1、丁桥镇杭州城北等区域，辐射人口约万本案以西辐射范围包括属于余杭区的星火塘栖镇等乡镇，辐射人口约万本案以北辐射范围包括属于余杭区的临平城区工业源泉运河镇等以及属于德清市的徐家庄镇九里港等乡镇，辐射人口约万则本案商业的辐射人口来自区域包括余杭本区的周边乡镇属于杭州市区的北部区域属于海宁市和德清市的部分乡镇，总计辐射人口约万左右。四项目开发与营销计划项目工程施工主要节点项目时间年月日桩基开工桩基完成施工至项目结顶外立面完成环境部分完成内装修完成整体开业值得注意的是，本案项目施工周期为个月左右，在这过程中项目的推广招商租售将贯穿整个阶段。项目施工进度与项目推广招商销售的结合与配合是推广招商销售成败的关键。招商销售与施工节点关系开工桩基正负零封顶竣工开业入场前期招商正式招商后期招商前期销售正式销售。

2、杭新大地广场小商品市场余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。位臵九曲营街入口物业类型内铺住宅面积年销售总额万元摊位数个租金元月定位小商品市场家电卖场伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。营业面积，共层永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位臵优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有定优势，营业状况较伟鹏要好。位臵北大街入口面积共层，位于二楼年销售总额万元商品种类手机手机。

3、，主要以中低档美食小吃等为主另部分主要以临平市区企业经济开发区企业周边许村崇贤等乡镇客户需求为主。建议针对后部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐饮，以规模餐饮的规模取胜，例如美食街方式大餐饮等方式。休闲娱乐业专项调查分析休闲娱乐业态概况休闲娱乐业态属于临平近两年内城市快速发展的新型业态，具有强劲的辐射能力临平城市对外辐射能力影响，本案商业对周边乡镇乃至杭州市区城北都有定辐射能力受周边乡镇消费习惯影响，周边靠近临平乡镇有驾车往临平购物消费习惯。以半小时车程为本案商业商圈半径，包括核心商圈次级商圈边缘商圈，具体客源来自区域为本案以东辐射范围包括属于余杭区的东湖长树以及属于海凝市的许村镇等乡镇，辐射人口约万本案以南辐射范围包括属于余杭区的临平南部新城星桥街道天都城以及属于杭州。

4、车辆多停在布艺城中廊或周边路旁公交线路商场定位中低档经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。经纬宜居开业时间为年，世茂布艺城开业更早。经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位臵比较优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。据管理人员透露经纬宜居目前租铺只签约至年底，年商城可能易主，具体用途未定。经纬宜居现场考察时间为年月日周三左右。五金机电城建筑物业类型三层联体铺位投资万元占地亩开业时间年月日主力铺位面积共层租金万元年路况双向四车道，路况般公交路线无市场特点五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。商贸基地规划共分三期，江南家居城五金机电城为期工程，五金机电城共栋三层小楼除五金机电外，规划中还有物流基地酒店等项目项目二期动工时间为年月。余。

5、临平最为高档的酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客的常去地点，而临平大厦具有可容纳人就餐。许多余杭的高档及特色餐饮消费流向杭州。中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近的许村等客户消费临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达企业较多的海宁许村崇贤等乡镇企业。餐饮业在项目的发展前景从目前市场来看，项目可引入家大型品牌餐饮，以吸收和聚集目前临平零散的中高档餐饮消费从项目来看，由于有沃尔玛超市人流的依托，除大型餐饮外，可在精致的低档餐饮消费上做定的市场开拓项目位于临平两大商圈四侧的中间地带，处于四岔路口，交通便捷，交通可达性较强餐饮的人流集中点分析根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来的人流主要分为两部分，部分为沃尔玛超市购物的部分客群。

6、期销售招商总思路前期招商阶段时间年月日年月日阶段目标完成符合项目主题定位的主力店及次主力店的准客户招商。阶段目的通过主力客户的意向招商确定，可确保项目的基本主题定位，并有助于般散户与配套店的客户积累。阶段必备条件项目招商系列的完成商业经营管理公司的建立。阶段推广的目的主要通过项目形象的炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值项目定位做到临平市场耳熟能详的目的正式招商阶段时间年月日月日阶段目标项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定的经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立完善项目的经营运作体系完成项目的招商面积，基本可达到开业要求。阶段目的通过招商，完成项目的经营需求通过招商，与项目销售紧密互动，。

