1、测算销售面积销售单价销售率销售总价备注商铺销售收入地下层扣除主力店平，车库平地上层扣除次主力店平地上层扣除餐饮预留平地上层扣除餐饮预留平总销金额均价元平方米剩余物业总面积销售面积剩余面积地下层车库地下层商业地下可售剩余平米地上层商业地上剩余可售商业价值万，万万，合计万地下剩余可售商业价值万地上塔楼成本测算单价总金额备注土地成本拍卖地价土地契税市政配套费总建筑面积元平综合开发成本规划设计费总建筑面积元平建安费地下层车库地下层商业含超市外销售部分装修地上层商业管理费万月，个月财务费万年贷款营销费销售额的广告推广费案场包装费销售代理费招商代理费不可预见费用建安费的税费销售额的营业税及附加土地增值税企业所得税开发成本税费不考虑土地成本的毛利销售总额开发成本税。

2、贸城就是街区式的购物场所，他依托于菜市场，形成了整个洛社的中低端购物中心，另外，人民路和新兴路交界处是品牌店较集中的街区，天奇也是以街区式为主，建筑类似于哥伦布期，但在商业建筑布局上非常落后销售物业目前销售类商业物业有天奇和锡西商业中心，目前都是尾盘，没有直接竞争，与业市场汇坚国际销售过半，销售较好，将分流投资客户。未来竞争通过搜房地图了解到，洛社将有恒隆项目进驻，对未来商业运营将产生定影响竞争关系地块条件位置项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅米，人口导入方便，地理条件优越交通公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便地块现状项目地块方。

3、率另外平方米计容，为可售商业剩下平方米为车库，车库容量地下个地上建筑为街区式，单层建筑面积平米，第三层面积平方米建筑规划新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑不东北面建筑物的日照等相关限制条件租售比例及价格定位销售面积计容面积平方米保留平方米含主力店在内的持有物业面积可售面积平方米，按销售量计算，销售面积平米剩余面积平方米丌含主力店面积平方米价格定位万元平米万元平米万元平米万元平米地价推导地下层建筑推算规划指标单位数量总额备注土地面积容积率覆盖率总建筑面积地下层车库地下层商业含苏果社区店平米停车场平方米不计容积率平商业计容地上层商业主体层，局部层计容积率建筑面积地上商业单层面积商业总面积含苏果社区店收。

4、以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近年，商铺全部销售，无统招商，目前楼空置率锡西商业广场洛城配套商业号称万平方米无锡西部商业中心，期已经建成，商铺全销售型，无统招商，目前空置率达到，招商困难，从现状来看，两个项目丌具备明显竞争，但是结合未来洛社规划，投资者信心，还有项目招商阶段的租金对比等角度，可能对我项目销售招商形成定压力。超市洛社麦德龙属于会员超市，不零售超市没有太直接的竞争，如海超市和好又多经营面积都近平方米，丏距项目都丌到公里，超市竞争较大，如本项目引进的超市面积品牌相似，则难以形成压倒性竞争优势街区目前洛社的购物集中在街区，洛社商。

5、面积剩余面积地下层车库地下层商业主力店地下部份地上层商业地上商业价值万，万万，合计万剩余可售面积平方米商业价值万成本测算单价总金额备注土地成本拍卖地价土地契税市政配套费总建筑面积元平综合开发成本规划设计费总建筑面积元平建安费地下层车库地下层商业含超市外销售部分装修地上层商业管理费万月，个月财务费万年贷款营销费销售额的广告推广费案场包装费销售代理费招商代理费不可预见费用建安费的税费销售额的营业税及附加土地增值税企业所得税开发成本税费不考虑土地成本的毛利销售总额开发成本税费此即为地价上限综合地价上限万元亩开发方案第二套计算容积率面积平方米总建筑面积平方米其中地上平方米，地下平方米计容积率地下建筑地下层，地下层，平方米平方米为商业平方米为主力店，丌计入容积。

6、费此即为地价上限综合地价上限万元亩本地块最终拿地价格万元亩“步曲”核心命题分解怎么去拿对地块竞拍对手的了解政府对地块的初步设定偏好拿地条件门槛的设置周边同步出让地块的基本了解分享结束！谢谢倾听合和培训教材综合体项目拿地阶段要解决的核心命题及项目可行性评估房地产营销策划大全震撼升级上市！联系房地产商域网项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策拿地阶段要回答哪些核心命题根据哪些问题来开展工作怎么开展工作以上，都需要快而准确的预判。教材目的项目拿地阶段要回答的核心命题核心命题分解及项目初步可行性评估课程内容以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。项目拿地决策思维模式项目拿地阶段要回答。

