品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒适性。市场稀缺性与唯性目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目城市建设需要标志性住宅项目富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在定时间内具有唯性和不可模仿性。项目目前实际情况和开发条件项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少个月才能基本完成在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要些时间此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行目前土地并未拆迁，乐观估计需要个月，希望在年月能顺利开工包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在月同时开工，施工时间需要个月由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。根据我们的成本核算，每平米的综合成本为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多的时间抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打持久战的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中激烈的市场竞争中始终立于不败之地。品质风险在未来的销售过程中，无论我们推出多么新颖的宣传广告，采取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。位著名的经济学家说过没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。因此，产品品质的塑造是项目成功与否的根本，是整个项目获取收益的最重要的前提条件。超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定的开发经验与管理经验，因此在产品品质的塑造上有定的风险性。因此，我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富的施工单位承建聘请规划设计方面的专家学者为顾问，协助我们的建筑设计人员严格把好物业质量关，聘用把关严格的施工监理公司进行监理由著名的园林设计与施工公司进行园林绿化等。我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在的缺陷在建筑材料选定与合作单位的选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质的前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来的风险降到最小。总之，在项目开发与销售过程中，是具有定市场风险，这些风险通过我们成功的操作是完全可以避免的，它取决于产品品质和销售推广手段，我们对其开发的前景持有乐观的态度。八成功执行分析产品品质建筑风格仍建议采用原有建筑风格建议，采用欧陆风格的新古典主义建筑减消费和需用现金结算的服务，在小区内做到无现金消费。当然购物开销会分不少地人用户卡上扣除，卡上金额用尽，还可继续增加，如若丢失，可以挂失，避免损失。有线电视分配系统电缆电视系统上当今现代化住宅楼接收电视节目的最普遍方法。随着通讯技术的迅速发展，系统不但可以接受电视塔发射的电视节目，还可以通过卫星地面站接收卫星电视节目，可考虑光纤接入接疏地方有线电视节目。利用这套设备还可以实现点播等多项功能。系统不仅可以改善电视节目接收效果，还可以提供各种信息传播电视教学娱乐等多项服务，随着物质生活水平的不断提高，系统已成为人们生活必不可少的重要组成部分。会所会所是高档社区的生活配套的部分，是住宅项目开发上档次的重要表现。而且，本项目将是大同市第个拥有社区会所的住宅项目，它也是本项目最大的卖点，所以会所的建设是必不可少极其重要的。会所的设计风格应与整个社区规划风格和谐统，建议会所采用欧陆风情的新古典主义建筑设计，在建筑外观上充分体现气派高雅，能够充分显示使用人身份与地位。满足高层次人群追求高品位享受的居住心理。考虑到会所的建设成本和日后的经营，我们建议适当缩小会所面积平方米，将会所服务项目进行调整，如减少些活动设施面积，取消大型酒楼和餐厅等，但原则上不应降低档次。园林聘请专业的园林公司进行本项目的园林设计与建设，与整个社区建筑风格相呼应，园林也要采用新古典主义的风格设计，具体建议参考我公司提供的总体规划补充报告。价格策略定价原则保证销售率原则我们说过，高档项目在大同来讲是有定的消费市场的，大同的富有人群所拥有的财富并不比全国任何个大中城市低，他们在北京上海等城市买得起价格超过万元的房子，元只相当于北京经济适用房的价格，但相对于平均售价在元的大同的房地产住宅市场，每平方米多元的价格显然是过高了。价格过高，超出人们心理承受力，势必影响到项目销售价格过低，又会损害我们自身的经济利益。无论定价过高或过低，都会造成项目的开发风险。保证利润原则我们要实现核算出准确的开发成本和建筑周期，严格控制项目开发建设的各项费用，避免不必要的浪费，只有这样，才能保证项目的利润最大化。拉开不同工期不同户型不同朝向单位差价的原则根据不同的工期和销售阶段，制定不同的房屋价格，采取不同的促销手段在建筑设计时，制造少部分豪宅中的豪宅，在定价上拉开差距，提高项目平均价格拉开不同户型不同朝向畅销与滞销单位的差价在推广过程中，以起价和均价同时入市，避免差价过大，给客户造成欺骗的感觉。在不同的销售情况下进行不同的价格调整原则销售情况良好价格普遍调升但不宜时调升过高，可以通过缩短每价格时间，频繁调价，方面可以促进尚处犹豫阶段的客户迅速做出决定，另方面也可以增加利润，使开发商获得巨大的收益。价格选择性调升对于畅销户型，加大调升力度，对于滞销或销售情况不好的户型，保持价格不便或进行略微的调整。销售情况不好不可进行直接降价，这样会对项目形象造成较为不利的影响，直接降价不适合高档项目可以采取增加优惠折扣或赠送精装修赠送家具家电的促销手段进行变相的降价，以促进房屋的顺利销售。影响价格因素同楼层中不同单位对价格的影响因素按项目现有的规划图及市场接受情况考虑，我公司建议其影响因素及所占比例如下不同楼层对单位价格的影响因素不同楼体类型，楼层的高低差异所产生的价差也不同，我公司建议如下建议在实际销售过程中，取消楼层，房号也响应转入上楼层房号，如层号房变为层号，层号变为层号，层号变为层号影响因素所占比例朝向户型格局景观噪音建筑类型楼层差价元平方米塔楼板楼将等这类吉利楼层或房号适当加价。不同楼体类型对单位价格的影响因素楼体类型自身也是影响因素，敝司针对本项目建议如下建筑类型建筑类型评分数塔楼分板楼分价格调整建议根据项目的成本核算和利润核算，本项目的成交均价为元每平方米。项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免刀切的作法。各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模的宣传攻势，形成项目高品质高素质的物业形象，使客户产生极高的期待和兴趣，并从心理上认同我们的产品品质与高于其他项目的价格，认为我们的项目确实物有所值。有了市场和消费者的认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠的价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。在这个阶段，我们的定价不可过高，这个阶段的销售目的并不是赚取多大的商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。销售中期市场热销期和持续期真正的销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有