1、块性质大部分为二类居住用地，其中华辰公司及甬微公司部分为商业金融用地。目前甬微公司已经整体搬迁，华辰公司即将搬迁。该地块适合于住宅商业办公等项目开发。旧宅徐地块该地块位于洪都花园以北，江北大道以南平直针织公司对面，占地面积约亩，土地性质为商业。该地块正在制定规划方案，功能定位于商业项目如汽车服务店的开发。荪湖旅游度假区用地规模为平方公里其中荪湖水面平方公里。该区块刚好处在城市绿色生态走廊的最西端，自然生态环境条件优美。荪湖水质清澈，大小适中，周边环境优美。对开发休闲会议中心和度假区都具有非常好的自然生态环境条件。杭州湾跨海大桥的建设必将促进余慈地区的发展，随着该区域的外围交通系统网络建设的完善，开发休闲会议区和度假区，吸引经济较为发达的上海慈溪地区居民前来。

2、南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈。世纪初沃尔玛入驻蛇口，蛇口商圈开始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成。顺电国美苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹岁宝赛格纷纷落户南头商圈。年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟。年到现在初始期启动期发展期快速发展期激烈竞争期时间重大事件商业发展阶段未来海岸城保利文化中心益田假日广场等批超大型的即将建成。未来几年将增加近万平米的商业面积。年代以前随着人口开始增加，逐渐有了些社区配套的商业。空白时期成熟期交通便利住宅快速发展人口聚集商业迅猛发展南山区主要物业发展趋势深圳市南山区在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展发展历程案例发展方向案例。

3、作为宁波城市副中心，住宅商业商务功能是逐步转移与增强的过程。发展历程案例总结规划万人的洪塘新区开始启动，洪塘商业发展即将面临重大的历史机遇期商业竞争格局将直接影响到本项目的商业体量案例借鉴住宅大发展地理交通优势商业启动商务发展副中心发展历程洪塘拟建住宅建筑面积万平米，预计居住人口万，其中经济适用房万，年内开发完成住宅大发展住宅大发展带来大量的人口聚集，商业启动般会滞后住宅年时间，而且会。通过该项目的整体运作，可以进步提升该地块周边区域的文化价值商业气氛，从而带动区域内地块的升值，为洪塘整体开发提供有力的支撑。洪塘中路东侧退二进三地块项目共有土地面积亩，具体位臵在洪塘中路以东，机场路规划以西由华辰电器公司约亩甬微科技公司约亩园林公司租赁绿化地块约亩组成。该地。

4、塘居住片区，规划人口万人，以二类居住用地为主裘市居住片区，规划人口万人，以二类居住用地为主邵家渡居住片区，规划人口万人，以二类居住用地为主。规划小学所初中所高中所。本项目价值点总结城市副中心核心区域城市未来的居住中心未来城市的交通枢纽城市副中心核心商圈案例借鉴案例研究对象研究目的确定城市副中心未来的发展历程及发展方向案例选取原则城市副中心周边以居住为主要功能上海徐家汇上海五角场副中心发展方向深圳南山上海徐家汇副中心发展历程年代初期人口稀少，几乎没有商业年代中后期年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成。年代末年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，。

5、为办公比例为，住宅比例为发展历程案例发展方向案例副中心发展方向总结成熟的商业副中心面积比重往往在左右办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在以上住宅往往承担配套功能，比例在成熟的城市副中心往往不仅仅限于商业的发展，办公等商务功能需求量同样很大住宅在副中心的核心区里往往承担着配套功能各副中心核心区住宅办公和商业在面积的比重徐家汇五角场拉德方斯商业办公住宅发展方向案例总结副中心发展历程总结区域发展历程往往遵循“住宅商业商务办公”的内在规律交通的改善往往会强有力的刺激住宅的开发，随后带动商业的发展，进而区域被确立为城市副中心，在此之后商务办公会得到迅速发展重大基础设施或活动的举行带动人气或商业的发展，对确立区域副中心地位是个强有力的支撑洪塘。

6、度假。鞍山地块该地块位于宁波都市农业园区内，宝国寺旅游公路以北，绕城高速公路以南，占地面积约亩，土地性质为工业，适合引进物流仓储等项目。商圈内竞争格局洪塘各楼盘底商体量万以上，对项目去化影响较大！商圈内竞争体量姚江新都宁波市江北区洪塘中路，地处江北西区和洪塘街道中心位置。距江北大道约米，使区域内第座商务办公楼。项目位于项目占地约亩，总建筑面积约平方米，其中包括地上主体层地下层为车库。建成后将是集办公商贸餐饮休闲于体的商务中心，是江北西区中部的个新亮点。项目高层，地下二层规划总建筑面积约平米。姚江新都集办公商贸餐饮休闲于体的商务中心项目竞争姚江新都姚江新都的业态规划项目竞争姚江新都本项目与姚江新都的竞争分析大众娱乐百姓大舞台娱乐夜总会互动式参与式体验式。

