毕业论文：房地产经营与开发

年月日经建设部第次常务会议讨论通过建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定中华人民共和国建设部令第号，自年月日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。

建建设部提供的最新统计数字显示近家。

估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。

估价需求缺乏主动性众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。

而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。

在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

专业服务与估价收费不匹配业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限其次估价业务挂靠现象严重，机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到机构原因是机构资质高，出具的报告易得到认可或是机构承诺的业务提成高等原因，这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。

估价勘察方面有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。

现在较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。

有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

机构估价技术管理方面目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。

理论上讲，把房地产估价活动比作列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器，估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。

估价机构估价技术估价业务这三者的关系同时又与政府公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。

估价机构作为管理者犹如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖的好价钱。

因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建个好的估价技术平台。

而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。

商业贿赂之风没有得到有效遏制商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。

自年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。

房地产估价行业反商业贿赂也直在高调治理中，但收效甚微。

估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是量小比例大。

量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低比例大，是指回扣比例总体估价收费的比例大，目前回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的左右，甚至有的高达，这是任何个行业无法承受的。

虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查取证量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。

估价机构间业务竞争无序企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统的标准来衡量，而且估价服务结果需要有定的时间才能得到市场验证。

因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤诋毁打击报复的情况屡见不鲜。

可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。

竞争无序大行业自律监管的各项程序规则和惩戒手段。

进步加强地方估价行业组织责任感，加强估价业务管理力度社会直在倡导呼唤责任心，培养责任感，地方估价行业组织也应该增强自身责任感的培养，不能放任估价行业自由发展。

地方估价行业组织应积极引导估价机构按国家收费标准收取评估费，拒绝违规高收费或超低收费，维护估价机构经济利益。

在加强估价业务管理力度方面，建议各地市成立地方估价行业组织，以设地区市为单位，全国盘棋，从国土房管工商银行税务等五部门开始试点，地方估价行业组织发函至五部门建议其使用地方估价行业组织出具意见的估价报告，地方估价行业组织还应主动承担起以下几项监督工作事前监督。

主要内容包括估价收费，至少有名注册房地产估价师到现场勘察，拍摄影像资料等，基本符合要求则出具意见并盖章。

对于影像资料要求，笔者认为注册房地产估价师拍摄的照片中至少有张能证明其到现场的照片如估价人员以拟估房地产为背景的照片，提倡估价人员领勘人与拟估房地产合照最佳，照片上估价人员要与估价报告附件中估价人员致，这样可以避免非估价人员勘察现场对估价报告监督。

地方估价行业组织不定期对估价机构出具的估价报告进行抽查，并对抽查到的估价报告按照中房学制作的估价报告评审表的要求进行评审。

评审时，首先要对估价报告进行报告摘要系统核对，对核对无误的报告进行评审，对弄虚作假的情况给予严惩，惩处力度要大于对不合格估价报告的惩处力度。

在评审过程中，将评估价格也列入评审范围，主要对所采用的可比实例的真实性估价参数选取的合理性和客观性进行审核。

收费监督。

建立并实施委托合同备案制度，即估价机构要想取得地方估价行业组织出具的意见及盖章，必须提供委托双方签订的估价委托合同书复印件验原件。

如果与国家评估收费标准偏差以上的，坚决不出具意见或盖章，同时要求估价机构立即纠正。

这样可以杜绝评估机构通过竞相降价手段来承揽估价业务。

地方估价行业组织应积极建立估价专家库，定期对备案的估价报告进行抽查，对估价机构出具的评估报告进行价格管理，对出现评估价格异常的估价机构予以警告，严重的报估价主管机关对其进行吊销降级处理。

这样可以杜绝估价机构为迎合委托方要求而出具显失真实客观的估价报告。

建立健全行业协作，共同监管体制由于受我国体制所限，房地产估价师资产估价师土地估价师各出自不同的行政主管部门，房地产估价师主管部门是建设部，资产估价师主管部门是财政部，而土地估价师主管部门是国土资源部。

尽管三师各自主管部门不同，但三师的职能却有许多共同之处，估价业务领域没有非常明显的分界线，相反三师间估价业务的相互渗透日益加深。

这种各管各摊的方式容易造成混乱局面，给估价执业人员的管理带来了不小的难度，所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟，相互协作，共同监管。

这样不但可以有效杜绝部分估价师挂靠现象，还能进行相互间技术交流，促进行业稳健发展。

结论土地估价行业作为房地产行业中重要组成元素，伴随着我国房地产市场的快速发展，也相应得到了其他行业的重视，人们纷纷投入这行业的同时，相应的职业素质并没有与之提高，这样就产生了很多问题，对估价行业的发展起到了滞带影响。

本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。

在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。

最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。

致谢毕业论文暂告收尾，这也意味着我的三年的学习生活既将结束。

回首既往，自己生最宝贵的时光能于这样的校园之中，能在众多学富五车才华横溢的老师们的熏陶下度过，实是荣幸之极。

在这三年的时间里，我在学习上和思想上都受益非浅。

这除了自身努力外，与各位老师同学和朋友的关心支持和鼓励是分不开的。

论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。

土地估价研究是房产界直探讨的热门话题，老师的谆谆诱导同学的出谋划策及家长的支持鼓励，是我坚持完成论文的动力源泉。

在此，我特别要感谢我的指导老师苗启香老师。

从论文的选题文献的采集框架的设计结构的布局到最终的论文定稿，从内容到格式，从标题到标点，她都费尽心血。

没有苗老师的辛勤栽培孜孜教诲，就没有我论文的顺利完成。

还要感谢房产专业的各位指导老师，正是因为您们的辛勤指导，我才能完成此论文。

参考文献卢新海房地产估价理论与实务北京中国建筑工业出版社年月日陈林杰房地产开发与经营实务北京机械工业出版社年月日第二版瞿富强房地产开发与经营广州广东经济出版社年月日徐斌著中国房地产大趋势北京中国电力出版社年月余源鹏土地估价师看地价北京化学工业出版社年月日熊方军中国房地产市场非均衡性与分类宏观调控北京科学出版社年月号矫佩民土地估价理论与方法北京中国建筑工业出版社年月号中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组中国房地产市场回顾与展望北京科学出版社年月号，附件附表德州市基准地价修正体系区片基准地价修正体系根据基准地价修正计算宗地地价的公式为待估宗地地价待估宗地所在级别基准地价基础设施修正期日修正系数土地使用权年限修正系数容积率修正系数行业修正系数各区域因素和个别因素修正系数土地还原利率商业用地为，住宅用地，工业用地商业地价与容积率关系及容积率修正系数住宅地价与容积率关系及容积率修正系数基础设施修正幅度表地价与容积率关系容积率修正系数容积率修正系数地价与容积率关系容积率修