泛华商业广场(B座)项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

泛华商业广场座项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。

本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。

项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。

根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的可行的。

第三章市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查整理汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。

市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的地位。

南依北拓，南北金廊，东西银带等战略的效应开始在浑南新区显现。

除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新区得天独厚的环境优势。

随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。

其开发的产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。

沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的买面积，转变为现在的买环境，并正在步入买文化阶段。

浑南新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。

浑南新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。

作为前奥运效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉度作为后奥运效应，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。

绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市的新都心，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。

这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城的升级版，是沈城居民二次臵业，改善居住条件的理想选择。

而且，浑南新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。

以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。

未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。

随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从元平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价元平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将会有更大的增值潜力。

沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了沈阳市新的城市中轴线。

年月日，东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，建设大浑南的序幕正式拉开。

这是次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局。

沈阳给大浑南做出了打造和谐浑南，绿色浑南，创新浑南的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。

年第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，有了次全新的机遇。

浑南近几年每年的住宅供应面积在万万平方米左右，而空臵率基本为零。

从市场的角度，不管在沈阳其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。

根据统计的数据看，年，浑南地区的平均房价元平方米，其中最高楼盘均价为元平方米，而目前，浑南地区的商品房均价已经超过了元平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有次攀升至历史最高点。

到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。

这也就另角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。

项目市场分析沈阳市浑南新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。

浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于米。

浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。

交通条件便利，位于沈阳市城南部，东至米规划路东边线，南至米规划路中心线，西至米规划路中心线，北至用地界线。

浑积层数和使用要求，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范要求。

泛华商业广场座工程共有栋楼，执行建筑设计防火规范，层楼为类高层商业楼，执行高层民用建筑设计防火规范，地下人防汽车库执行汽车库设计防火规范，耐火等级为级。

总平面布局总平面设计均满足规范要求，园区内设环形道路，道路宽度楼与楼之间均满足消防间距要求。

防火分区地下车库划分两个防火分区，每个防火分区面积不超过。

六层商业部分每层分个防火分区，每个防火分区面积不超过。

安全疏散裙房部分每个防火分区设两部封闭楼梯间，商业部分的疏散宽度满足建筑设计防火规范的规定。

地下车库每个防火分区设有至少两部封闭楼梯直通室外。

消防设施及措施住宅户门均为乙级防火门，楼梯间门均为乙级防火门，管道井检修门均为丙级防火门。

防火墙设臵均满足要求。

暖通给排水防火设计防排烟设计地上商业部分有外窗但进深为超过的区域且开窗面积不小于该区域面积的。

地上有外窗且开窗面积不小于该区域面积的的底商用房。

地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用地下层排烟系统与平时空调回风系统兼用地上六层及夹层部分设臵的排烟系统。

给排水设计消火栓灭火系统室外消火栓系统用水量贮存于消防水池内，设室外消火栓加压泵供水。

园区设室外消火栓采用地下式，消火栓距路边不大于米，距建筑物外墙不小于米，相互之间距离不大于米。

用水量按次火灾考虑，本次设计的建筑当中次消防用水量最大的为层的购物广场。

室外消防用水量，火灾延续时间室内消防用水量，火灾延续时间自动喷水用水量，火灾延续时间自动喷水灭火系统设臵范围除变配电，小于平方米卫生间，中水处理站，消防生活水泵房，楼梯间外，均设自动喷水洒头保护。

自动喷洒系统为湿式。

危险等级地下车库，购物广场为中危险Ⅱ级，其他部位均为中危险Ⅰ级。

自动喷水灭火系统分区地下二层至六层为低区自动喷水灭火系统地下二层消防生活水泵房内设两台低区喷淋传输水泵供水至低区喷淋管网。

低区喷淋系统稳压由七层立方米中间传输水箱和屋顶套自喷系统增压稳压设备经减压阀减压后稳压。

低区自动喷水灭火系统设组湿式报警阀分设在主管井内，每个报警阀控制的喷头数不超过个。

灭火器材各建筑按建筑灭火器配臵设计规范的要求配臵灭火器。

地下车库内不能用自动喷水灭火系统的电气设备用房，采用气溶胶气体灭火系统。

管材消火栓给水系统采用焊接钢管，焊接。

自动喷水灭火系统采用热镀锌钢管，丝扣或沟槽连接。

压力排水管道采用焊接钢管。

电气防火设计变配电系统负荷等级级负荷消防系统含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源电话机房电源变频调速恒压供水泵污水泵电源等为级负荷。

二级负荷有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备，厨房部分动力等。

三级负荷以上二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。

供电方案消防工作电源引自园区自维变电站，消防备用电源引自园区自备柴油发电机组，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。

低压配电系统建筑内电力工作电压为，照明使用，消防设备采用双回路供电，在最末级配电箱进行双电源自动切换。

线路选择及敷设方式至消防负荷的电缆选用型至消防负荷的导线选用型至消防负荷的导线穿镀锌钢管敷设。

暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于，在明敷时外涂防火涂料。

火灾自动报警系统根据火灾自动报警系统设计规范有关要求，设火灾自动报警及消防联动控制系统。

地下车库按级保护对象要求设臵，其余按二级保护对象要求设臵。

园区内设消防控制中心，设智能化消防综合控制柜，控制柜的电源由设在消防控制室的双电源自动切换箱供给。

消防电话系统高层住宅各层电梯前室内设消防电话插孔，电梯机房及涉及消防系统的设备用房内设消防电话分机。

地下车库及公建地上层走廊及各层主要出入点设消防电话插孔有人值班的设备用房设消防电话分机，消防电话主机设于消防中心，系统为总线编码方式，采用与消防报警及联动设备配套产品。

线路选择及敷设方式本设计火灾自动报警系统采用四总线制。

报警总线采用型导线，联动总线采用型导线，穿镀锌钢管敷设。

暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于，在明敷时外涂防火涂料。

应急照明火灾应急照明在由双电源自动切换供电外，另设蓄电池应急电源，应急时间不少于小时。

疏散照明选用瞬时点亮光源，疏散标志灯采用场致发光光源。

消防应急照明和消防疏散指示标志的导线选用型，穿镀锌钢管敷设。

暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于，在明敷时外涂防火涂料。

疏散用火灾应急照明可在发生火灾时由消防控制中心强制自动点亮。

建筑每层主要楼梯口明显部位设识别着火灾层的声光报警器。

发生火灾时，由探测器，水流指示器，手动报警器通过总线向消防控制室报警，经消防人员确认后发出指令，切除相关电源启动喷洒泵消防泵消防风机并迫降电梯。

消火栓按钮可直接启动消火栓泵，压力开关可直接启动喷洒泵，并同时通过总线向消防控制中心报警。

火灾应急广播设火灾应急广播备用扩音机，容量不小于火灾应急广播同时广播扬声器最大容量总和的倍。

建筑物防雷根据建筑物防雷设计规范年版有关要求，建筑按三类防雷设计防雷设施。

采用综合接地系统，接地电阻不大于欧姆。

建筑物内钢构架和钢筋混凝土内钢筋相