将大幅度提高。 防城港市房地产市场概况 固定资产投资与房地产发展趋势 房地产投资占固定资产投资比重分析图万元 年年年年年 固定资产投资总额万元房地产投资开发额万元 房地产投资占固定资产比重 图房地产投资占固定资产投资比重分析图 上图表明固定资产与房地产开发投资额逐年增长，房地产投资占固定资产 投资的比重总体来说呈上升趋势。年，重大项目投资顺利进行，支撑固定 资产投资高速增长。投资成为经济增长的主要拉动，对经济增长的贡献率达到 以上，经济发展后劲越来越足，房地产投资开发成倍增长，城市房地产发展 形势良好。 房地产发展数据分析 防城港紧紧围绕兴港强市富民的目标，按照大港口大工业大发展 大开放的思路，推动房地产行业迅猛发展。 房地产投资开发额与其增长分析图 房地产投资开发额万元增长率 图房地产投资开发额及其增长分析图 上图说明防城港的房地产起步比较晚，年才刚刚开始起步，年房 地产开发升温，但是涨幅不大。从年开始，增长速度加快，到年房地产开 发开始成倍增长，可见防城港的房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。 表年房地产数据 项目年年年年年年月份 房屋建筑施工面积万平方米 房屋建筑竣工面积万平方米 商品房施工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售面积万平方米 商品房销售额亿元 商品房平均销售价格元平方米 资料来源统计年鉴，统计公报 小结年防城港市房地产呈现活跃的状态，年受到宏观调 控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓年由于投资力度加大， 房地产发展迅猛。年市场住房需求急剧上升相应的市场投放量快速增加， 整个市场朝着协调稳定的方向发展。 重大项目对房地产行业的影响 作为中国西南出海通道的主门户，防城港成为连接中国东盟的主桥梁和主 枢纽带。目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛 千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目，是武钢柳钢合力打造的 重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。按照三年出产品 三年见效益的建设目标，年至年三年内，防城港钢铁基地项目 将投入资金六百余亿元人民币，年正式建成投产，建成后技术人员将 达到万人，上下游企业人员万人。 年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢 开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前，防城港 市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部，总指挥长由市委书记禤沛钧和市 长莫恭明担任。 防城港电厂第期的发电容量为万千瓦，投资额为亿人民币，为 广西省最大的外商电力投资项目。年月已经投产，建成后需员工 人。 白龙核电项目目前白龙核电站建设已列入国家计划，正在进行前期规 划，项目规划建设台百万千瓦级核电机组，期工程建设两台百万千瓦 级机组。建成后需员工人。 万鑫钢铁厂公司是家拥有亿资产的钢铁公司，现有工作人员千多 人。年产万吨钢项目已竣工投产。 大海粮油期投资总额为万美元，注册资金万美元。于 年月投产，年工业生产总值达亿元。 宏源浆纸计划总投资亿元人民币，到年月底已完成投资 亿元，完成计划的，已投入试生产阶段。 中油能源高纯复合项目总投资亿元人民币，年月底建成 投产，年销售产值达到亿元以上。该项目的建成将大大缓解广西及云 贵地区液化气供应紧张的状况。 在重大项目的拉动下，房地产开发投资发展迅猛。年月，房地产开 发完成投资亿元，增长倍。增速成倍增长的主要原因之是泛北部湾经 济区战略构成影响，房地产市场火爆，刺激全市购买住房人增多。 城市规划对项目的影响 根据防城港市总体规划年，防城港将建成中国大西南出海主通 道上的枢纽港口城市，环北部湾区域重要工业基地。到年，城市中心城区 规划人口为万人，中心城区建设用地平方公里。城市将由三部分组成港 口发展用地城市主城区和企沙工业区。 主城区和企沙工业区构成中心城。其总体布局采用城四区的带状组团式 结构形态，按照中心集聚，带形布局，自然分隔，组团明确，轴向发展的特点 进行城市空间与用地布局。 按照防城港市住房建设规划预测，至年，防城港市 中心城区建设各类住房共约万套，新增住房总建筑面积为万平方米。 新增住房主要往个地区发展防城港市中心区防城城区桃花湾片区作为新 增住房建设重点发展的地区。