尺度-成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析-65页

正是因为高尔夫球场经营这种技术壁垒，全国很多的高尔夫球场正处于亏损状态。

在我们以高球产业带动物开发的指导思想下，如果球场经营不善，将会对项目产生较大的资金压力，休闲物业市场也会受到很大影响。

结合我们项目的状况，长期用房产收入贴补高尔夫球场的经营，是不可持续的，同时也与发展商政府的愿景相背离。

解决之道量身订做，引入专业经营商借鉴汤臣高尔夫等案例，我方认为最具可行性的高球经营方式是实现专业整合，引入家专业的经营商，借用他们的品牌与成熟管理经验，实现风险公担，成果共享。

专业整合的具体方式可多样化，如球场出租联合经营品牌输出等。

我方华宝集团金堂项目可行性研究报告面建议，最好能采取量身订做的方式。

量身订做在设计建设之初就进行项目招商，引入香港或大陆的品牌高尔夫俱乐部，根据他们的需求对球场进行量身订作。

主体企业可与品牌进行联营，或签订长期协定将球场出租给该俱乐部。

二土地运营方式土地运营的目的进行土地运营的主要目的主要有三点，如下确保现无土地证的亩土地的低价按期获取确保未来可以随时进行土地的转让，并保证足够赢利空间为联合企业进行开发创造操作可能性土地运营模式选择我方认为，在以企业为主体，政府提供足够支持前提下，目前在成都市场最具可行性的土地运营方式为土地级运营与土地证切块转让两种。

土地级运营是指企业取代政府，对土地进行拍卖前的三通平整理工作，然后转给政府进行熟地拍卖的模式。

此种模式相当成熟，在成都旧城改造等大量采用。

土地证切块转让是指主体企业在向政府拿地过程中，将整块土地切割化零，然后以多个子公司同时分块拿地。

此种方式最大的好处是，在未来开发过程中，各个子公司可通过股权交易，实现与其他企业的联合开发。

具体操作手段根据发展商参加土地级运营的思路，我们认为最具可行性的方式是亩次性买断，亩土地尽量次性整体获取。

在土地运营层面，从投资安全性出发，根据我们的市场分析，项目土地是最保价的投资品，但因为上涨速度很快，因此必须和政府协商，尽量缩短拿地时间。

从项目的可投资性出发，为保证投资额总量和总投资利润的要求，项目总体的土地指标总量依然偏小，因此应尽早保证亩全部拿完，并尽量创造其他拿地的机遇。

华宝集团金堂项目可行性研究报告本案土地运营的大体关键节点如下企业获取亩土地证，并对剩余亩土地进行土地整理。

在启动项目之前，需要与政府明确两个基本点是从政策上保证本项目高尔夫开发权和别墅开发权二是保证发展商对亩土地的开发权或土地整理运营收益权。

故开发商需要与政府签订协议，确立该区域土地业主的地位，成为土地级运营商，全面负责该区域规划土地整理工作，并明确与政府的土地收益分成比例。

所有土地宜分块办理国土证，以便于未来如有需要，可由各项目子公司直接转让项目公司股权或联合开发，降低开发风险。

三物业运营方式为最大化获取利润，我们建议物业运营以自主开发为主，联合开发为辅。

根据开发时序，联合开发最好在起步阶段与开发后期进行。

起步阶段的联合开发要目的是为实现市场预热经验积累人才储备在开发的后期，由于区域市场成熟后，竞争逐渐激烈，可以考虑引入部分开发商分散市场风险。

联合开发的基本手段是将负责开发特定地块的子公司股权，通过转让或者股权融资形式，引进企业联合开发。

四酒店运营方式设计酒店物业投资大，对本案开发前期的资金压力比较明显，建议通过带规划招商，引入家专业酒店投资商，实现与球场的同步建设经营。

从成都酒店市场状况看，高星级酒店市场存在定缺口，并且郊区酒店物业，特别是依托于特色休闲吸引物而建造的高星级酒店，历来都比较受专业发展商欢迎，可参比的案例有温江鱼凫酒店龙泉博瑞酒店等。

华宝集团金堂项目可行性研究报告第六章投资可行性分析本案的投资可行性，我们主要从土地运营的投资可行性与物业开发的投资可行性进行研究。

土地运营的投资可行性分析研究方法进行土地投资的目的，是利用土地价值的稳定性，保证资金的安全性。

因此，我们的投资测算将落足于当期土地市场价格预测与未来土地市场价格预测上。

同时，由于土地运营将作为本案未来规避风险的运作手段之，因此必须预测在不开发状况下，直接通过土地运营能否保证投资回报。

据此，本案的土地投资可行性研究方法如下。

判断依据本案亩的高球球场为必建项目，是提升土地价值的必由之路，但由于其经营前景不够明朗，在保守情况下，我们将其作为土地运营的个必要投入，把它的建设成本计入土地投资成本中进行测算。

