1、高人民生活水平。根据项目社会评价的分析，本旅游项目的政府支持力度大，在当地居民中的认同度高，具有良好的可实施性，因此本项目社会风险较小。生态风险。生态风险是指个种群生态系统或整个景观的正常功能受外界胁迫，从而在目前和将来减小该系统内部些要素或其本身的健康生产力遗传结构经济价值和美学价值的种状况。本旅游项目的建设遵循因地制宜的基本原则，充分利用景区生态资源进行绿色开发，很好保持了原有生态系统，对动植物物种和生态环境威胁较小，生态风险较小。财务风险。财务风险是旅游项目风险主要风险之，主要包括融资风险和资金回收风险。融资风险指项目融资负债经营带来的风险。本旅游项目的自有资金不足，银行贷款的授信额度和时间均未确定，其他融资渠道较少，因此资金缺口大，融资风险比较大。资金回收风险指项目的资金回收期。

2、，提高引进入园企业的质量，对园区的经济发展，乃至对汕头市的经济发展均极为有利，同时乡村旅游农家乐项目建设进步丰富了汕头的旅游资源，促进汕头旅游业向更深层次发展。二项目市场分析市场环境分析由汕头统计局年鉴资料可得到以下数据汕头市旅游收入年收入亿元系列系列汕头市接待过夜旅客数量年人数系列系列从图中可以知道汕头从年到年的旅游收入和旅游人数直在增加，可以说汕头的旅游业在蓬勃地发展着。另外根据政府文献，在未来政府将加大力度发展汕头旅游业，如南澳大桥的兴建牛田洋各项基础设施的建设都证明了政府要建设旅游性城市的决心，所以在这个时候策划牛田洋旅游开发项目是个比较好的时机，其市场环境相当可观。目标客户定位由汕头统计局年鉴资料可得到以下数据年汕头市游客分布国内游客外国游客台湾游客港澳游客年汕头市游客分布国。

3、是以湿地为资源基础的旅游活动具有强烈湿地生态保护意识的种旅游开发模式。根据以下三位体的湿地开发理念,在保护好湿地生态系统的前提下，通过打造适合湿地特有的景观，包括自然景观和人文景观，来开发旅游。然后通过湿地旅游带来可观的经济收益，投入到湿地景观打造和保护之中，形成生态景观旅游三位体的创新型湿地旅游开发理念。湿地生态敏感性较强,保护显得尤其重要。开发方案可在湿地保育区种植芦苇成为鸟类栖息地。通过芦苇年四季的变化，形成了春看芦牙，夏观芦叶秋煮芦花冬思残芦的意境，局求。因此，本项目的市场风险不会太大。社会风险。社会风险来源于当地居民对项目的态度旅游业的整体发展水平以及基础设施建设等。目前牛田洋地区居民的生活水平还比较低，收入主要靠农业渔业等，收入比较低。旅游项目能为牛田洋居民带来较高的收入，。

4、归革命烈士陵园景区所处的环境在科学普方面具有重要意义。高桥乡的地理环境动植物生态环境具有广泛的代表性，使开展红色旅游活动内容的有益补充。就业与产业结构调整通过景区红色旅游活动的开展，可以就地转化农村剩余劳动力，参照人均旅游产值与就业的相互关系测算，可提供个左右就业岗位。同时对调整周边地区的产业结构，增加农民收入，加快高桥乡城镇建设具有积极作用。社会环境提升开展红色旅游活动可以有效地展示巴兴归革命烈士陵园景区的自然和人文景观，扩大知名度，聚集人流物流信息流和资金流。加快老区融入市场经济的活动中。在规范服务和管理的过程中，不断优化经济社会的发展模式，从而整体提升社会环境质量。农家乐游本项目完成后，牛田洋的道路交通及其环境将大为改善，对其整体开发具有深远意义，可为牛田洋提供相对完善地硬件设施。

5、境等作用。在世界人口超过百万的大城市中，汕头市是唯个以平方公里自然生态区为中心的大城市。这样个能净化空气美化环境的宝地，在保护汕头环境维持生态平衡方面起着不可替代的作用，可以喻作是潮汕之肾汕头之肺。牛田洋拥有湿地植物种，是中国三大候鸟迁徙路径节点之，每年在保护区内栖息的候鸟如大白鹭海鸥和水禽如水鸭共达到万只以上,其中多种属国家二级重点保护鸟类，还有部分世界濒危物种。此处鱼类丰富，便于鸟类觅食，附近有桑浦石等山麓供鸟类筑巢安家。年还被联合国批准为中国首个湿地国际示范区，并即将成为汕头市三大经济带中的生态经济带的启动点。牛田洋由于极具生物多样性特色，度有北有珍宝岛，南有牛田洋之称，如今既有绿树葱郁的十里长堤景观，也有落霞与白鹭齐飞的自然保护区景色，这无疑是市民旅游观光赏鸟的好去处。湿地旅游。

6、的大小，通过对项目的现金流量分析可知，项目在投入运营后虽能获得稳定收益但资金回收期较长几乎是该项目生命周期的三分之二，存在较大的资金回收风险。突发性风险。突发性风险是指出乎意料的紧急事件所带来的风险，该类风险发生的时间地点方式持续时间均难以预测，通常表现为战争暴动疫病自然灾害等突发事件。我国旅游业碰到的突发性风险主要是疾病如非典型性肺炎禽流感等疾病灾害和自然灾害如南方发大水北方地区沙尘暴西部泥石流灾害高山地区雪崩等。该类风险宏观性强覆盖面广且难以识别和规避，对具体项目来说具有极强的不可控性，往往不过多考虑。项目风险衡量通过对项目主要风险的风险类型风险内容发生概率及威胁等级进行识别和评价，最终衡量风险级别。项目的风险级别如下表所示旅游项目风险衡量表风险项目风险类型发生概率威胁等级风险程度。

