1、度只关注房子的居住功能，对本地区的地域特点与优势未完全利用与挖掘，创新也显不够，由于消费者的消费观念日渐成熟与理性，对房子的基本功能要求退居其次，进而转向对房子的身份属性品位社区群体文化等房子以外的因素追求，这就对房地产的产品定位社区规划户型设计物业管理售后服务等各环节提出更高要求。受大势影响，近两年宿迁的格局与态势将全面升级，认真研究市场研究消费者做好产品与服务的发展商将是市场的主宰，而实力较弱的小发展商将逐渐被市场与消费者淘汰。住宅供给区域分布与价格区间旧住宅区主要集中分布拆迁小区，享受政府优惠，价格区间元新住宅区近期开发项目，主要集中在城区郊区，价格区间元市周围住宅区最几年来刚开始兴建，主要是兴鸿品及运河桥附近，价格区间元市住宅区主要集中在市区人民商场附近，价格区间元本项目所处的。

2、，价格走势温和回落在国家政策调控和外部经济双筛作用下，年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升的场面开始改观。预测年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出。

3、国务院批准设立的地级市，位于江苏省北部，属沿东陇海线经济带沿海经济带沿江经济带交叉辐射区，是苏鲁皖三省之通衢，是新亚欧大陆桥头堡城市群中的新兴城市和淮海经济区的中心城市之。现辖沭阳县泗阳县泗洪县宿豫区宿城区以及宿迁经济开发区市湖滨新城开发区中新苏州工业园区苏宿工业园，计个乡镇个街道办事处个村居。市域总面积平方公里，总人口万。宿迁历史悠久。境内有江苏省发现最早的古人类活动遗址。相传夏商周三代，古代徐夷在此生息。秦代置下相县，东晋设宿豫县，唐代改称宿定的差距，主要的原因还是住房的商品化程度太低。供给市场总体特征宿迁这几年房地产的发展态势来势汹涌，后劲很足，因为宿迁市区及各乡镇已积累了相当部分有购房实力的群体，其积蓄的消费潜力与能量尚未完全得到释放与挖掘。同时，宿迁房地产的营销策划上还很大。

4、第产业增加值，亿元，增长第二产业增值，亿元，增长第三产业增值，亿元，增长。全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显。

5、规定执行。受到年到年间国内房产市场整体过热影响，年上半年的政策基本都是延续年的，围绕防过热防通胀方向，银根紧缩，政策从紧。年房产市场政策频出，其中与房地产市场相关的信贷政策显得尤为惹眼，从年初严控第二套房贷到鼓励改善型住房需求，以及年初多次调高存款准备金率升息到年底多次调低存款准备金率降息，年下半年金融政策与上半年相比，经历了先抑后扬的政策波动。进入年下半年后，国家金融政策逐渐放松，中央宏观调控方针正由保控转向首先防止经济快速下滑天内连续三次降息，频率之高历史罕见，贷款市场随之不断升温。此后，随着降息首套房优惠普通住房标准调整二套房贷适度松绑等系列房贷政策的出台，贷款成交量出现回升。受到国际经济危机的影响，房贷政策松动将会在年有更多的体现。宿迁市宏观市场环境分析宿迁市概况宿迁市是年月经。

6、住宅区，价格处于最高水平，所以升值潜力达到短期内市场的共识。主要住宅楼盘项目名称物业档次主力户型销售均价元销售情况凯林瑞巴黎都市中档二三房良好中豪国际星城中档二三房良好皇冠国际中档二三房良好结论市区房地产趋向成熟。住宅供给产品类型丰富处于产品高端的面积大总价高的产品销售缓慢，多层小高层高层的销售较为理想。商业供给老城区商业以传统商业为主，满足日常生活消费，住宅底层及街铺大量存在。新城区商业面积供给过剩，商业氛围不浓销售不理想。以批发为主的大型商业流通形式存在，只要选取择好业态，能树起商业地产的又面旗帜。本项目属于老城区，周边商场菜场休闲广场众多，公园医院等公共设施也相距不远。因此本开发项目前景不俗，在此生活方便面多彩。市场需求分析住宅需求客户本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人企。

