山东潍坊博纳庄园项目商业计划书(78页)

山东中上游，总体尚可，但尚不如周边节点城市，对外部高端人才资金高端产业的吸引力尚不足本资料来自产业结构二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动资金密集型产业为主，产业结构有待升级形成机械装备纺织服装海洋化工造纸包装食品加工等大工业支柱产业潍柴是全球最大的船舶动力制造基地二产以生产性服务业为主高端服务业落后三产全国蔬菜基地形成蔬菜西瓜种植姜蒜种植畜禽养殖等龙头产业产主导产业本资料来自近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力有所增强年开始，潍坊城市扩张提速，政府规划年达到，将对房产市场提供稳定需求人口结构潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构，具备定的高端人口，但数量相对有限金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端人口潍坊目前社会人口结构社会人口演变模型本资料来自城市背景研究总结城市发展潜力较大，但年内难有质的改变，具有定数量的高端客户，但容量相对有限•潜力城市•相对封闭•经济盆地•高端客户相对有限•中短期内无改观城市格局潍坊属于三线潜力城市，具有丰富优质的资源条件，但目前受周边节点城市影响，处于发展盆地城市发展城市经济增长较快，发展潜力较大，随着城铁的开通将进步提升区域内外影响力，但短期内现状难以改善城市人口人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限本资料来自城市及区域背景分析城市背景分析区域背景分析本资料来自九龙涧生态旅游园潍河生态经济区主城区区位特点项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，位于城市的主流旅游通道节点区域潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居旅游休闲娱乐体育竞技文化开发于体的特色景区，目前很多市民前去度假游玩峡山水库峡山水库潍河景观潍河景观本资料来自区域交通目前交通不便，随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽，到市区的通行时间及距离大大缩短，与市区的联系度加强宝通街未开通穆响路眉南路杨瓦路穆响路，双向两车道眉南路，双向四车道外围有两条高速，东西两向最近入口距离均为公里明年初宝通街的开通和杨瓦路的拓宽，会盘活区域与市区的联系，只需分钟车程潍莱高速青银高速本资料来自区域规划项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之，定位为潍坊东部城市次中心，具备较大发展潜力十二五规划强调坊子区加强三位体发展老城区大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业新城区着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城九龙生态经济区突出发展生态观光旅游和航空配套工业园，着力打造潍坊东部城市次中心九龙涧生态经济区老城区新城区本资料来自区域规划打造集观光旅游度假于体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间九龙涧生态公园亩，包括西龙涧大龙涧小龙涧三仙岛龙舌瀑及周边村地，该区在作为核心区进行保护的同时，开发生态休闲型旅游产品。

体育公园，亩主要包括南龙涧龙凤泉龟首山等自然景观的体育俱乐部体育公园等国际生态俱乐部，亩其内主要布置以休闲度假为主要内容，其内设置休闲度假村密林探幽区封山育林保护区等功能区沿宝通街旅游产业带沿眉南路旅游服务业带社会目标近期申报级风景旅游区点中期申报级风景旅游区远期建成级风景旅游区，全省著名的山水森林型生态旅游度假区九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局本资料来自区域资源有定水系植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传森林公园水系森林公园植物绿化森林公园小桥潍河景观区域内葡萄种植园区域内沟壑森林公园内大龙涧在九龙涧中尤以大龙涧小龙涧西龙涧景色最佳。

区内共有九涧九沟三谷。

九涧即大龙涧小龙涧西龙涧北龙涧南龙涧白龙涧黑龙涧赤龙涧青龙涧，总蓄水量万立方米。

本资料来自区域配套目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失基础市政配套已接到区域内周边无商业配套，均为村落本资料来自区域产业周边产业较发达，区域以线城市•需求向未限购城市挤压•从信贷限购税收三方面提升准入门槛限制购房和增加交易成本，加大对需求端抑制•差异明显，北京最严厉，东部二线城市次之，中西部城市较宽松，大量三四线城市如潍坊未限购新国八条主要内容及影响二线城市限购，挤压需求向未限购的三四线城市转移，导致三四线城市房价上涨较快未来三四线城市出台限购令的可能性较大，但预计三四线城市限购仅仅是在潍城等区域限购，对本项目所在地坊子区远期有利近期无影响政策影响限购令可能将扩大至三四线城市，但预计仅仅是潍城奎文等区域限购，对项目所在坊子区远期有利近期无影响专业人士访谈目前潍坊房地产市场仍以自住为主，投资意识普遍不强。

