论与研究局限结论研究局限参考文献硕士学位论文目录硕士学位论文第章绪论第章绪论研究背景和意义研究背景我国的房地产业起步比较晚，在上个世纪八十年代中期才开始萌芽，而严格意义上的房地产业，在我国发展的时间不过十多年。在房地产发展的过程中，遭遇到过短暂时期的低迷状态，但是从总体上来看，这十多年的发展还是取得了定的成就。就我国而言，房地产行业对于经济的增长有着不可取代的作用，其对于经济的直接贡献不言而喻，从定意义上还间接的带动了建材行业钢铁水泥行业装修行业物业管理等多个支柱性产业的发展，这是对于我国经济增长的间接贡献。房地产行业已经逐渐深入到日常生活中，成为带动我国经济增长的支柱性产业。自从上个世纪九十年代，亚洲金融危机的爆发，为了抵抗这股潮流的冲击，把国内需求扩大，保持国民经济持续较快的增长，政府部门陆续出台了些深化住房改革的举措，实施了住宅消费的政策，这次改革的力度是之前所未曾达到的。随着经济的不断发展，房地产业的生产和消费的各个环节的法律法规都在逐步的完善和健全，市场体系也在步步的形成，这个体系主要包括租赁市场中介服务市场二级市场等，市场上激烈的竞争也逐渐的合理化。在房地产开发建设的企业中，些企业实力比较雄厚，销售业绩也比较显著，房屋质量可靠，信誉比较好都在逐渐的脱颖而出。我们纵观全国的房地产开发企业，随着中国加入世界贸易组织，经济逐渐发展，房地产业也在飞速发展，市场竞争愈演愈烈，开发商的利润也没有之前那么客观，呈现由高到低的排列顺序。可以看出，在不久的段时期内，我国的房地产行业就要进入个微利的时代。随着城市化的不断发展，世界发展的整个趋势就是城市化越来越明显，这是经济学界个比较显著的研究成果。推进城市化进程的重要手段之就是房地产业的不断发展，房地产业的发展能在定程度上缓解就业困难的现象，这样就能拉动内需和发展经刘文清营销学延吉延边人民出版社，彼得，埃克诺米，鲍伯，尼尔森卓有成效的管理经典赵雪，译北京中国长安出版社，硕士学位论文第章绪论济。我国已经开始实施推进城市化发展的措施，加大中小城市的发展力度，农村城镇化的措施也随之实施。在我国关于城镇化建设和全面建设小康社会和的国家战略目标的确定之后，将进步加快我国的城市化进程。城市化进程给房地产业尤其是中小型房地产业带来很大的需求，也带来了定的挑战，房地产业也及时把握发展机遇，积极应对挑战，把推动城市化健康发展的重任肩负起来。中国房地产业的进程，是的楼盘营销问题在理论上成了学术研究认为在支持这个产业发展方面的个重要课题，同样，在实物领域，营销学理论也成为业界些实物工作者逐渐重视的个核心问题。及时我国在多年前就已经引入西方的现代营销理论，些适合中国国情的销售方式和销售模式也日益得到认可，但是那些细分的有针对性的楼盘销售策略的中国的本土化应用还是处于个逐步探索的阶段。中国房地产行业在逐步的发展，但是高度的市场化却迟迟没有形成，对于正在不断发展但仍未高度市场化的中国房地产行业来说，中国房地产理论与实务工作者急需解决的个问题就是将普遍适用性的营销原理与中国房地产行业企业的具体市场环境相结合进行营销原理的有针对性的应用开发。在房地产市场的供需达到相对平衡的时候，大部分的开放商都能赚取些平均利润。但是，年，国家陆续出台了些政策，要对房地产市场进行深度的调控，整个房地产市场观望的气氛比较浓厚。房地产公司作为大型房地产公司的代表，在经历了房地产刚起步时期的繁荣之后，开始针对国家出台的调控措施，进行针对性的开发。方面花高价买土地，空前提高了不少的项目成本。国家在出台相应的政策打压房地产开发，公司就出现紧缩银根的现象，资金链空前紧绷，但是对于新建的楼盘销售还是做出了适时的调整。