7、别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，近两年来出台了多项法律法规如建设项目用地预审管理办法城乡建设用地增减挂钩试点管理办法土地调查条例实施办法维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部加强土地供应调控，严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进步加强房地产信贷业务管理年月日，中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具。

8、，很难形成群体优势。由于是老城区，本案所处周边环境仍需改善本小区处于老城区，周围有许多年代久远的建筑，另外有定的噪音和空气污染。市场机会户型面积的优势项目户型面积小，为目前市场的空白，有利于迅速抢占市场。新颖独特的户型设计，为宿迁之最专为白领设计的精致户型，有利于发掘新的客户，形成市场的热点。离开发区不远，拥有潜力客户本项目离开发区不远，为高素质的企业老板提供便利，同时也为本项目的发展提供良好的机会。独特地理位置，附近住房开工较少附近没有待售空房，相比前几年开发的金港花园小区，本项目前景广阔。市场威胁楼市推出量大，市场容量有限，空置率逐年提升。竞争对手多，其中不乏实力雄厚知名度高的发展商。重要竞争对手为准现楼现楼发售。主要竞争对手项目综合素质较高，在户型设计有自己的特色。发展战略项目。

9、备地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，收付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商业用房贷款管。

10、陵公园雪枫公园千鸟园广场大运河近在咫尺，带来秀美的风光和清新的空气周边普马特购物中心人民商场宿迁百以及学校医院完善的配套设施，休闲娱乐尽享便利。规划设计优势小高层目前小高层最大的特点是将其寸土寸金土地充分利用，同时享受市政府优惠政策补贴。产品定位合适，客户定位准确白领房子苏城造将目标客户锁定白领，并为之量身定做的的户型绝对是白领置业首选。户型间隔方正实用，通风采光佳满足抗震安全采光通风工程管线监控技防等多项要求。面积分布合理，市场承受力度大主要以中小户型为主，总价不高，市场容易接受。劣势分析本案价格预期较高，对前期市场推广不利由于处于商业中心，地价较高，因此房价也较高，购房群体相对较窄。凤凰城商品房开发受旧城区开发影响，区域吸引力不强位于老城区地价高，城市规划多用于商业，城区小高层较少。

11、展总战略差异化产品，准确客户定位分战略战略打造城市建设新形象，完善中心城区功能，吸引城市感强的高收入人群。战略走差异化竞争，发挥住宅产品特色与优势，提高素质以提高性价比。战略提升多单产品开发量，降低开发风险临街单位规划商铺。战略城市白领定位。形象定位项目形象定位白领房子苏城造首先，随着宿迁城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到宿迁来。这个消费层带动了宿迁对房地产的需求，也使宿迁房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑宿迁地产发展的重要力量之。其次，宿迁市政府大打城市牌，此牌出，聚集效应明显，吸引大量的高素质人才来宿迁工作并且居住。随着新城市中心的建成，这带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的。

12、业白领阶层企事业单位中高层官员少量外商及周边村镇客户。置业驱动因素居住环境价格配套设施物业管理。户型要求以房为主，房主辅。可承受价位单价元以上为中高档，普通置业者只能接受元以下总价普通住宅万喜欢的楼盘规模中大规模社区，良好的物业管理。小区配套需求公厕垃圾房绿化物业管理服务社区。商业需求购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者。购买或求租商铺用于自营的个体商户。购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家。第五章项目发展定位项目分析优势分析地域地理优势占宿迁核心地位位于老城区，东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东大街米，北至渔市口路米及凤凰城用地。座落在城市发展的中心，公共设施齐全，生活极其方便。交通便利，路网发达南临幸福南路，运河号桥，北临渔市口路，步行就可以逛市商业街。公园环拥，休闲方便。

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