海南三亚保亭休闲度假项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。

需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

总而言之国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。

第三章项目周边休闲度假地产市场调查分析投资地块的地理环境土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。

土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述地块面积建设用地规模为亩合公顷南面为约亩度假配套和发展备用地。

北面为米藤桥西河生态绿带，用地处在农场旅游规划中确定的藤桥西河休闲运动公园中。

周边水系风光旖旎，植被资源丰富。

整个地块较平整，无丘陵，小山包。

地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于山区地势较平坦地区，空气较好，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况南向远望是大片次生林带，自然生态环境较好。

北向北面为藤桥西河，带状的防护林向东西两侧延伸，和水清澈，空气清新，宁静而美丽。

东向远望为小山包，景致较佳。

西向视野开阔，有大水塘。

项目周边情况靠近呀诺哒旅游景点，还有零星的农场职工住宅，有楼盘正在施工建设中。

二三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特的热带自然景观独特的气候条件和独特的民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲的亚马逊河流域印度尼西亚的热带雨林相提并论。

得天独厚的自然与环境条件，使得保亭县的旅游休闲度假房地产业有如雨后春笋，悄然兴起，且发展潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假避暑度假绿色生态健康养生度假相媲美的又休闲度假天堂。

三道农场靠近三亚市，旅游区位优势明显交通可达性好呀诺哒旅游景点的开发强有力的带动周边地产开发。

三项目周边主要地产开发项目物业分析项目周边目前地产开发项目尚少，物业类型较单，基本均为休闲度假地产，分产权式与租赁式两种经营模式。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点住宅市场的优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关的经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。

全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模藤桥西河的自然环境，靠近三亚市占地规模适中，是置业的理想地方。

上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。

三项目开发经营机会点项目区域位置自然环境得天独厚，加之其成本较县城中心同类物业便宜，而且近年来，旅游景点的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景。

本项目目前交通状况不是很好，但在未来几年里，这些设施将逐步完成，那么此项目销售将适逢其时。

第五章项目定位面对竞争激烈的休闲度假房地产市场，项目首先要建立自己的品牌与形象，在本项目定位时，须将所处区位旅游休闲度假环境交通环境配套设施，人文内涵等各种因素综合考虑。

目标市场定位三道农场九队处在大三亚旅游经济圈内，位于以生态为主要特征的保亭县境内，这决定了主体目标对象为来海南休闲度假的中高层消费群。

消费群界定岛内外高校科研院所高级职称人士岛内外民营或私营企业家或个体老板岛内外行政企业事业单位的主管级领导。

年龄判断在岁。

购买目的比例依次判断为休闲度假自住型自住兼投资型其它。

二产品定位根据对项目周边环境及休闲度假房地产市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和目标市场定位的前提而作出的明智决策，主要原因是相对而言，项目地点位于市郊，成本较低。

整个保亭县的休闲度假市场基本都需要依托三亚市的辐射，相对三亚，此区域的区位条件决定了其开发的产品只能是中档产品。

项目区场地内和场地外围的生态环境植型设计的多样化平面复式，以平方米小户型为主，物业档次的多样化多层情景洋房小高层产权酒店等。

三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策的个重要因素，本项目已具备良好的交通条件，已有硬化水泥米宽道路连通项目场地。

项目外围的亩配套用地以体育休闲广场为主要配套内容，考虑配套高尔夫练习场户外拓展运动等休闲度假运动场所，也为日后的开发提供储备用地。

会所是未来社区档次的标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健身房小型超市图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施和配套酒店客房会议室等接待设施。

当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。

为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路并全部采用地下电缆，整个小区实行小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务网络教育等多方位的网络服务。

每户设的水电煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，买环境的观念已深入人心，景观优势也成为众多小区的个卖点。

在当前以及未来相当长的段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，充分利用场地北面藤桥西河水系景观和周边的农场林地景观以及预留的亩配套体育休闲用地的高尔夫运动户外拓展运动景观，打造处亲近自然善待自然的生活自然环境，展示大树底下，健康人家的绿色生态意境，为购房者描绘出诱人的健康生活家园。

第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据发展商的实际情况，本项目宜采取自主开发力创精品的开发经营策略。

自主开发。

这是基于开发商的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

房地产属资金密集性行业，开发商需凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对三亚市和保亭县城中心而言和优惠的政策。

项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。

通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于保亭生态住居的品牌，可迅速提升开发公司在三亚旅游经济圈房地产业界的知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二项目投资估算项目投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划建筑设计费用各种税费项目管理费等项目。

投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按海南省目前的取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

银行贷款利率按计取。

建筑形式组合式多层情景洋房，小高层依据当地市场情况，在同类物业的比较后可以认为土地费用为万亩较为适当符合实际情况，因此以之作为投资估算的依据土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元亩万元亩。

建安工程费用建安工程费用按元计，总计建筑面积约为万平米，所需建安费用为万元包括住宅建筑和配套会所等公共建筑。

道路绿化景点费用。

道路绿化景点费用按元计，总计万元项目研究咨询规划设计费用根据国家以及海南现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究咨询规划设计费用单价为元，总费用为万元。

各种配套税费确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的记，总费用为万元。

项目管理费项目管理费按建安工程费用的计取，总费用为万元。

不可预见费不可预见费以建设工程的计取，总费用为万元。

项目总投资总计建设投资为亿元。

三项目实施进度安排开发期控制在年内建成，共个月时间，分期开发实施。

第期至年月底止，完成土地平整，三通平区内主要道路建设，部分建筑投入施工，完成土建面积约万预售商品房。

第二期至年月底止，实施七通平市政建设房屋建设会所建设景观配套建设，完成土建面积万预售商品房。

第三期至年月底止，住宅和配套设施全面开发完成建筑面积万，项目全面建成。

以上各开发程序的搭接是相互连接，交叉进行。

四项目投资与筹资计划按海南省政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

本项目采用滚动式开发，项目的总开发成本约亿元，开发启动资金至少应为总投资的，约为亿。

预计从年月份开始有销售收入，全部用于项目的滚动开发建设。

由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目的销售收入中相当部分可用于下期的建设资金。

项目建设期历时年，从年月至年月底全面完成，在建设期内，投资总额按的比例分年均匀发放。

投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况做如下安排以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。

项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。

工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

随着工程的动工，项