针对些高档的住宅小区，楼盘就是高档社区的个代表，传统的营销策略已经不能应对市场这个大的环境，要保证公司的运营和发展状况，就要找准楼盘的销售策略。研究意义当前我国房地产业己进入个全新时期，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产商数量激增，行业竞争变得越来越激烈，再加上土地原材料人工等成本召仔雪松房地产市场特点分析及营销对策城市开发王砒市场营销学案例教学法研究现代化毛梅市场营销课的引入式案例教学法探讨教育探索硕士学位论文第章绪论上升，地的遗忘规律研究，但时间间隔长。随着每天的广告次数不样，广告在广告周期不等，数量不等。广告频率的变化可以进行广告的造势，来不断适应销售状况的变化。常用的时间假期广告的广告策略，季节集中时间的策略，这样的广告数量的增加，推动销售高潮。波序列的类型广告频率从递增到递减的增量变化的过程，主要的广告频度是从少到多，从多到少，比较适合季节性和大流行性商品在广告周期频率的广告。递升序列型比较适用于节日性广告，主要的频度由少到多到高峰时停止的过程。递降序列型适用于文娱广告企业新开张或优惠酬宾广告等，是广告频度由多到少有广告高峰跌到低谷在最低潮时停止的过程。广告传播的关键首先，监控广告效果，提高收益在实际生活中，如果是房地产开发商在投入个系列的广告，花费了很大的财力和物力，结果监控效果不明显，就会把损失降到最大。所以，在进行广告宣传的时候，建立个有效的监控体系非常有必要，也是必须要建立的个监控体系。建立广告效果监控体系，是个比较大的系统工程，如果只是依靠销售部门，就很难完成任务。但是对于销售部门来说，直接面对客户是其个优势，销售人员可以通过与客户进行面对面的交流来客户对于广告策略的反映。比如，要求工作人员建立销售报表，不只是有几套楼房的成交数量，或者是销售的楼房面积是硕士学位论文第四章房地产公司楼盘的多销售策略多少，还要有消费者对于楼盘的反响，对于投入的广告的认识等等，俄日我通过对于销售人员统计出来的销售数据进行统的分析，从而发现产品的市场契机与下步的广告投放点。其次，广告应起到桥梁作用对于房地产的楼盘销售来说，必须要与消费者进行有效的沟通，这样才能让买卖双方相互理解，这样，交易成功的几率才比较大，广告宣传就是这个沟通的桥梁。沟通必须建立在相互理解的基础上。作为个起到搭桥作用的销售部门，除了要了解企业的发展战略，品牌战略，营销策略，产品性能等等，同样要了解市场，了解客户想了解的问题，想客户之所想，做到知己知彼，企业在坚持基本的原则基础上进行广告策略，学习发展与其他公司的妥协，继而向消费者妥协和沟通，从而达成共识，是创造双赢的唯途径。妥协不是让别人牵着鼻子走，但通过不断的沟通，尽可能找出个获得最大的回报渠道，这样的广告可能不会成为创意奖，但它是可行的。再次，广告投入要为品牌服务在商场的经济战中，广告招最能深入人心。品牌的力量是经济战中个重要的力量之。品牌是种无形的力量，战略规划，通过整合各种力量和资源，反映了品牌的力量，充分体现客户的价值。这可以成为品牌的广告，每次营销推广的催化剂。销售部门对于个企业的品牌的把握相对来说，比较困难，因为他们对于企业，产品大方面的把握的概念可能不如开发商理解的如此准确。出于这个原因，许多销售部门可能更加注重发展到定阶段销售，或者个广告推广效果的阶段，忽视维护和保养产品的品牌，导致后续弱的情况，需要汲取教训。最后，跳出旧的框架，寻找新的思路对于企业的推广广告来说，可能说的时候比较容易，但是在做起来就比较困哪了。