南京万科地产聚宝山商业项目可行性研究报告_72页

第部分项目概况宗地位置环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。

图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

环线二环线图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

图宗地内部高差宗地标高低于周边用地宗地内由西向东，地势升高约沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地最低点最高点垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。

西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。

南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。

北部的聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。

图宗地与周边高差地块现状地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近半。

宗地地面聚宝山铁路绕城公路图宗地与周边高差剖面图东西向聚宝山标高图宗地与周边高差剖面图南北向东侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山图宗地与周边高差剖面图南北向西侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山宗地标高绕城公路标高沪宁铁路标高废弃的采石场图宗地土地利用现状工厂与市场主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。

表工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。

农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上的个，最大的平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。

图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

规划规划图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。

其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积的，拆迁居民户。

代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积的，拆迁居民近户。

图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。

绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。

宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。

岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面绕城公路全封闭快速路双向车道沥青宁镇公路级国道双向车道混凝土宁栖公路现状公路水泥规划交通性主干道双向车道岔仙公路现状公路规划资南京有限公司设计单位新加坡杰盟建筑事务所私人有限公司物业管理南京仁恒物业管理公司河西片区启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域年代初期开始开发，以省市政府机关事业单位工作人员和高校教师公寓为主年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地平方公里，居住人口万人，形成规模较为集中的个片区龙江片区中保片区凤凰东西街片区莫愁湖片区和兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之年底，十运会主会场奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。

中高端市场定位均价元平米，楼盘最高均价万科金色家园元平米受河西新城区建设的推动，今年上半年上涨元平米。

开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东拟建在建楼盘供应量万平米，根据规划，中部和南部新城区有平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。

年消化量占全市的三分之左右，约万平米年。

客户特征中高收入阶层河西各建材市场的私企业主鼓楼建邺区为主的市区客源省市政府机关事业单位工作人员高校教师企业白领私营企业主南京周边地区客源。

楼盘规模多在万平米以上，其中，栖霞建设的云锦美地万平米，即将建设的金马花园亩。

建筑形态以多层小高层高层为主，其中，多层占左右。

楼盘品质位居南京各开发片区前列。

知名发展商多，如万科栖霞建设银城苏宁城建集团香港金马雨润地华河西地产等。

表河西片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积万建筑面积万建筑形态均价形象进度主诉求点销售状况云锦美地栖霞建设多层小高层年月期交付风景内环线大型主题园林式社区期基本售磬长阳花园仁裕达多层小高层年月期交付南京首家无质量通病小区试点单位销售良好清江西苑下关城市开发集团多层小高层年月二期交付销售良好表现最好个案云锦美地占地面积万平米总建筑面积万平米容积率销售均价元平米建筑形态多层幢小高层幢形象进度期施工中，年月交付开售日期年月期开盘，年月二期开盘销售情况期二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在左右。

发展商栖霞建设设计单位南京栖霞建设集团物业管理栖霞物业营销代理栖霞建设营销公司其它重要个案案名太阳城天泓山庄天悦花园位置栖辖区马群紫金山东南侧发展商栖霞建设占地面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米总建筑面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米容积率天泓山庄，天悦花园诉求点天泓山庄国家康居示范工程高尚生态住宅区天悦花园绿色环保住宅区销售均价天泓山庄元平米，天悦花园元平米建筑形态天泓山庄别墅，天悦花园多层形象进度天泓山庄期年月交付天悦花园二期年月交付开盘时间年月天悦花园期开盘销售情况销售不佳设计单位中大栖霞建设设计公司物业管理栖霞建设物业公司营销代理栖霞建设营销公司总结从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价元平米的城东片区均价元平米的仙西片区和均价元平米的城北片区的交接地带。

项目周边公里之内没有楼盘，公里范围之内仅东方城尧化门地区有个别楼盘存在，由于已开发完或品质感差，对项目根本构不成竞争威胁，因此，周边竞争市场主要来自于公里左右的迈皋桥黑墨营片区和亚东片区，但这两个片区均缺乏实力发展商，本项目的营销和竞争压力相对较小。

从全市范围来看，元平米的供应量最大，主要集中在河西宁南地区，而元平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。

四需求市场特征资料来源南京市房产局南京房地产市场调研报告区域选择与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南城北相比，环境和价格优势明显。

城东片区自年来直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。

城北片区自年来在南京居民购房区域选择上直排名最后位，今年所占比例进步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。

南京居民购房区域选择城东河西江宁城中城南城北年年价格承受能力单价元平米和元平米是南京居民意向购买城东和城北住房居民的第和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在元平米。

在元平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能力较高。

意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。

南京居民购房单价承受能力以下以上南京城东城北总价南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在万元，但意向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。

万元的总价，约的意向购买城东住房居民可以承受，全市平均水平在左右，而意向购买城北住房居民仅占。

可承受万元以上总价的居民仅占左右。

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