洛阳市史家屯城中村改造项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析项目的环境分析及市场定位本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。

根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人员。

从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板三资企业国外及国内驻洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。

综合考虑项目具有的竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供个良好的商住环境。

周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。

但该区周边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件项目地址该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块。

距火车站不足米，邻近道南路，交通便利。

周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之地。

地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。

地震裂度根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按六级设防。

外部配套条件本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。

供电电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目的供电能力。

给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水管就近引接。

排水按照规定，排水实行雨污水分流制。

项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。

通迅洛阳市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。

有线电视该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。

热源本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。

煤气洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。

交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。

距火车站汽车站不足米，交通十分便利。

第四章建设方案建设概况和背景本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。

基地地势东低西高，总体建设条件良好。

建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。

坚持生态优先走可持续发展现代化高标准的循环经济的原则。

交通组织内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。

停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。

地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。

绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。

通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。

竖向设计竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。

建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。

建筑设计本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。

平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼，根据功能的不同分层设置。

酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房数量通过配建指标法进行测算。

主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定的交通影响。

但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。

项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房的出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第七章环境保护与节能环境保护本项目地处洛阳市中心区域，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。

设计依据主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。

固体垃级住宅办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。

停车场内汽车排放的尾气。

噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等。

防护措施垃级处理按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。

产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要的位置加装消音器。

节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水煤制气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的。

设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第八章管理机构与劳动定员管理机构洛阳地亨置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名，副总经理名。

根据本项目的生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。

各部设部门经理名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。

公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。

本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。

其他部门协助处理有关各项工作。

劳动定员根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为人。

各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和洛阳市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。

所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报洛阳市劳动局备案。

经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目的中心工作，这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济