会固定资产总投资的比重达到，形成投资新热点。传统的批发零售贸易餐饮业和交通运输业持续稳定发展同时，旅游信息咨询科技服务社区服务金融保险通讯美容健身教育娱乐文化等新兴产业快速发展。未来第三产业已经成为城市经济增长的支柱，如北京上海石家庄长沙等城市第三产业增加值占的比重分别达到和。特点第三产业内部行业较多,劳动密集与技术密集智力密集行业并存,可以吸纳不同层次不同素质的劳动力就业。结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易旅游通讯美容健身教育娱乐和文化。眉山城区商铺密集，休闲场所不足除服饰销售集中以外，如餐饮娱乐科技等均没有形成特色商圈由于眉山的区域地理位置社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。第六部分市场定位市的构成眉山地区消费市场旅游人口书画爱好者以及培训机构场的构成外来贸易与本地贸易想结合第七部分业态规划再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构休闲服务类经营者开店策略休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有具备地域优势和休闲娱乐比较集中配备充足的车位良好的经营环境，产业气氛充足。休闲服务行业的商铺般不会选择楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有交通便利周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有文化背景市场影响力交易市场是否成熟市场区域购买力市场组织能力以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有便于作品陈列规模性和整体性三方面文化教育经营者开店策略文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有社区与选址的交通情况区域内学校数量租金价格家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有面积符合要求租金便宜相对安静具体业态分布以中心广场分割出两个业态区休闲商业相结合产业融入文化，带来多重享受。业态如图层可自主选择，沿街商铺不纳入规划二层以上业态含二层层主力业态规划第八部分项目经营模式商业部分商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商投资者经营者管理者消费者五者共生共赢利益协调统，以此提升开发商的美誉度持续发展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体开发企业是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者可能本身就是投资者在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会成熟的商圈合理租金商品档次商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。管理者有时由开发商兼任，开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。项目经营模式常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种产权式经营模式商业物业全部销售，所有权由投资者所有，投资者自主经营，或者招商分散经营，物业管理公司只有最简单的物业管理职能，租金收益全部归投资者所有。自主经营模式自主式经营分两个细分层面，将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者，但由专业商业管理公司负责统管理，投资者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的种销售模式。指开发商预留部分商业物业，不出让产权，以引进核心主力商家带动零散商家进场经营，商业管理公司负责统管理，实现租金收益与资产增值的种经营模式。模式优劣势分析产权式经营模式的优劣势此经营模式开发企业投资回收较快，风险较低，操作简单，追求短期利益但是由于产权分散，不便后期商业管理，缺乏长期收益最大化的能力。自主经营模式的优劣势通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。后期风险大，投入增加。项目经营模式的选择结合本项目实际情况和整体经营战略，由于项目前期招商不力导致人气不足，影响到产权销售，因此我们必须首先考虑招商问题，然后利用产业形气，利用聚集效应实现产权销售。第步蓄势阶段，自主经营的第二种模式，实现资产增值第二部散商家进场经营，商业管理公司负责统管理，实现租金收益与资产增值的种经营模式。