个广告可能会决定企业的成败，所以，不得不重视广告的力量。因此，对于企业来说，广告就很有可能成为个定型的思维模式。对于企业的销售部门来说，他们不设计广告，也不负责推广广告，但是却可以负责企业的产品与消费者之间对接，销售人员根据消费者的反映，可以为广告公司提出些有建设性的意见。在我国的些城市，比如，广州上海北京等，房地产硕士学位论文第四章房地产公司楼盘的多销售策略广告创意都比较明显，报纸电视是般的广告主流媒体模式，户外宣传也是是主流的宣传媒介之。事实上，广告投放策略是虽然因为地域不同而发生不同的变化，不同市场的不同文化也会造成不同的宣传推广模式，但是不管怎样，都是可以寻找些可以通行的方法来把定向的思维打破，找到新的传播的渠道，把广告费用降低到最低点，实施有效的广告方式，房地产企业也要朝着这个方向努力。销售营利策略开发销售节奏控制对于楼盘的规模比较大的项目，必须要细致，把销售节奏牢牢控制，以促进不同价格楼层和单位掌握，以避免不利局面的出现。适当控制节奏，有利于消费者的热情的维系，掌握销售的主动权，以更好地吸引客户，保持销售形式的稳定和致。房地产楼盘项目的开发和推广的节奏，应制定完成分期销售计划，并且时不时的根据市场状况继续调整，既要保证销售，要要把产品保持在个适度的供应短缺状态，以更高的价格，从而完成目标利润价格策略价格定位是在房地产营销中最关键的工作，定位恰当与否，直接影响开发商的相关利润和销售业绩。可分阶段实施的项目的价格定位。第阶段，市场反应良好第二阶段，适当提高售价，所以按照价格上涨的市场反应，直到它到达个更稳定出售的状态，因此，它可以使开发人员获得最大的利益，不会影响到销售过程中。但定要避免过高的起价，旦你开始从过高的起价，导致销售不畅，然后再期望把价格降下来就显得困难重重。楼盘销售最不喜欢叠加，如果开盘之后形成和随后的价格下降，将让购房者产生不好的印象，认为这个房地产开发也有不足的地方，价格定位影视动态的价格定位和定价策略，特别是面积大的小区销售，有时宁可牺牲些利益，在定范围内实施价格限制，以确保充分的利益。对于大型项目的多阶段发展，第阶段的定价是非常重要的。正常情况下，项目的第阶段应该是个相对较低的价格吸引人气，聚集相当的人气之后，根据市硕士学位论文第四章房地产公司楼盘的多销售策略场情况对价格作相应的调整。如果进入市场的价格较高，旦市场是不能接受的，那么开发商将处于两难境地，不降价把房子就会滞销，降价会影响该项目的形象，现在盛行的买涨不买跌的消费者心理。因此，房地产公司楼盘项目在第阶段的定价时，开发商不要想次性赚够很多钱，个较大的初始投资，第阶段应做好损失的心理准备，并有足够的耐心逐渐收回成本和相应的利润，才能获得以后的发展。成本控制策略房地产楼盘项目的土地价格相对较高，面对其他相对较低的土地价格的竞争力，另方面，应强调的是控制成本，这是必要的，倒推成本搞开发。控制成本并不意味着钻空子，要在消费者需要方面作出科学的决策，花钱在在规划和设计的东西，不要增加不必要的开支。应采取设计，施工，销售，物业管理及其他方面的简化操作，减少环节，通过严格的规章制度，以控制开支，实现降低开发成本的目标。尾盘销售策略尾盘销售策略主要包括隐性降价寻找新的营销方式重新定义市场，改进产品制定目标各个击破等四个销售策略。首先，降价是最常用的方法之，也是些开发商和代理商用的比较多的方法。降低价格，也很多技巧，除了降低单位价格，以及所谓的隐性价格，如降低首付，送装修，送物资管理费，送花园等方面。这些相当客观降价方式的作用不可低估其次，降价不是个任何时候都好用的处方，些房地产价格上涨到了极限