理，为居民营造个整洁文明安全方便的生活居住环境。

物业管理的作用在于保障物业产权人使用人的合法权益，使物业保值增值为物业使用人提供高效安全优质的服务为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益社会效益和环境效益。

物业管理和服务的主要内容信息管理利用地理信息平台来管理度假村文档资料住户信息设备和管线等方面的信息。

掌握物业的变化和正常使用情况，对房屋设备及周围环境进行及时维修养护包括预防性维护和更正性维护，保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋的数量产权建筑形式完好程度设备使用情况及其变动情况等。

环境管理检测和显示度假村内噪音和空气污染指标，对度假村内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。

自动抄表系统对水费电费煤气费通过中心计算机网络自动抄表自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。

车辆出入和停车管理系统对度假村车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。

巡更管理系统对度假村内保安人员巡逻状态实施监控管理。

第九章工程及销售进度安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地的勘测和场地平整等工作。

整个工期预计个月，期间完成项目的土建工程设备安装及调试等工程，项目建设的同时展开预售促销工作，拟建工程建成后年内全部销售完毕。

项目实施进度计划表见附表。

第十章投资估算和资金筹措第节投资估算估算依据国家发展改革委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额烟台地区材料预算价格临近地区类似工程造价现行投资估算的有关规定。

二估算范围本项目投资估算范围包括建筑面积平方米，包括住宅停车场所商铺需工程费用其他费用预备费。

三估算说明土地费用根据建设单位提供的资料，土地出让价格约为每平方米元，项目规划总用地为平方米，土地转让费用为万元开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发生的费用可直接计入建设单位的管理费用，本项不再重复计算市政基础设施配套费按建筑面积元平方米计算招投标代理费按建筑工程费用的计取预算审查费按