其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道 以南区域和桃花湾片区北半部。 根据防城港市城市商业网点规划年，年商业发 展的主要目标是到年，防城港市形成港口城区防城城区两个区域商业 中心。到年，防城港市形成沙潭江公车城区港口城区和防城城区三个 区域中月，个月，具体计划如下 图项目分期建设时序图 表建设分期表 分期内容建筑面积物业类型 组团第期多层住宅商业 小高层 第二期多层住宅商业 小高层 组团第三期多层住宅商业 第四期多层 第五期多层 合计 投资估算 投资估算的依据 项目用地的图纸文件，及对项目拟建设的物业类型。 建设主管部门颁布的报建费用征收文件。 实地调查的商品房市场及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决 算资料。 其中主要的建安成本小高层按元，多层按元计算 投资估算 费用名称单位造价工程量总造价万元备注 土地费用评估价 前期费用 前期顾问费 土地勘探 土地平整费用平均高差本项目按米计算 设计费 报建费 城市配套费建安费的 规划技术服务费 住宅及其他 商业 白蚁防治费 劳保费建安费的 质量监督费建安费的 墙改费 散装水泥保证金 工程招投标代理费建安费 垃圾处理费估算值 施工图审查费 工程费用 市政配套费 硬地工程费含道路广场， 绿化工程费含水体， 基础设施建设费供水电气电信工程 建安工程费 多层 小高层 非人防下室工程 人防地下室 不可预见费前期费用和工程费用的 营销费用 营销代理费销售额 广告推广费销售额 管理费用 运营管理费工程费用的 项目监理费工程费用的 总投资 项目预计总投资额为万元。 营销策略 预计市场份额 综合前文的各项分析，特别是因钢铁核电等项目带来近万人口的机械 增长未来年，项目的聚集效应尚不能完全显现，保守估计聚集人口应在 万，按人均平方米住房需求计算，未来年防城港有近万平方米， 根据防城港市目前的房地产销售状况及目前的发展态势，在考虑北部湾经济区发 展的空间优势的情况下，预计项目在开发周期中的五个分期内的市场空间分别为 万万万万万。 项目的市场定位 市场的导向 竞争的导向 资源的导向 消费者 通过前文在以上几个层面的分析，本项目将定位为滨水高尚集合居住社区。 定价策略 根据项目中端的市场定位及自身的具备的位置条件，项目将采用低开低走 的价格策略，稳步实现项目的市场价值。 销售策略 根据项目目标消费人群的特征，从销售工作的实效性和销售费用的节约出 发，兼顾市场推广上推拉结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售 渠道定位为直达目标消费人群的直通渠道，通过区域消费市场挖掘和对 销售来取得令人满意的销售业绩。 整合传播与措施 紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体 注重促销过程实施的新颖准确到位 整合楼盘优势要素，争取用个声音说话 最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。 广告主题语 守望江风景，住在城中心 有位置诉求城中心 有社区功能住 有状态形容守望 从业主角度表达 既了描绘位置功能，又表达心理感受 口语化，言简意赅，易记易传 经营管理 项目将利用战略合作伙伴宝资诚房地产项目管理集团和宝资通联行专业的 地产集成服务能力，采用国际先进的项目管理经验，对项目的开发建立三级进度 计划管理体系进行项目内部控制与外部协作，设立成本管理，工程技术管理财 务客户服务等基本职能部门对项目进行控制在工程规划设计工程施工监理 策划销售物业管理等方面，将充分地采用与国内外资深专业机构人合作的方式， 进行社会资源的整合，达到项目顺利推进的良好目标。 项目财务与投资分析 销售收入 销售价格与计划 结合防城港市整体经济水平房地产发展现状项目所在地段交通便利度和 配套完善度本项目物业档次定位和消费者可以接受的价格水平，将本项目住宅 商业做出以下价格预测 表销售价格预测表单位元 小高层住宅多层住宅商业 组团期期 组团 期 期 期 表可销售物业的平均售价 序号可售物业面积均价元备注 住宅 商业 根据对市场容量的预测工程的计划以及项目在营销上的考虑，制定以下销 售计划 表销售面积计划表单位 小高层住宅多层住宅商业小计合计 组团期期 组团 期期剩期剩 期 期 合计 销售收入 根据以上对项目工程进度以及销售价格分析，本项目推盘计划和销售收入 预测表如下见下表 表销售收入表 小高层住宅多层住宅商业小计 组团 期 面积 价格元 销售收入万元 期 面积 价格元 销售收入万元 组团 期 面积 价格元 销售收入万元 期 面积 价格元 销售收入