海南三亚小洲岛产权式度假酒店项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

四业主权益有效保障从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。

委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。

五客源保障体系三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司将与多家旅行社达成合作协议，并将相继启动福如东海旅游区敖包山等旅游项目，致力于三亚小洲岛产权式度假酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。

多点开发，连锁经营，三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司凭借自身实力，与上海三至喜来登酒店建立连锁经营体系，实现资源共享，使投资者的回报更具潜力。

六客房利润多元化为满足客户及常客的需要，同时建立个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。

会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的部分，参与到利润分配。

七商业互动开拓经营围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际国内活动和会议，如世纪海洋资源开发论坛旅游年会等等，提高酒店的入住率。

海南岛的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开的会议不下个，其中包括影响巨大的亚洲论坛全球经济体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富的信息，提高了海南的知名度，同时也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之，充分挖掘三亚当地的会议资源，组织个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。

小洲岛会议开发中心成员将由社会科学界和自然科学界的多名专家组成，会议组织经验极其丰富。

会议开发中心将在未来五年中，每年在三亚组织个人以上的固定的大型年会，仅会议项就将为三亚小洲岛产权式度假酒店保证至少的客房入住率。

八经典的建筑营造惬意生活酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真家的温馨，并添置个性化装修布置，营造种舒适宁静的居住氛围。

酒店整体方案及风格由著名建筑设计师执笔设计，建筑工程及机电安装由国内顶级品牌的上海市建筑设计研究院承担，结合三亚特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入东南亚风格现代建筑理念和浓浓的南洋风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成种凝重又活泼的建筑风格。

第四章三亚小洲岛产权式度假酒店权益分析业主权益基本权益业主每年可享受月份除法定节假日外天或月份法定节假日天的免费度假入住权二者选其，并提前个月通知酒店管理公司业主可将免费使用天数折合成使用套数。

如当年没有享用或没有享用完，可累计至下年业主可将应享有的免费度假入住权自由转移赠送。

业主在自用期间可享受酒店配套服务折优惠。

业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即淡季月折，旺季及节假日折均以当时市价为基数。

附加权益充分发挥三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚小洲岛产权式酒店其他类似项目，真正体现处置业，多处为家。

二投资收益客房利润分红年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中，其余归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。

单位分红系数单位首次交易额总面积的对应首次交易总额单位年度利润分红业主可分配年度利润总额单位分红系数附加承诺如前三个经营年度年投资回报率低于，第年期间，可按原值回购业主投资购买的客房。

其中涉及费用由三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司承担。

注次性付款客户原值指，购房时所付总房款数银行按揭类客户原值指，首付款和业主已还银行本金。

小结业主只需交纳的首期款，便可获得如下回报还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的的永久物业产权。

淡季天或旺季天的免费入住权年总和，并可转移赠送给亲朋好友。

近年的客房利润分红。

年客房房产的增值空间。

酒店配套设施消费优惠权。

第五节三亚小洲岛产权式酒店经济效益分析客房规划客房总套内使用面积平米，总值亿元按照套内面积均价万平方米估算。

房间数间，每间平方米。

客房类型单间小套间复式等二经济效益分析全国行情及消费水平全国五星级酒店平均出租率高达，有的利润高达。

三亚市五星级酒店的平均开房率为，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按计算。

价格预测三亚小洲岛产权式度假酒店间客房的加权平均价为元，房价打六折，为元。

营业收入计算如下每天的营业收入为元间元每月的营业收入为元天元每年的营业收入为元月元客房营业成本通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的，我们按计算为元元月客房营业费用总计元月，详细如下工资客房人员配备客房总数量间人，人均工资按元月计算，每月工资总额为万元广告费按营业收入的计为元月水电油费按营业收入的计为元月维修保养费按营平面布置酒店留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化的住宿环境。

同时园林绿地将员工休息与酒店进行自然分界。

建筑平面功能分区与平面构成其功能包括客房高级商务办公会议商场娱乐餐饮附属设备用房，地下人防车库等。

八十九层为标准客房六七层为娱乐中心等用房五层为高级商务写字楼二四层为餐饮包括西餐宴会厅咖啡厅豪华包厢普通包厢层为酒店大堂及商务中心商场美容美发消防控制室地下负楼为足浴桑拿及设备附属用房，地下负二楼为消防储水池水泵房及地下停车场。