7、内游客外国游客台湾游客港澳游客从历年汕头游客分布可得出来汕头旅游的游客中国内游客占据了非常大的组成部分，另外还有来自外国台湾和港澳的游客，因此我们项目的目标客户主要定位于国内游客，包括各类旅游团，旅游公司以及个人自助游。同时积极发展外国游客台湾游客和港澳游客。市场前景预测由汕头统计局年鉴资料可得以下数据台湾游客年份人数台湾游客港澳游客年份人数港澳游客外国游客年份人数外国游客国内游客年份人数国内游客由以上图表可以得出从年到年台湾游客基本持平稳状况，但近几年有下降趋势港澳游客在近几年呈明显的下降趋势外国游客则稳步增加中，国内游客人数增加呈比较快的递增。市场预测预计未来几年内台湾和港澳游客人数会有所下降，当然也不排除由于汕头政府的建设投入，重新吸引回这些游客与此相反，外国游客在未来几年内估计。

8、该强化需求管理，为消费者提供更具特色的产品，满足各种市场需求。同时，还应注重对收益的控制，加速资金回笼，减少由于资金占用而增加财务成本的风险。市场风险分散市场风险虽是半系统风险，但不确定性大威胁等级高。其风险程度仅次于项目融资风险。采取的风险控制方式主要是分散，实行主题文化营造产品多样化经营，利用各种手段分散市场风险。重视规划，挖掘出该项目旅游资源特色，如丰富历史人文资源和盐泉温泉的充分运用，增强旅游产品竞争力加大促销力度，积极开拓市场，保证景区接待规模注重科学管理，提升运营效率降低运营成本强化服务，对服务质量全方位管理。提供高于消费者预期的服务。让渡更多价值以增加顾客满意度。建立良好的退出机制这里的退出机制是对当地政府和项目开发商等利益相关方而言的。旅游项目投资巨大，如果出现问题甚至。

9、还会持续增加，努力做好这方面的游客服务质量将能大大促进汕头旅游业发展国内游客在未来几年内估计还会快速增加，继续加强在国内游客的发展投入上将使汕头旅游业更加繁荣发展。三开发项目及方案湿地旅游背景介绍牛田洋位于汕头市区西北郊桑浦山南麓，地处榕江韩江交汇冲积带，总面积约万亩近平方公里，其中是湿地。牛田洋是中国东南部最大的湿地。湿地是指不问其为天然或人工，长久或暂时之沼泽地泥炭地或水域地带，带有或静止或流动或为淡水半咸水或咸水水体者，包括低潮时水深不超过米的水域。湿地与人类的生存繁衍发展息息相关,作为自然界最富生物多样性的生态景观和人类最重要的生存环境之，它不仅为人类的生产生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，可以起到抵御洪水调节径流蓄洪防旱控制污染调节气候控制土壤侵蚀促淤造陆美化环。

10、资风险预防。落实资金到位开发商应抓紧时间，向国家申报结调基金。落实国家资金投入量加强与地方政府联系，落实配套资金尽快接洽银行，早日在授信额度和贷款时间上达成致意见，争取较早签订书面意向协议招商引资。拓宽融资渠道。积极引入各种社会资本。建立资金实时监控系统制定投资进度计划并严格执行。建立资金实时监控系统，随时关注项目资金的投入额，按时按量投入，保证资金链条畅通无阻，避免出现断裂现象，降低由于个资金环节失控造成的项目整体陷入瘫痪的财务风险。应急措施。有备无患项目开发过程中些不可预见的意外情况可能加大项目财务风险，此时应急融资措施尤为重要。资金回收风险分散。本项目的资金回收风险较大，仅次于融资风险，必须注重需求管理和收益管理。本项目很好瞄准了市场空白点，实行差异化市场开发策略，因此项目运作应。

11、会导致投资者的巨亏，对项目所在地的经济和自然环境也可能会造成定程度的不好的影响。为避免项目链中利益相关者近期和长期利益的损失，投资者与当地相关部门企业在项目开始前就要商定并建立起可执行度比较高的退出以及保障机制其他风险规避政治风险和突发性风险属系统风险。可控性差。不考虑风险控制社会风险生态风险属半系统风险，威胁等级低。只需注重与当地居民沟通和保持景区原生态注重绿色开发就可以规避该风险。综上。项目开发和运作的风险频发种类多威胁大爆发力强，应随时注意进行项目风险的识别评价衡量和控制，构建良好的风险管理机制，保证该项目安全稳健顺利开发和运作。六融资方案融资方式门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。景区开发经营权抵押。以牛田洋的景区开发经营权作为项资产当作质押进行信贷。土地。

12、风险排序政治风险系统风险社会风险半系统风险生态风险半系统风险市场风险半系统风险资金回收风险非系统风险融资风险非系统风险突发性风险系统风险不确定不考虑从风险衡量表可知，财务风险和市场风险在本项目最为突出，而其可控制性也较强，可有针对性地制定些措施予以化解，社会风险生态风险居中，而突发性风险及由产业政策引发的政治风险则属系统性风险，对本项目总体风险的影响最弱。项目风险控制项目风险控制是在风险识别和衡量的基础上，针对项目存在的各种风险因素，采取各种方法有效的控制减少或消除风险，控制方法主要有回避预防分散等。通过项目风险识别衡量，项目融资风险是影响项目整体风险的最大因素，其次是项目收益风险和旅游市场风险，最后是社会风险生态风险政治风险和突发性风险。本项目拟采取相应的风险防范措施。财务风险控制融。

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