电子电器产品等产业注入了强大的活力。这期间，注册资金逾亿美元的上海波音航空改装维修工程有限公司的成功入驻，更有利助推了祝桥临空经济的发展。目前，空港工业区签订协议项目个，协议总投资亿余元。落户祝桥年产值超亿元的企业已经增至家，税收入库超千万元的企业也已增至家。同时，受浦东国际机场二期开发带来的效应，预计今年祝桥镇可实现地区生产总值亿元，实现财政收入亿元。祝桥临空经济区的功能定位，更使祝桥与浦东和机场两区港的联动更为密切。目前，浦东新区川沙工业区临空工业园区和南汇祝桥空港工业区老港工业区四方正在积极筹措，为把这个工业区合并为上海浦东空港工业园区而努力创造条件。放眼未来，祝桥已绘就经济强镇，空港重镇，和谐新镇的蓝图，将建设宾馆餐饮区大型商贸购物区休闲观光区和环境优美的居住区。北联浦东，南拓临港，个城镇环境与自然景观相协调，与浦东空港相匹配的现代化空港重镇。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全四祝桥空港工业园功能区概况上海祝桥空港工业区位于上海市南汇区祝桥镇区域的东北角，规划面积为平方公里，由工业区物流保税区和仓储物流区三大功能区组成。工业区工业区平方公里的投产企业，每平方公里工业产值亿元，每平方公里产出税收亿元，每平方公里提供就业岗位个，在南汇区级工业区中名列前茅。物流区物流区规划面积为平方公里，位于横十路以南盐朝公路以北，远东大道以东至机场围场河，物流区期开发面积为平方公里。保税区空港物流保税区总面积达平方公里，南汇区祝桥镇占地平方公里。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全购地入驻园区基本要求以外资企业为主投资额度需求不低于万人民币亩，税额不低于万人民币亩生产型企业，生产产品必须以内销为主以机械电子家纺类为主，及部分仓储物流天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全综述从园区企业的情况开看，目前入住企业主要以机械，电子类及仓储为主及少量的家纺类企业，其生产型企业主要以内销型为主从园区内的产权结构来看，除部分企业以自主购地建造厂房外，大多不符合购地企业都已租赁为主从园区厂房结构来看，除自用型企业部分以多层为主，租赁型企业主要以层标准型厂房为主，多层厂房租赁较少从园区内的租赁情况来看，租赁比例在左右，租赁面积以平方米居多从价格来看，园区租赁价格较为统，在元平方米天销售物业现仅有例，为栋层多层，及栋层厂房，总建筑面积在平方米，单价为元平方米天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全五项目市场定位产品定位层框架结构厂房产品建议该区域工业用地较少，且地理位置优越，应用足容积率，达到利润最大化价格定位租赁价格建议元平方米天区域市场价销售价格建议元平方米定价理由本项目为多层厂房，结构优势略低于层厂房，故价格建议稍低于区域价格天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全客源定位利用本地块两港的地理优势，以出口贸易型企业为主要目标客户。出口贸易型企业为主电子产品研发公司电子信息产业电器制造公司汽车摩托整车和配件制造企业仓储运输出口加工企业天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全第二部分项目分析篇项目地块分析地块特征本地块位于祝桥空港工业区内，地块形状呈长方形，东临远东大道，西近金亮路，北靠张家路港，南面为号地块。地块总占地面积为亩约平方米，目前为空地。地块周边地块目前是空置状态，地块所处为工业园区内，周边多为厂房及在建厂房。地块北面厂房居多，本地块临近正在建造中的丰霖医疗机械公司的厂房，地块南面多为空地。这些厂房基本上以单层厂房为主，入驻企业以电子产品研发机械设备物流贸易等为主。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全简析优势属于空港工业园内地块，拥有机场和两港的交通优势地块方正，利于规划设计周边项目对本地块的干扰小劣势地块面积不大，如果实现多种功能，相对会比较局促自成体，没有依托，不利于形成气候地块在园区内的位置靠里，不易寻找到。园区自身仍处于成长期，因此，无法提供强有力的人气与口碑支持。机会浦东机场二期和两港的建设优势带来较多机会经济持续发展，园区发展依旧迅猛威胁经济衰退或其他不可抗力周边地块迅速发展，形成激烈竞争气候。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全地块分析总结块小而精的地块优势很多的地块条件的相关工业发展项目。如祝桥空港工业园就是典型案例之。主体企业引导模式，般是指在个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建个相对的工业园区在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路绿化等基础设施建设乃至厂房仓库研发等房产项目的营建，然后以租赁转让或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理，最后获取合利的地产开利润。而综合开发模式即上述三项开发模式的综合使用。由于本地块是祝桥空港工业园内的开发地块，且占地面积只有亩左右，因此不适用工业园区及主体企业引导开发模式。