模式优劣势分析产权式经营模式的优劣势此经营模式开发企业投资回收较快，风险较低，操作简单，追求短期利益但是由于产权分散，不便后期商业管理，缺乏长期收益最大化的能力。自主经营模式的优劣势通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。后期风险大，投入增加。项目经营模式的选择结合本项目实际情况和整体经营战略，由于项目前期招商不力导致人气不足，影响到产权销售，因此我们必须首先考虑招商问题，然后利用产业形气，利用聚集效应实现产权销售。第步蓄势阶段，自主经营的第二种模式，实现资产增值第二部销售阶段，自主经营的第种模式，强化项目整体品牌结合产权经营。招商期的成果服务于销售，让投资者看到固定的投资回报，增强投资信心。租金定位以眉山商铺租赁市场为定价依据，制定符合当地市场的租金价格体系如图表三苏祠为正面，东坡苑为背面，以下为最低租金价格体系位置楼层楼层面积总面积租金元平方米月备注正面背面号楼层临街和广场面商铺租金最低∣层层二号楼层层层三号楼层层层四号楼层层层五号楼层层六号楼层层七号楼层层九号楼层价格面议整体租赁层层层十号楼层临街和广场面商铺租金最低层层十号楼层层层十二号楼层层层十三号楼层层层十七号楼底层十八号楼底层∣十九号楼底层休闲广场租金元，物业管理费元第九部分招商计划招商对象符合业态规划的经营者招商区域本地成都地区整体策略由于项目前期在本地市场形成的不良影响，故选择此前不熟悉项目的成都地区作为招商的主要战地，从外到内的带动，消除不良影响。项目形象眉山第座文化商业城，休闲购物新体验。媒介策略附件，媒介计划诉求对象具有扩张意图的个体商户连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者对象特征具备定抗风险能力的经济基础具有冒险精神，对现有收入不满意本身有投资经验或具有这方面的人际关系④具有行业的工作经验或人际关系对象行为分析开店基础是对行业的了解开店目的明确，经营场所的选择和前期投入是考虑的重点，特别是有意识开店的首次投资者，他们对初期投入十分重视人际关系较广，对信息收集的渠道和范围也相对较广。蓄势期诉求主题注意知识性，眉山消费市场分析及项目基本属性介绍诉求范围成都眉山诉求时间月日媒介选择华西都市报广告形式软文，题花诉求频次软文次，题花次共计次导入期诉求主题楼盘展示，业态管理交通地理等优势，传递招商信息诉求范围成都眉山诉求时间月日媒介选择华西都市报广告形式软文，题花诉求频次软文次，题花次共计次强销期诉求主题优惠，主标店铺装修，这里不花钱，副更多优惠方案等您来决策诉求范围成都眉山诉求时间月日媒介选择华西都市报当地平面媒体眉山夹报及户外辅助媒体广告形式平面户外媒体和广播诉求频次华西公告次题花资讯次当地平面硬广次华西夹报次广播秒个月和户外媒体共计平面次，户外个月广播个月持续期诉求主题与诉求对象信息互动招商成果展示项目能为消费者提供的服务诉求范围眉山诉求时间月日次年月日媒介选择户外媒体当地平面媒体针对休闲服务的媒体广告形式硬广和户外媒体诉求频次平面次，户外个月争取合作青城山会所易拉宝展示本地广告公司与项目资源互换政府对大型品牌的引入支持其他事项国庆元旦春节举办的活动媒介宣传强销期的招商手册直邮重点招商对象直接跟踪④系统务必在推广启动前确定集团网站建成起的站内宣传，该信息在其他媒介上的信息体现原则上不做销售方面的推广招商手段现场烘托商业气氛附件现场规划户外广告形式多样新颖提早形成国庆喜庆气氛，多利用气球彩旗等气氛延展，利用步行街的仿古路灯活动提升人气东坡金城品牌展示活动方案第届东坡文化购物节活动方案春节开业活动优惠政策内容项目面积建筑面积优惠政策总租金付款方式优惠政策品牌优惠政策以下以上次性付清年次性付清年国际国内知名国内普通品牌租金不优惠折折折折折折折折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠经营管理费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期个月个月个月个月个月个月个月其他商家第次装修产生的属于东坡金城的垃圾清运费全免注业主自营或自行租赁招商的由业主承担。商家入场装修的装修入场证管理费减半收取。商家享受与其他区域商家的政府给予的所有优惠政策按政府相关文件执行。优惠政策折扣限于第年总租金，折扣后不享受重复优惠。共同优惠政策在年月日之前入场的商家给予个月免租期在年月日之后入场的商家，面积建筑面积在以内免租期个月。广告位优惠可根据商家经营规模及品牌适当为其提供个广告位视品牌情况，指定使用位置并免费使用期限为个月，到期后可对其广告位优先租赁使用，在正常对外收费标准上给予优惠。在后期的宣传上，我项目可为商家做出推广计划，并结合整个项目并对外造势宣传，为商家进行品牌推广。工作计划如图时间完成事件眉山市消费力方向需求及城市属性调查报告招商手册蓄势期广告发布布置休闲设施