7、正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合限制条件沿街展示面窄，项目南北展示面各米左右，东西展示面各米左右，按此，本该有米沿街展示面，但由于东面及北面均丌可拆使展示面较少倍，只有略米的沿街面，丏失去了东面最好的人流导入市口西面有高压线通过，需在拿地前予以处理西北侧为个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避商户意向通过招商部了解，哥伦布期的品牌进驻洛社应该没有问题，在主力店方面，华润万家同意进驻地下，但是面积平方米华润苏果社区店需平方米，看地后再给出意向回复如丌考虑大卖场，则地下考虑丌计入容积率，另外平方米为商业，计容积率地下二层平方米为车库，车库容量地下个地上建筑为街区式，单层建筑面积平米，第三层面积平方米建筑规划新兴路和人民路规划喇叭口，西南角。

8、店及规避西面北面的人流阻隔同时在人民路新兴路路口打开步行通道，在项目的西面或西北口设置车行入口。第步针对地块开展市场调查四维体决策模型消费及购买需求竞争关系地块条件商户意向消费需求消费人口地块周边公里范围内常住家庭消费人口约万人，商务消费人口约万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。人口结构整个洛社有多家工业企业，户个体，多的高端消费人群本地居民万人，消费力中等偏高，外来人员万人，消费力中等偏低，人口结构全面，满足综合体全业态的需求消费习惯集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主要集中在菜场商贸城及大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。购买力及需求购。

9、西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑不东北面建筑物的日照等相关限制条件租售比例及价格定位销售面积计容面积平方米保留平方米含主力店在内的持有物业面积可售面积平方米，按销售量计算，销售面积平米剩余面积平方米丌含主力店面积平方米价格定位万元平米万元平米万元平米万元平米地价推导地下两层建筑推算规划指标单位数量总额备注土地面积容积率覆盖率总建筑面积地下层车库地下层商业含主力店平米不计容积率，商业平米地上层商业主体层，街区式计容积率建筑面积地上商业单层面积商业总面积含主力店收入测算销售面积销售单价销售率销售总价万元备注商铺销售收入地下层扣除主力店平地上层扣除超市辅营平地上层扣除餐饮预留平地上层扣除餐饮预留平总销金额均价元平方米剩余物业总面积销售。

10、是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅米，人口导入方便，地理条件优越交通公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便地块现状项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合限制条件沿街展示面窄，项目南北展示面各米左右，东西展示面各米左右，按此，本该有米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆使展示面较少倍，只有略米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口西面有高压线通过，需在拿地前予以处理西北侧为个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避地块及周边环境初步实地考察结论洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设，在销售招商经营上成功的机会点较多，核心要点是选好主力。

11、买人群洛社个中小企业及个体户，产生了最少左右的企业主和个体老板高管，他们是商铺购买的主要人群，另外，堰桥常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺，洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充经济实力通过全市的调研及对私家车消费习惯的调查，我们认为，洛社经济实力较强，商铺投资能力高，尤其是企业主。购买需求目前洛社的投资客偏重于楼的商铺购买，购买主力单价在万之间，主力总价在万之间。综合体据洛社镇未来发展规划，镇是向东向南发展，随着国道以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近年，商铺全部销售，无统招商，目前楼空置率锡西商业广场洛城配套商业号称万平方米无锡西部商。

12、的核心命题项目拿地阶段要回答的核心命题拿地策略“步曲”第步地块拿不拿第步花多少钱去拿第步怎么去拿“步曲”核心命题分解地块拿不拿“地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决第步地块及周边环境初步实地考察第步针对地块开展市场调查四维体决策模型第步地块及周边环境实地考察地块自身物理条件研判初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体街区式休闲购物中心以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例地块特点及商业限制地块主要经济技术指标宗地位置地块位于惠山区洛社镇政府东侧洛中路北侧处于洛社镇镇中心核心位置，紧靠洛社镇政府洛社人民广场建筑物性质为商业用地实际出让面积平米规划面积平米建筑容积率建筑密度建筑高度层绿地率机动车出入口未定土地交付条件净地地块条件分析位置项目位于洛社镇政府旁。

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[14]简搜公司互联网搜索的商业计划书（第27页，发表于2022-06-24）

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