1、根据中国地质裂度区划图际大酒店规划建筑方案设计文本。第二节排水研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范室外给水设计规范生活饮用水质标准污水排入城市下水道水质标准进行设计。二给水方案本项目生活用水使用市区给水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设备处理后供给。三排水污水要达标排放，生活污水统由市政污水处理系统处理。第三节电气及通讯工程设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范建筑物防雷设计规范等进行设计。二供电方案本工程用电电源由义乌市区电网配送，用电设备总容量约为，其中消防应急负荷。按规范规定，本工程除消防用电为类负荷外，其余为二类用电负荷。照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换，大楼设置。

2、社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。二投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基因。三义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。四项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。五国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累业务的拓展，逐渐增强了对高档酒店高档写字楼的市场需求。六义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。第三节项目建设的意。

3、环境查阅资料，在项目结构设计时予以考虑。二施工条件义乌市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备，曙光控股下属曙光建设集团为国家施工特级企业，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。三建设场区五通条件该项目所属地区的市政四源电讯等基础设施较完善，给排水供电天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。四符合规划要求本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。第三节市政配套设施道路北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。供电电力部门已批准两台变压器作为施工用电。供水现有自来水接入口距项目用地仅为米。污水现有污水管道接入口距项目用地仅米。第四节工程地质情况场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的。

4、品海洋，购物者天堂已成为繁荣文明的义乌市的代名词。义乌国际商贸城市场经营面积余万平方，汇聚个大类，个种类，万种单品。市场成交额连续年居全国各大专业市场榜首，被联合国世界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。项目地块规划分析北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店办公用地。规划投资亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题金融商务区毗邻地块均成为城市中心。年月日出让的亩土地，以亿元高价成为全国宅地地王。年出让的金融商务区地块，即义乌市世贸中心，以亿元的单项投资米的高楼成为浙江省地标建筑之。第二节项目运作的可操作性义乌市国际商贸城金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市的。

5、北风，年极端最低气温出现在，为度。降水主要集中在两季，分别占年降水总量的，全区最长连续降水日数为天，降水量为。最深积雪为。应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷建筑物必须设置避雷装置现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排除积水施工期机电设备的电闸箱要采取防雨防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备雨期到来之前，对现场生活区排水系统进行检查修正，做好防风防暑降温等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生锈严重的钢件，使用时必须除锈。地震义乌市地。

6、自备应急用电系统。三消防以级防火保护对象在供水供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。四防雷接地屋顶与环状避雷带相连。引下线间距不大于，同时要采取防雷电波侵入的措施。工作接地电力设备保护接地防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于。五通讯电视网络系统本工程通讯电视网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电视，网络工程建设。六闭路监视及电子配载系统地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能卡管理专用机。装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器视频切换器监视台等设备。七广播系统设广播系统，平时用作播放音乐通知等，紧急时用于指挥系统。第四节物业管理方案物业。

7、义及必要性浙江省作为中国经济大省，将逐步增加中三产服务业的比重。特别像义乌这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。二以国际标准打造的中心之城金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融信息休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设的必要性不言而喻。三曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作促进作用。曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌的城市建设义乌的社会经济发展作出应有的贡献。第三章产业政策和区域规划第节产业政策分析酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。第二节区域规划分析本项目严格按照义乌市建设规划局国际商贸城金融商务区地块。

8、大楼每年管理维修成本为万元十年总成本为亿元年收益万元回收期预结亿元亿元折年前项中折，指收益中应扣除税费，多种规费包括工会费用教育基金财产保险等，以及不可预见费用。第九章环境保护与节能第节环境现状水质状况从现状监测数据分析可知，项目周围的地表水水质均能满足地面水环境质量标准Ⅲ类标准要求。大气环境项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质量执行环境空气质量标准二级标准。项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合环境空气质量标准二级标准。声环境项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准的类标准。项目所处区域环境噪声现状符合城市区域环境噪声标准的类标准。第二节主要环境目标区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区。

9、制性详细规划进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方面规划要求。第四章项目建设条件第节项目选址对建设影响项目建设和开发，对周围水环境大气环境声环境，均在环保指标控制范围之内。项目四周无环境敏感点。项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪排涝道航及军事设施。第二节建设条件自然条件基础设施条件本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水供电等，与现有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。地质条件根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下米之间。地质条件十分有利于本项目的建设，无不良影响。气象义乌市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量，平均无霜期天，平均日照小时，主导风向为东。

10、收租万元车位计万元万元小计亿元万元年管理资金成本注写字楼主楼租金以万年收益车库以每天每位收入停车年计,约为元天年年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为万元平方，万元平方。以无产权证的加权估值第二节曙光国际大酒店收益分析客房客房间，以入住率，平均每间每天元计，为天万元其中，客房即间作酒店式公寓使用权出让年万万元，而间客房与业主经营分摊为则，不损万元则，客房收益为万元年收益万元次性收益管理成本餐饮万元毛利日万日以利润计万元日则年收益为万元娱乐设施万元毛利日其它设施万元毛利日车库小计车库车位个，年收益为万年万小计亿元万元年项目管理维修资金成本第三节项目总体收益分析项目总投入亿元减去次性收益亿元及亿剩余资金，成本为亿元，以十年为回收期，则资金成本为亿元两。

11、划要求的环境空气质量标准二级标准。区域环境噪声应符合声环境功能区划要求的城市区域环境噪声标准类标准。第三节施工期主要环境影响施工噪声建筑施工设备如推土机打桩机水泥搅拌机等的噪声将对周围环境产生影响。建筑废物基建过程将产生定量的建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成定的影响。扬尘基建中的建筑材料砂土石等在运输装卸过程中将产生扬尘，对周围环境和景观会产生不良的影响。尾气施工车辆排放的尾气。主要大气污染物等。废水主要来源于混泥土搅拌养护等过量用水，若防范不当也会造成对周围环境的污染地表开挖水土流流失地表开挖雨水冲刷引起的水土流失。虽然这些不利影响是短暂的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使项目施工期建设对环境的影响减少到最低程度。第四节施工期环境保护措施施工过程中。

12、理费是极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和建设者的信誉。组建高素质的物业队伍，配备服务质量高业务技能过硬训练有素的物业管理人员，统管理。物业公司下设办公室财务室物业管理部保安部物业管理部分设信息数据中心治安保卫设施维修环境绿化四个管理小组。人员编制如下经理名副经理兼日常接待名财务兼档案管理名信息数据管理名维修水电工机械工泥工名环卫兼绿化名保安名共计名机构设置如下经理室办公室物业部财务部保安部信息数据中心设备维修组环境绿化组第八章收益分析第节曙光国际大厦收益分析主楼部分以年使用权次性招租方式招商平方平方万元平方年平方万平方年平均值为亿元部分以每年收视形式招租平方年起，平方元平方万元裙房裙房平方以年收益平方计平方万元车库车位计，以年。

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