7、件家庭影院油烟机电饭煲微波炉复读机办公用品电脑电脑耗材数码碟机冰箱洗衣机燃气灶彩电音响电风扇浴霸分析临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店的销售额为万元。临平餐饮市场分析餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业为户，发展速度极快。餐饮市场特征休闲餐饮洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。而肯德基麦当劳等西。

8、信有线电视室外亮化绿化建筑小品六工程其他费用工程质检监理费建安费用标底编制费物业基金元平米代收代缴工程许可证公证费七销售招商费用八管理费用建安费用九财务费用十保险费用十不可预见费建安费用十二人防支出十三销售税金合计总成本注销售招商费用包括广告费用代理费销售道具费用销售人员人工费用等开支。各种税费未计算。则本项目总成本为万元六项目收益评估价格建议及销售租赁总额在目前已有的市场资料及项目档次定位的基础上本案的销售租赁指导价格如下租赁价格及年租金单位租金单位元天层二层三层四层单位租金面积总租金万元注上表面积按实际可出租面积计算，除去车库沃尔玛实用面积。则除沃尔玛外，年总租金收入为万元。其中沃尔玛的使用面积为，按元月的租金计算，则沃尔玛的年租金为万元。则全部商业面积的年租金为万元销售价格及总额按。

9、式洋快餐等由于对于人流的依托均分布于繁华的北大街上。餐饮出现集中于人民广场带的现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店连锁店等为主，而较为集中的餐饮店则集中于人民广场带，如人民路上的金马大酒店新格格大酒店金忆诚酒店明典咖啡巴西烤肉日本料理等，这与此区域商圈规划保持了致性。大型餐饮规模较小数量少停车不足分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区的道路边分布有新悦来美食广场兆丰餐饮等大型餐饮店，同时人民广场周边有几家较大的餐饮店，而大型餐饮设施的单个总体规模小，数量少，分散分布。多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店酒楼连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中的些高档宾馆内，如余杭大厦。

10、月月月月月月月月月月月月月月阶段进度期限项目施工主要节点桩基施工至项目结顶外立面完成内装修完成整体开业工程周期招商前期招商正式招商后期招商销售前期销售正式销售尾盘销售招商销售整体周期开发周期个月年月年月注商铺租赁已包含于招商这步骤。五项目成本预算相关面积表总建筑面积地上建筑面积营业面积层车库地下及半地下建筑面积幕墙安装面积注幕墙只在临藕花洲大街迎宾路两侧墙体安装，根据边长层高估算幕墙安装面积约。成本计算表序号项目或费用名称单方造价元计算公式总额万土地费用二各种规费白蚁防治费墙体改造费房屋面积测绘费城建档案押金绿化费培训及其他费其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用三勘察设计费地质勘探费设计费四建安成本单方土建基坑维护幕墙安装给排水电气消防通风空调电梯自动化安防建筑工程五其他配套费电力电。

11、的投资回报周期第二年的租金价格为标准租赁价格计算，则建议销售价格如下层二层四层均价元面积可销售总价万元则除沃尔玛使用面积外，可销售面积总销售收入为万元。实际可行销售租赁比例及价格分析上述的租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统的全租赁或全销售总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租的范围进行计算。根据当前项目情况及实际目标，层商铺面积扣除车位及沃尔玛使用面积进行销售，二至四层商铺面积扣除沃尔玛使用面积出租，层物业面积长期持有。则商业层可销售总额为万元二至四层年租金为万元相关销售税金税种计算公式金额万元营业税销售额的城市维护建设税营业税的教育费附加税营业税的印花税购房合同的注按层销售总额万元计算销售税金则层销售税金为万元层销售收入为万元资金平衡点分析项目投资总成本为万元，则项目。

12、相互促进。阶段必备条件项目主体结构封顶招商营销中心正式启用准主力店客户可以签约项目推广深入人心。阶段推广目的主要是通过项目全方位的广告攻势，完成项目基本的招商与销售目标。后期招商及开业筹备阶段时间年月日月阶段目标完成项目剩余商铺的招商与销售，并准备开业筹备广活动。阶段目的尽可能达到满场经营的目的完成项目的品牌塑造。阶段必备条件商业公司的全方位介入经营主力商家开始进场装修商业公司对开业后期系列活动表制定。阶段推广目的通过项目各类活动的举办，达到剩余商铺的去化，并为开业做好准备。销售进度节奏控制前期销售年月月销售预定阶段正式销售年月月后期销售年月月及以后具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。项目开发计划流程图项目开发计划流程图年度年年。

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