北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。•中国中部物流园区正属于中部物流区，联接鄂豫皖三省大别山经济协作区，该项目的建设受到政府的大力支持，明确要求要打破行政区划的界限，按照经济区划和物流业发展的客观规律，促进物流区域发展。积极推进和加深不同地区之间物流领域的合作，引导物流资源的跨区域整合，逐步形成区域体化的物流服务格局。项目编制依据国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价办法与参数建设项目可行性研究与经济手册国务院物流业调整和振兴规划国家发改委物流业调整和振兴专项投资管理办法总体规划开发区工业园建设规划项目业主提供的基础资料项目编制范围项目提出背景及必要性项目建设的可行性项目建设规模及内容项目建设条件及前景预测项目工程技术方案项目环保安全卫生项目节能项目组织机构及定员项目实施进度项目招标方案项目投资估算和资金筹措项目财务评价项目社会效益项目风险分析与对策项目结论与建议结论项目建成后,每年实现销售收入万元，年创税收万元,所得税前财务内部收益率，所得税后投资回收期年。项目建设有利于保障大别山地区商品稳定安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。•中国中部物流园区项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。二项目建设条件地理位臵位于鄂豫皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九京广在这里连接并建有二级区段站站，沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站北站，我市将成为京九铁路沪汉蓉高速铁路和京九京广联络线三条国家级铁路线的重要节点。大广高速公路武合高速公路国道贯穿全境，城区距天河国际机场公里距阳逻深水码头公里成为继武汉襄樊这后成为第三大交通枢纽。铁路公路水路航运构成交通优势。气象条件当地属北亚热带大陆性季风气候，光照充足，热量丰富，年平均日照时数为小时，西南部高于东北部。降雨充沛，年平均降水量在之间。年平均气温为，全年无霜期在天。光照丰富，雨量充沛，是植物生长的有利条件，但气候要素时间地区分布不均，也有干旱洪涝低温连阴雨等为害。社会经济条件近年来委市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了三个放开的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了国民经济和社会各项事业的全面发展城市化进程建设得到稳步发展。信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。年，全县生产总值亿元，财政收入亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。农业生产状况全市拥有耕地面积公顷，果园面积公顷，水产品养殖面积公顷年粮食作物种植面积公顷，粮食产量万吨，油料产量万吨，植树造林面积公顷。生猪出栏万头，同比增长万头，增长。鲜鱼产量万吨。家禽出栏万只。第三章工程技术方案项目用地功能分区指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地运距较短交通畅通合理作业节约建设资金布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布臵建筑物和生产生活设施。把园区建成个设施先进功能齐全专业化程度高的综合性大型商品物流中心。功能分区园区整体规划结构主要以交易加工配送片区为核心，配套仓储办公居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易加工仓储用地配套服务用地绿化用地道路用地。交易加工仓储用地交易用地，指为各品类商品批发交易提供集中交易场所的建筑用地加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类包装保管等辅助作业的用地仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各类商品为主的仓库建筑用地。配套服务用地指为园区的日常生活生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能配套办公功能和配套市政功能。道路用地指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。绿化用地指为园区配套建设的园区绿地小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为装饰五金交易区日用百货交易区食品调味交易区农副产品交易区商贸城等五大片区加工仓储用地又可细分为常温仓储区冷冻冷藏仓储区物流区。通过环形内部交通体系外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易加工配送仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各资万元，其中建设投资万元，无流动资金投入。资金筹措与使用计划资金筹措本项目总投资经估算为万元，其中亿来自于公司自筹资金，剩余亿元资金采用银行贷款方式筹集。资金运用本项目建设期为个月，根据建设内容及开发进度，以个月为个投资周期，则各阶段建设投资分期投入的比例分别为。第十章财务评价财务数据说明项目的财务计算期为年。总成本费用成本的估算量按照同类产品生产的成本调查情况结合当地的实际情况进行估算。动力及原材料项目经营生产主要消耗为电力和水。电每年成本价估算万元水每年成本估算价为万元。工资及福利项目劳动定员为人,按人均万元年,年成本为万元。制造费用折旧费根据项目的总投资估算表可知,固定资产总值为万元,其中机械设备万元,建设工程万元,其中机械设备折旧年,残值率为,建筑及构筑物按年折旧,残值为。修理费修理费按年折旧费计算。其它费用其它费用包括生产管理人员工资及其它不定的费用如机物料消耗费劳动保护费办公费存货盘亏等。其它制造费用按年成本万元计算。营业费用营业费用包括销售人员工资，业务运输费装卸费等到，按收入的计算。管理费用管理费用包括无形及递延摊销及工会经费税金职工教育费等其它管理费按年万元计算。销售收入项目建成后,按目前的经验估算,年租金收入将达到万元，交易佣金收入万元，共计销售收入万元。税金销售营业税项目此项税率按照国家相关规定为,年缴金额为万元。城乡建设及教育附加税城乡维护建设税按城镇计算,教育附加税为。所得税按国家统所得税率计提。财务分析财务内部收益率财务内部收益率所得税前为,所得税后为。投资回收期项目投资回收期所得税前为年,所得税后为年。财务净现值项目财务净值按行业的基准收益率标准制定为,经计算,所得税前财务净现值为万元,所得税后财务净现值为万元。投资利润率投资利润率年利润总额或平均利润总额项目总投资投资利税率投资利税率年利税总额或年平均利税总额项目总投资不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点计算公式为盈亏平衡点总固定成本产品售价单位产品变动成本经测算盈亏平衡点为,市场交易额达到万元即达到盈亏点。敏感性分析项目的敏感因素为主要为项目交易量,其大小决定市场的经营收入。第十章社会效益项目的建设提供了大别山地区产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使大别山农产品商品化，把资源优势转换为产品优势市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，产品通过集中交易，提高了产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了农产品鲜活程度。不仅较好地解决了卖难问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。本项目率先实现产品物流管理的现代化自动化和信息化，将成为农产品物流配送乃至整个中南地区农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供个技术进步，现代化管理的示范推广基地。项目建成后,可以给本地及周边地区丰富的农副产品提供更好存储及销售渠道,在带动区域及周边农民致富的同时实现公司的发展,短期内经济效益不明显,但其社会效益明显,从长远看,它蕴含的较大商机将带动及周边地区农业发展,推进区域产业结构调整的步伐,解决产品信息闭塞和加工困难等问题,提高农民收入。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。第十二章风险分析与对策•中国中部物流园区项目的建设和运营是个庞大而复杂的系统工程，项目对物流业的发展至关重要，对大别山地区工农业产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在定的风险，下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。项目面临的主要风险经分析，本项目的风险因素有市场风险市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面行业内竞争。武汉市及周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以中部地区为主，物流园项目的建设将使竞争加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在定的风险。行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，超市的销售总额已占据整个社会零售总额相当高的比例，些产品绕过中间环节，从产地厂家直接进入直销店销售部分产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对商批市场在商品流通的优势地位产生较大的冲击。技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。政策风险由于•中国中部物流园区项目是近年来国家振兴发展的物流业，由国家政府部门进行政策扶植，物流园项目的开发，不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。外部协作风险外部协作条件风险主要是供电交通给排水通讯消防等市政基础配套设施是否具备和