7、八十年代底上海学者徐光启长埋于此，自此诞生了“徐家汇”，产生的文化渊源年期出现了东方商厦太平洋百货中兴百货等大商家，特色商业发展迅速写字楼开始发展年轻轨高架内环立交地面地铁的建设，形成交通枢纽，加速了商业和地区产业发展年政府统规划，统运营建立上海徐家汇商城集团，市场化操作，提高区域形象初始期启动期发展期成熟期时间重大事件商业发展阶段年商业进步开发商务楼发展迅速高科技产业发展良好年以前改造区域环境，开发“侨汇房”高档住宅，带来了高收入人群，为商业发展作了铺垫。空白时期发展期地理优势住宅快速发展商业启动商务办公发展徐家汇主要物业发展趋势上海徐家汇在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统商业运营的市场环境下，商务办公也。

8、出其他道路江北大道路承担着主要的公共交通功能对号地块而言，洪塘中路人流大，无疑是商业价值最高的街道，其次是洪塘南路，其他道路商业价值很有限车流人流状况对号地块而言，洪塘中路和江北大道人流大大，无疑是商业价值最高的街道，其他道路商业价值有限。住宅区住宅区洪塘街道办事处类地段租金范围元平方月洪塘菜市场洪塘购物中心洪塘中路洪塘南路类地段租金范围元平方月小区通道类地段租金范围元平方月洪塘街道主要商业片区租金情况分析从租金价值来看，地块沿洪塘中路最能体现商业价值，从整个洪塘镇商业看，洪塘南路商业比重大!租金状况项目解析在商业价值排序的基础上进行商业住宅的功能分区，充分挖掘地块价值综合各地块特点对业态要求进行业态分区，最大限度的保证各地块经营的可实现性价值最高。

9、得以迅猛发展发展历程案例发展方向案例上海徐家汇副中心核心地区商业办公成为商圈主体功能，其中办公占，商业服务业占，住宅比例仅为目标建成世界级城市副中心，包括影城体育城新兴商贸城生物医学城建材城科教城以及历史风貌观光区的七大主题概念地位及定位商业商务科教旅游体育设计装潢服务等交通便利，周边聚集大量产业居住人口发展历程案例发展方向案例住宅办公商业服务业公共绿地道路其他五角场副中心的开发建设，南部以五角场环岛为中心，以发展商业宾馆服务业金融贸易科技信息为主中部以江湾体育场为中心，重点发展体育文化和中高档商住楼北部以政立路至新江湾城部分地区，重点发展商贸办公及中高档住宅五角场副中心核心地区用地构成上海五角场副中心以商业教育办公等为主体功能，其核心地区商业比例。

10、与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢打造商业，集购物休闲娱乐餐饮文化及社区服务等功能于体的区域商业中心。思维导图商业体量体量布局符合需求体量实现风险规避三地块关系号地块单独存活的能力必须很强号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强的聚客能力开发顺序来为，号地块单独存活的能力必须很强从地块大小来看，号地块可操作的空间最大从与洪塘中路的关系角度来看，地块自身必须有很强聚客能力地块关系地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价值的地方而江北大道机场路承担的只是通行功能，人流比较有限，商业价值很难体现从人流量来看，洪塘中路和洪塘南路的商业价值远远大于其他几条路，靠近机场路的商业价值很难体现。从小汽车车流量来看，洪塘中路承担的交通功能远远超。

11、区价值次高区价值般区价值较弱区以下我们将结合案例研究的结论，展开对地块规划布局的讨论价值微弱区华南平面布局功能分区明确，以游乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营华南虽然现在面临着经营困境，但其规划的科学性则是不可抹杀的。案例借鉴布局购物游乐区百货百货超市室内游乐场电影院汽车展厅沐浴中心餐饮高档写字楼自用办公楼休闲餐饮办公区居住区华南商业人流设计设臵若干商业节点，使人流充分共享每个商业节点吸引点所能影响的有效范围为米，如此设臵的这些吸引点，使整个的人流分布合理，形成聚合型，从而使人流被充分共享，进而提高商业价值。案例借鉴布局案例总结案例总结明确的功能分区用道路将地块进行若干功能区域的分割，如购物区休闲娱乐区餐饮区写字楼区住宅区等购物区往往搭配游乐设施布臵。

12、消费式专业化消费型专业市场娱乐休闲的多功能多业态综合式室外半室外室内集中式商业本项目姚江新都差异化经营结论项目整体定位洪塘第代洪塘人口结构将发生质的变化，白领消费推动洪塘商业结构升级从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在万平米以上才能保证不被边缘化与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢是集购物休闲娱乐餐饮文化及社区服务等功能于体的区域商业中心项目属性定位首席家庭娱乐购物中心洪塘第代洪塘首席家庭娱乐购物中心小结现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求前文已经指出，洪塘人口结构将发生质的变化，白领阶层将大量涌入，推动洪塘商业结构升级本项目商业体量保证在万平米以上以该商业保证不被边缘化。

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