预计未来三四线城市的限购也仅局限于潍城等主城区，会迫使需求向未限购的坊子区转移。

远期来看，对坊子区特别是高端别墅物业来说，无疑是有利的，但近期无影响。

本资料来自年随着线品牌开发商相继进驻潍坊市场，区域内物业水平得到大幅提升潍坊真正意义的品质大盘是从中建进驻后正式开始的，包括中建大观天下阳光等未来区域发展前景看好，随着开发商大鳄的进驻，市场将进入品质竞争时代，产品力打造将成为核心竞争因素代表开发商茂华代表楼盘茂华紫苑公馆年入市，全高层社区特征先造园后建房代表开发商中建阳光代表楼盘中建大观天下年入市阳光城市广场年入市等特征大盘项目产品力打造方面体现高端物业水平年年年月商品房均价元商品房均价元商品房均价元商品房均价元代表开发商万科恒大碧桂园绿城绿地万达华润大型事件中建大观天下阳光城市广场潍京等项目入市销售，大幅拉升了市场房价典型楼盘售价中建大观天下，最低价元，阳光城市广场均价元发展趋势房产大鳄进驻，区域竞争激烈，市场将进入品质竞争时代代表开发商亚特尔地产代表楼盘凤凰太阳城年入市特征首次大规模引进“退台洋房”，并率先涉足低碳技术发展阶段潍坊近两年品牌开发商相继进驻，物业开发水平不断提升，近期价格出现跳跃增长，未来将进入品质竞争时代本资料来自禁止别墅物业开发的政策演进年月，国土资源部下发关于当前进步从严土地管理的紧急通知，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理年月，国务院下发关于促进节约用地的通知，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”年月日，国土部和住房城乡建设部下发关于进步加强房地产用地和建设管理调控的通知中明确今后住宅用地的容积率指标必须大于年月出台的“国条”中，也重申严禁向别墅供地政策影响从国家政策限定及潍坊土地出让容积率看，潍坊低密度物业较为稀缺，对本项目构成实质性利好本资料来自土地市场供应量较大，未来同质竞争激烈，但出让的低容积率地块数量有限，同时土地价格的上涨为房价提供了强有力的支撑潍坊土地市场供应呈上升趋势，但低容积率稀缺地块出让数量有限。

年出让容积率以下住宅地块共亩，占住宅用地总出让量的，年这数据为价格方面，在经过年稍稍回调后，年地价大幅上涨，同比增长达万元亩本资料来自潍坊住宅市场受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势成交量方面，年商品房成交量万方，比年万方上涨倍成交均价方面，目前商品房成交均价为元，比年上涨了随着国内线品牌开发商进驻，未来市场前景看好，价格将进入上升通道住宅市场受新政影响不大，商品房成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好本资料来自发展阶段政策影响土地市场住宅市场品牌开发商相继进驻，物业水平不断提升，未来将进入品质竞争时代调控政策对项目所在地坊子区影响不大土地出让容积率必须大于的政策规定，确保别墅物业稀缺性，对项目构成利好大量土地供应带来竞争压力，但低容积率项目不多，对本项目高端物业影响有限，同时地价上涨为房价提供了支撑作用受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好总结整体趋势向好，调控政策对本项目在定程度上起促进作用，房价处于上升通道，未来潜在供应偏大，但对项目影响有限本资料来自潍坊房地产市场研究整体房地产市场研究板块市场研究高端住宅市场研究本资料来自板块划分按照发展阶段及发展成因不同，目前潍坊住宅市场已形成七大板块坊子区本案潍城区寒亭区奎文区高新区经济开发区滨海开发区集中居住区奎文区城市主要商业核心之，配套完善潍城区老城区所在地，形象陈旧，但有相对完善的生活配套和景观资源产业带动区寒亭区生活配套相对不完善，以机械制造等工业以及旅游产业为支撑高新区产业引入市政医疗学校等配套基本完成经济开发区承接城市产业转移，打造创业居住两相宜的新城滨海开发区城市未来重点发展区域，目前处于开发阶段资源带动区坊子区低容积率房地产开发聚集地，已进入初步阶段本资料来自总结开发强度由中心向周边逐渐减弱，潍城中奎文开发强度最大，主流容积率，高新区次之，坊子区及滨海区域最弱本案滨海开发区寒亭高新坊子奎文潍城北潍城中潍城南减弱减弱减弱本资料来自总结由中心区域奎文向外围逐渐形成个价格梯度，坊子区目前占位第三价值梯队，价值平台较低第梯队第四梯队第三梯队第二梯队板块奎文区主流价格典型楼盘潍京，高层驱动因素地段配套品质板块潍城区高新区经济开发区主流价格典型楼盘鲁发名城，多层驱动因素配套景观发展潜力板块坊子区寒亭区主流价格典型楼盘欧洲小镇，多层驱动因素景观地缘性规划板块滨海开发区主流价格典型楼盘达美水岸，多层驱动因素规划地缘性本资料来自总结整体客户以全市范围为主，外地客户较少，其中奎文滨海开发区客户来源广泛，其他区域以地缘性客户为主本资料来自总结别墅物业稀缺，结合别墅长期稀缺的特性，本案可将高端别墅物业最大化，填补市场空白，占领市场制高点客户语录现在潍坊市场物业类型很多，多层花园洋房大平层高层独栋叠加等都有。

但相对来说，别墅，特别是做得好的很少。

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