南京紫峰钟山园林项目投资可研建议书

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准第部分项目概况根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地位置根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。

宗地位于南京主城东侧中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准二宗地现状根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准四至范围根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准南京农业大学南京理工大学根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准图宗地四至范围根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地形状根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准表宗地面积指标中山门根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宁杭公路根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宁栖公路根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准紫金山根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宁栖公路根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准合亩根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准合亩根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地标高根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地内部东高西低根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准宗地标高根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准东北部显著低于紫金山。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差米左右。

根据企设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准签约根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准立项根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准用地批准书根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准规划要点确定根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准规划调整上报规划局根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准集团规划设计评审会根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准外部规划设计专家评审根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准规划调整根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期方案实施方案平立面确认上报集团根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期方案报建批复根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准规划方案总体批复根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期扩初设计根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准基础资料收集根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准概念方案研究根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准公司讨论调整根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准公司讨论通过上报集团，编写项目设计指导书根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准规划方案设计招标根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准扩初评审会根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期扩初批复完成实施方案上报根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期施工图设计根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期施工图报审，拿到规划许可证根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准期方案报建图根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准开工拿到施工许可证年月底根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准二工程及销售计划根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准项目开发周期年，分两期开发，年中旬开发完毕。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准表项目开发销售计划期二期开工建筑面积万平米可售面积万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，小高层万商业根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准结算面积根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，别墅万商业售价元平米住宅多层，别墅多层别墅商业开工时间销售时间开发种类多层别墅商业会所多层别墅商业根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准第五部分成本及投资收益预测根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准成本预测根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准建筑成本测算依据根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均左右的场地平整根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准场地北侧山体排水暂按内口尺寸毛石排洪沟考虑根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准水电气等大配套投资未考虑根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准成本测算汇总根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准地价按亿底价测算根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。

资本化利息万元记入开发间接费中。

根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费管理费用销售费用项目总投资二税务分析根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准应交营业税金及附加按计算，为万元根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准企业所得税按计算，为万元根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准契税按地价合同额的计算为万元，已记入地价成本根据企业设计委托书的要求和安全管理方面的相关法规及标准土地增值税按别墅的销售收入预缴，按的预缴率计算，为万，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税的最高售价限额为，元。

该项目目前预测平均售价为元，高于上述最高售价限额。

普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。

而别墅没有的加扣，将按的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。

根据企业设计委托书的要求和安全管理