所以，不能笼统认为小产权房本身都是违法的。前者在土地使用房屋建造买卖交易等环节均存在不合法状态后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对小产权房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。此外，小产权房还可作如下分类第，宅基地小产权房与集体建设用地小产权房。基于宅基地集体建设用地的法权类型不同用途不同，在其上建造的小产权房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法小产权房应予拆除，其买卖行为应认定无效第二，自住型小产权房与销售型小产权房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型小产权房主要是别墅和普通消费型小产权房。严格来讲，这种分类下的小产权房不具有的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。三小产权房及其买卖的法律态度与评价从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确法律对其所持态度，并作为进步讨论这类规定得失的基础。小产权房及其买卖也不例外。从禁止到有限保护目前，我国规范小产权房的法律规定主要是物权法第条土地管理法第条第款第条。政策性规定主要有年国务院办公厅关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知第条，农村的住宅不得向城市居民出售。年国务院关于深化改革严格土地管理的决定中强调，加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。年国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或„小产权‟房。单位和个人不得非法租用占用农民集体所有土地搞房地产开发。从上述规定看，年之前国家对小产权房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。随着社会对小产权房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。年月日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，小产权房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了„小产权‟房的消费者，政府要保护其合法权益下称政策。陈锡文表示，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。政策首次提出要保护小产权房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于年月日颁布关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见下称意见，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质改变土地用途损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。意见统了司法标尺，对于涉及改变土地用途的小产权房买卖行为，法院依法确认无效。四利益分析基础上破解小产权房买卖合同效力困境的思考小产权房买卖中的利益分析从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。在小产权房交易过程中，涉及的利益主体主要有参见名家剖析小产权房现象中国人民大学法学院法眼透视学术沙龙，年月日，周珂教授的发言。城市居民农村集体组织村民政府房地产开发商。涉及的利益主要有居住生存利益不动产财产利益集，还可基于法律规定发生法定租赁。所谓法定，是非出于买卖双方的自由意思，而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如，日本假登记担保契约法第条法定借地权规定土地及其上建筑物属于同人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。我国台湾地区民法债编年修订后，增订的第条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同人时成立的法定租赁权。众所周知，物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走，但宅基地或集体建设用地使用权却不能随房走，这样就不能适用物权法解决城镇居民购买小产权房的物权登记问题。此时，买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利，还可依靠债权法中的法定租赁权来解决其合法占有房屋的法权状态。这样，在同块土地上成立三种权利宅基地或集体建设用地所有权宅基地或集体建设用地使用权宅基地或集体建设用地法定租赁权。前两种法权为物权，第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地或集体建设用地使用权不能办理登记之场合，与土地所有人即集体组织之间成立宅基地或集体建设用地租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定，不受最长年租期限制。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地或集体建设用地及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定，更是对诚信原则的遵守。六解决中国小产权房问题的几个途径无论是基于对宪法的责任，还是要加强城乡规划法的施行，都必须彻底解决集体土地使用权的流转和小产权房问题。对此大体可以有四个途径其，修改土地管理法，建立有关集体所有土地，特别是农村建设用地的流转体系和权利安排其二，与土地管理法修改的同时，制定有关行政条例，初步建立农村建设用地制度和促进集体建设用地使用权进入市场其三，国务院或国土资源部发布有关集体土地改革的行政通知，以行政政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构其四，确立由地方政府试点解决的过渡性安排，宪法和土地管理法规定的土地使用权可以依法转让，并没有限定是中央的法律，还是地方的法律。目前来看，小产权和集体土地使用权流转的违规问题，决不可能因为以上两个严格的行政通知就会得以纠正也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决，中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破。因此，农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题，不如说是中国现阶段的国民收入分配问题。为此，中国小产权房问题改革的实质就是要实现中国历史上又次以土地为主的财富再分配，再次确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡，解决土地使用权商品化。过去年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府，未来年土地改革的最大受益方应该是人民，特别是中国农民。从中国的互动机制而言，为防止通过社会冲突的方式导致维宪护宪的危机，中央政府必须在较近期作出集体土地使用权转让的制度安排。由于现行的土地管理法是在保持着诸多盲区的情况下运转的，为此甚至需要以政代法以令代法维持管理局面。这正是中国小产权房问题势大的制度原因，也是小产权房问题影响力巨大的关键。它客观上造就了小产权房利益相关方的越来越大的谈判力量，也直接倒逼着中央政府尽快出台集体土地使用权流转的管理办法，区别对待，解决中国的小产权房问题结语解决小产权房的方案很多，不必非在标的物是否合法买卖合同是否有效能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成经济适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。例如，成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定第条规定集体建设用地可以用于工业商业旅游业服务业建设农民住房农村集体经济组织租赁性经营房屋。这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。城乡体化是我国经济社会发展的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的自然回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开小产权房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的系列问题。结语解决小产权房的方案很多，不必非在标的物是否合法买卖合同是否有效能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成经济适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。例如，成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定第条规定集体建设用地可以用于工业商业旅游业服务业建设农民住房农村集体经济组织租赁性经营房屋。这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。城乡体化是我国经济社会发展的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的自然回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开小产权房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的系列问题。小产权房及其买卖的法律困境与解决内容摘要现行法律和政策对小产权房基本持否定态度。小产权房买卖过程中，涉及城镇居民村民集体组织国家等利益主体，通过利益分析可知小产权房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对小产权房买卖合同不宜概认定无效，而是应当将小产权房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于小产权房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，小产权房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决小产权房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决小产权房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。关键词小产权房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权随着近年来城镇住房房价高涨，小产权房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却叫停小产权房屋法院也统司法标尺，在审理此类买卖纠纷中般确认合同无效。甚至在些地区，小产权房屋被强制拆除。小产权房及其买卖问题时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。中国小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之就是近年以来的中国城市化工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到亿，城镇化水平已超过了，这是人类历史上最大的次城市化转型。导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近年以来中国没有根据宪法落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让