本案可用于地产开发的土地面积约为亩，判断投资的可行性的标准，即是判断能否通过这亩的土地运营，回收亩的土地投资成本。

具体步骤预测亩土地的总体投资成本预测高球球场建设成本将前两者摊薄到可用于运营的亩土地上，测算出土地运营的成本价格预测未来土地的上涨趋势将未来土地价值与土地运营的成本进行比较，从而分析土地投资的华宝集团金堂项目可行性研究报告可行性。

二土地投资成本研究亩的购入根据开发商提供数据为亿元，其中含亿银行欠款。

亩的土地整理为保证土地能进行交易或开发，必须进行定的土地整理工作，包括景观改造三通平等。

本项目实际房地产开发用地亩，地块基础良好，土地整理主要为区域道路配套建设费用，按的道路配套面积元平方米的建设单价测算，土地整理成本约万元亩，合计亿元。

合计前两项共计亿元，为本案土地的静态投资成本。

二高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响高尔夫俱乐部建设成本参考同类球场的建设标准，高规格的洞球场的建设成本约在万人民币左右。

根据对北京上海高球工程公司的深访高球球场会所的建设成本会所总面积在平方米左右，其中已包括办公用房休息室综合型中西餐厅更衣室会议中心小型剧场等。

按每平米综合成本元计算，共计成本万元。

以上共计亿元左右高尔夫球场运营成本与收益由于我们采取的是球场房产平衡模式，在实际经营当中主要由专业俱乐部负责，因此我们保守估计高球球场经营成本与收益基本持平，也就是说无须华宝集团金堂项目可行性研究报告对高球球场未来的经营进行贴补。

高尔夫球场对土地投资成本的影响在将高球球场计入土地投资成本的情况下，本案土地投资总额将达到亿元人民币亿纯土地投资亿高球俱乐部投资。

如将其摊薄到可进行土地运营的亩上，则为保证收回投资，每亩土地的基础成本价格将为亿亩万亩。

三土地市场价值预测详细分析参见附件五根据我们的土地市场分析，结合对权威人士的深访，对本案的土地价值我们形成以下预测本项目土地价格现状市值预测万元亩年土地现状价格保守预测万亩以上本项目区域开发成熟及配套高尔夫后，年土地价格保守预测万亩以上对于本项目年以后开发周期内土地平均价格，我们可以参考温江华阳等成熟郊区纳入成都市总体规划道路规划建设启动后的土地价格发展过程，乐观预测万亩以上四土地运营的投资可行性分析土地运营的可行性分析我们预测的可进行开发的土地投资成本为万元亩。

考虑到资金占用费和其它不可预见费，结合对市场的预测，得出以下结论如土地在年进入交易市场，土地运营基本可行，但利润空间不是很高，华宝集团金堂项目可行性研究报告具有定风险。

如土地在年进入交易市场，土地运营基本可行，具有定收益空间。

如果土地在年后进入交易市场，在不出现重大负面宏观调控的情况下，土地运营完全可行，具有丰厚赢利空间。

结论结合本案开发时序的分析，本案土地运营具有财务上的可行性，能够保证资金的安全性，并且具有相当的投资价值。

二物业开发投资可行性分析分析方法由于本案运营周期长，区域房地产市场受诸多因素影响，在运营各个关键节点上的价格预期很难预测，因此我们先采取保守方法，利用整个开发周期较为保守的平均价格水平测算整个项目房地产开发的投资收益水平，判断其可行性。

由于目前不确定因素较多，本案采取的是按年划分的较为粗略的现金流测算，判断项目的可行性。

二物业平均价格预测判断物业平均价格的依据根据调研，金堂现有市场价格中档物业均价元平方米，中高档物业元平方米左右。

发展趋势受各种利好因素影响，未来金堂物业将持续上涨本案独享高尔夫配套，未来价格将大大高于其他物业。

其它区域发展借鉴成都周边高端休闲物业价格已达元平方米以上，中高档休闲物业也已超过元平方米。

华宝集团金堂项目可行性研究报告保守预测根据保守原则，本项目中高档休闲物业在年开发周期内，平均价格预测为平方米。

本项目高档休闲物业在年开发周期内，平均价格预测为元平方米。

三投资分析与收益测算测算前提假设所有物业由开发商自己开发假设所有中高端和高端物业开发后在次年内时间销售整个开发周期为十年除亿的已有银行贷款外，项目其它开发资金全为自有资金。

第阶段中高端物业低价入市，均价为元平方米，高端物业为元平方米第二阶段中高端物业均价为元平方米，高端物业为元平方米第三阶段中高端物业均价为元平方米，高端物业为元平方米本项目测算暂未考虑商业配套物业。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全华宝集团金堂项目可行性研究报告成都尺度地产顾问有限公司年月日华宝集团金堂项目可行性研究报告报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。

在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水高尔夫球场。

在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与中