我们重点讨论下工业地产商模式。对本项目而言，采用工业地产商开发模式，有种运营方式，通过实地勘查了解，我们结合地块特征和市场情况提供两个方案供参考。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全方案通过转让项目公司股权间接转让土地使用权，来获取溢价利润。即投资开发商在完成项目基础设施建设后，实现项目整体土地使用权的转让。按目前市场情况来看，有两种转让方式。第种为通过转让项目公司股权得形式间接改变土地使用权的实际使用人。第二种为传统的直接土地使用权转让，此种方式要求项目完成开发投资总额的。鉴于本项目属于未开发至的房地产项目进行土地使用权转让之列，因此，我们建议开发商选择第种方式。目前通过市场调查得知，目前，工业园区内土地转让价格在万元亩，离机场更近的期仓储用地和保税区内，土地价格在万亩左右。本地块是属于工业园区内用地，土地用途不可改变。因此，在转让过程中不涉及受让方改变土地用途，因此，转让与受让双方无须讨论补缴土地出让金此环节。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全目标客户资金实力雄厚的房地产开发公司国内大型电子产品制造公司国内大型物流贸易公司国内大型机械配件制造企业经济测算在方案中，从法律层面上来看，仅涉及到股权的转让，不涉及到公司具体资产的转移，因此，对于转让方而言，只需要交纳企业所得税或者个人所得税即可。我们按市场价预计转让价格为万元亩，转让过程中，转让方需要交纳的企业所得税计算为企业销售收入估万亩亩万元根据目前税率情况，企业所得税为，由于目前无法准确得知企业运营成本，因此，我们根据般企业经营成本情况进行估测，将企业所得税率调整约为左右，那么企业所得税万万总利润为万元。则，总投资回报率天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全方案优劣势分析对开发商而言，此种方案有如下优点操作方式手续简单可以节省费用，仅涉及交纳企业所得税。开发快捷同时，本方案存在定程度的风险潜在法律风险本方案不牵涉到产品的规划设计，仅是土地使用权的转让，因此，寻找适合的目标客户是关键步骤。由于土地的特殊性和有限性，国家对土地使用权的流转作出了许多立法限制，投资者已经不能直接进行土地倒卖，获取溢价收入了。因此，出现了大量通过收购房地产项目公司的股权以实际转让土地使用权的形式。在此种操作模式下，若开发商作为收购主体，尽管会对被收购公司作详细的前期调查，仍然无法避免被收购公司存在对外担保，以前股权转让前的不明债务或违约合同赔偿等风险。若开发商作为被收购主体，对收购主体而言，同样存在以上问题。因此，建议聘请专业律师全程参与项目得谈判与法律文件得起草。谈判时间较长由于公司是动态运营的主体，因此，谈判双方关注的着眼点并非简单的土地使用权单项资产的交易安全及可行性，加之受让人由于信息不对成，将给双方的谈判带来难度和时间跨度的长期性。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全二方案二通过与工业企业联合，按需制定开发模式，通过出租或出售来获取利润。开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定企业强强联合，按企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。如与本地块港之隔的在建厂房，开发商拿下地后，按照要求建造厂房及相应配套设施，出售给丰霖上海医疗器材公司。目标客户主要发展电子信息机电体化生物医药工程机械客车制造新型材料及物流等产业，禁止新建扩建化工印染食品等有水污染的企业。如电子产品研发公司电子信息产业电器制造公司汽车摩托整车和配件制造企业仓储运输保税出口加工企业天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全技术指标总占地面积约平方米总建筑面积约平方米容积率拟绿化率建筑密度代号名称建筑面积区厂房及其工业配套平方米区办公楼平方米区职工宿舍楼平方米天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全功能区分区规划为层的厂房区，建筑面积在平方米左右。紧靠地块南面，供入驻企业生产研发仓储用，该区可开辟出局部车间办公区域，用作厂房管理办公室。区临金亮路，规划栋厂房式办公楼，栋为层，栋为层，沿着金亮路张家路港，呈形状分布。建筑面积为平方米左右。该区供入驻企业员工办公使用，或由其自行出租给意向企业都可。该区建设标准按临港工业园内办公楼般标准建设。区规划为层的工业配套职工宿舍，建筑面积在平方米左右。用作员工住宿餐饮配套服务场所。厂房建造标准层，层高米，柱距为米，长米宽米。年初，国家宏观政策方面，明确指出鼓励工业用地集约化利用，提高工业用地容积率。对本项目而言，无疑是利好因素。上海的工业用地土地价格不断上涨，后市被业内致看好，从使利润最大化的原则出发，兼顾厂房的实用性，我们建议本项目建造的厂房标准如下多层厂房对于工艺紧凑可采用垂直工艺流程和利用重力运输方式设备与产品重量不大，并要求恒温条件的各种轻型车间，采用多层厂房规划为层，层高米，柱距为米，长米宽米。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全经济测算出售项目土地及前期费用万元本项目土地购买费用为万