二立面造型建筑主楼以体现酒店气氛及简洁大方的东南亚气息为主，裙房部分采用落地窗和干挂式大理石外墙面。

其处理手法与主塔楼造型形成默契与和谐。

本酒店主楼地上层，地处城区重要位置，城市景观对其要求甚严，本设计从整体入手，力求创造个新颖大方，富有时代特色的建筑。

在建筑处理手法上，强调酒店建筑的大气造型上讲究建筑体形的抽象性立面线条的流畅性建筑色彩的鲜明性，以简洁的形体和巨大的空间体量产生震撼以形成新的城市景观。

三交通设计根据场地条件酒店的主入口分三个入口，并考虑足够的室外临时停车位，酒店大堂主入口前设置汽车坡道，体现五星级酒店的品位与要求酒店的次入口设置于主楼背立面处，严格与顾客人流线分开。

地下负二楼为地下车库，可停汽车。

四环境设计排水采用分流制系统，污雨水分系统排出，生活污水经化粪池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管厨房污水单独排除，并经隔油池后，再进入污水管网厨房废气通过设置烟道直通屋顶排出垃圾袋装化收集后，送垃圾中转站。

第七章方案实施与建设计划安排工程建设监理制为确保工程质量，保证工程进度，按规定本项目已采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位广州市百业建设顾问有限公司和总监理工程师高级工程师且为国家注册监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理的权利和职责。

二项目招投标按照中华人民共和国合同法建筑法招投标法和建设工程质量管理条例等有关法律法规的规定，本项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的勘察设计施工监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确各方的责权利，严格按合同法的有关条款进行管理，实施并报有关部门审批核准。

三工程实施总包制度本工程由龙元建设集团公司总承包，在与业主签订总承包合同后，为确保工期质量等目标的实现，兑现对业主的承诺，将采取积极的组织形式来加强对工程的全面管理，把总承包商的责任落实分解到各个分包商的工作计划和实施环节中，做到统筹考虑精心组织周密安排规范施工。

四建设进度根据本项目建设条件资金筹措等情况，经与建设方商议，项目建设期为年。

第八章投资估算和资金筹措投资估算编制依据酒店设计图纸海南省建筑工程概算定额年海南省统安装定额基价表年建筑类别执行的相应的取费标准土建建筑材料安装工程用材执行市场价格或生产厂家提供的价格其它费用执行海南省工程建设其它费用定额建设投资本项目建设投资由土地费用前期工程费报建费建筑工程费设备购置安装费管理费预备费和其它工程费等费用构成。

项目总投资为亿元。

详见下述的投资总额估算表。

二资金筹措项目单位自筹亿元元，自筹资金主要由项目资本金股东投入和内部认购定金构成。

申请银行贷款亿元。

第九章利润预测及成本费用分析销售价格价格预测通过市场调查，以及参考半山半岛及凤凰岛酒店已内部认购的标准间，销售价格万元间。

销售进度及付款计划本项目计划在个年度内完成销售，各年销售计划如下第年销售预计销售收入为亿元，第二年销售预计销售收入为亿元，第三年销售预计销售收入为亿元。

二税费率本报告采用的各种税费率营业税，城市维护建设税为营业税额的教育费附加为营业税额的企业所得税收入与销售税金估算见表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计第年第二年第三年销售收入营业税城市维护建设税及教育附件销售净收入三成本费用本项目的成本费用由建造费用管理费用财务费用销售费用构成建造费用的明细构成项目详见下表财务费用为银行贷款利息支出，本项目申请银行贷款亿元，计划归还期为两年，于项目竣工时归还亿元，酒店开业后年内归还亿元。

销售费用主要为广告费取销售收入的固定成本由管理费用和利息支出构成详见表序号费费用项目名称工程造价元基坑支护工程含桩基基坑支护降水土方项目酒店土建工程项目酒店室内精装修工程酒店水电安装含消防工程酒店弱电工程及安装项目酒店防雷工程项目酒店电梯设备安装工程项目酒店高压部分设备安装工程项目酒店园林绿化工程项目酒店道路景观工程项目项目设计费上述总造价的政府部门报建手续费总计的土地开发及补偿销售销售配套及推广费用总计的开发间接费用直接费的管理费用工程费的财务费用含融资亿的费用税金工程项目总计四利润预测根据以上收入和成本的估算，本项目的利润预测见表损益表单位万元序号项目合计第年第二年第三年销售收入销售税金总成本费用售房利润所得税税后利润第十节财务分析评价参数及有关说明评价依据国家计划委员会建设部联合颁布的经济评价方法与参数中国国际咨询公司年编写的新建项目可行性研究经济评价方法中国人民建设银行基本建设贷款项目评估实施办法评价参数折现率为评价年限本项目建设期个月，项目建成后壹年房产销售工作结束。

本项目评价年限为年。

物业管理本项目建成后由专业的酒店管理公司租赁经营，经营管理所发生的收益和费用未列入经济评价范围内。

二财务盈利