和新科技革命的迅猛发展，促进中央商务区经济管理和控制功能不断增强，成为市场经济条件下全社会经济活动的中枢，成为全球或区域经济大系统中的枢纽。中央商务区的建设和发展，反映了所在地区经济中心地位，关系到所在地区在参与全球或区域生产和服务体系中所扮演的角色。本世纪以来，伴随世界主要国家和地区的经济发展和国际市场的拓展，造就了纽约的曼哈顿巴黎的拉德方斯和东京的新宿等全球性中央商务区，也出现了批像亚洲的香港中环铜锣湾新加坡中心区欧洲的法兰克福等国际区域性中央商务区。在些国家内部，也涌现出各自的层次不规模不等的中央商务区。我国改革开放以来，城市化进程加快，产业结构不断提升，地区性中央商务区也不断涌现。的功能特征有三个重要的功能，是创造了城市的超级景观，发展了高层建筑二是形成了世界城市现代化的最高端的功能三是刺激了城市相关产业的发展。将在城市中心有限面积内为信息流资金流人流物流搭建个从容流转的平台，使商务活动实现效率最高化，并能最终达到筑巢引凤的目的。纵观当代国内外城市中已经形成的，通常具有以下五个方面的基本特征在地理特征上，处于城市相对中心的位置，接近城市人口和经济活动的重心，是城市中通达性最高的部位，人际交流和信息交流最为密集。在产业特征上，以第三产业为主导，主要是金融保险证券商贸以及广告法律会计信息咨询等占地小高增值的现代服务业，以及高级零售酒店等相关服务业。在经济特征上，位于城市地价最高的地区，具备最完备的基础设施和办公条件，是跨国公司金融机构大企业和大财团总部和分支机构最集中的区域，是城市的经济核心。在功能特征上，主要表现为以公司总部为代表的经营管理功能，以金融机构为代表的专业服务功能，以高级零售酒店高级公寓为代表的生活服务功能，以及会展博览等文化服务功能。在景观特征上，高楼林立，是城市的标识，具有能够展现城市特色风貌的景观，是城市标志性建筑最集中的区域，代表着个城市景观的精华。的发展模式的发展很大程度上取决于市场经济条件下参与元素的集聚度，土地资源金融资源商务资源人才资源产业资源物流资源信息资源等都可以理解为市场经济条件下的参与元素。辨证方法论告诉我们，市场经济条件下参与元素的积聚可以有不同构成体系，同样我们可以做出大胆的假设，作为市场经济条件下参与元素的积聚的符号，同样可以因为参与元素的配比组合的多样性而折射出丰富的内涵，因此,传统的金融资源与商务人才资源在城市核心的积聚的形态只是发展模式的组成部分。基于此，以产业积聚为主要表达层次的发展模式正是对于传统发展模式延展性的研究，开发区作为产业积聚型研究样本具有相当的代表性。无论是从空间角度或是资源配比角度看，开发区发展模式是区别于传统的，它必定为发展注入新鲜的血液，同时它所面临的阻碍和所要解决的发展课题也是现实存在的。开发区的发展模式源于发达国家。国际上根据入驻客户的性质将开发区分为两大类。类是科学园区，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构技术性公司科技创业企业企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园法国尼斯的索非亚科技园新加坡科技园就是典型的科学园区，我国的些大学科技园，如清华科技园复旦创业园也属于这种类型。另种类型是工业园区,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区我国早期的经济技术开发区出口加工区等都属于这种类型。在我国的大多数高新技术产业开发区都是混合型的，也就是既有科学园区的性质，又有工业园区的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强份量也较重有些园区在研发技术创新方面的竞争力较强，更偏重科学园区。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新技术产业开域商业整体开发规模对价格影响，商业价值的最高标准线元平方米考虑到商务商业业态的价值，并且达到这价格比之市区有到二个周期短的延滞性。二期年，商业价值的最低标准线元平方米达到这价格比之市区有到二个周期短的延滞性商业价值的最高标准线元平方米为区域内三类商业地段达到该价格的可能性。根据人均商业面积平方米人及商业规划配套比重住宅商务文化来界定商业规模。同时，以升级目前的城市商业结构，来提升区域的商业品位，进而提升区域繁荣度和区域价值，并根据开发跨度分期实现项目的商业定位，总结如下年万平方米会展商业业态生活配套业态综合卖场业态酒店及商务元平方米备注年商业业态正常化在年之间行政办公板块由政府作为投资主体的商务区先行项目，意在提升区域的形象及行政配套服务水准，同时加速市场资源向政府核心聚集，从而达到快速启动能达商务区的目的。行政板块在发展中所起到的决定性作用在国内乃至国际的诸多成功案例中可以得到论证，如南通中央项目，其核心支柱之就是南通市政府的行政办公板块，它给市场带来的信息包含了以下点政府政策支持倾斜于项目城市的发展方向倾斜于项目政府投资包括基础设施配套倾斜于项目。在这个倾斜的支撑下，南通中央项目很快得到了市场的认同，以当年住宅销商业规模不包括商务金融商业模式年万平方米旅游商务会展业态园区配套业态年万平方米合计旅游商务会展业态园区配套业态休闲购物业态人均商业面积平方米人售业绩突破套年，住宅销售均价由原区域均价元平方米，快速提升至元平方米，价格跳帕达到，这样的情况在南通楼市发展的过程中是决无仅有的。同样，在目前国家对于房地产开发持谨慎态度的时期，政府的投入力度很大程度上是唤起市场信心的关键，而这样的信心在赋予普通消费者的同时，也赋予了个实力开发企业。酒店业能达商务区高档酒店项目概况能达商务区是南通经济技术开发区中央商务区，能达商务区高档酒店是其启动项目之，与招商服务中心金融大厦市政广场共同构成商务区核心区域。根据能达商务区控制性详细规划，高档酒店项目规划用地面积平方米，容积率，建筑面积平方米。该项目由投资商按五星级酒店标准投资建设规划用地面积可增加到平方米。高档酒店项目投资建设计划期年月日前完成土地挂牌上市年月日前开工建设年月日前建成营运并评定星级。五星级酒店的产权售价预期可达到元平方米，如扣除成本因素，其利润率如下五星级单位成本合计土地成本元平方米万建安及装修元平方米亿其他元平方米万合计元平方米亿销售单价元平方米销售收入亿保有资产亿住宅商铺五星级酒店投资回报比较表高档公寓板块根据调查分析，能达商务区依托南通经济技术开发区的优势，潜藏了高档公寓巨大的消费潜力。简而言之，这部分消费潜力可以分为两大块中产公寓外商公寓。其中中产公寓主要是针对园区中以境内目标为主购买市场，而外商公寓所面对的园区内境外目标为主的租赁市场。其中中产公寓的市场需求量为增长基数人口客户比率目标构成年年数据来源能达商务区开发建设经济分析南通开发区总公司比较项目投资住宅投资商铺投资旅游五星级商务酒店投资回报方式出租，增殖后转让套现通常为年出租增殖后转让套现自用委托经营获取年度分红，增殖后转让套现，免费入住权，其它多种回报产权通常为年投资额次性投资大，对投资，要求高单价高，根据铺面大小而投资额不同次性投资仅数万元，对投资者资金能力要求低升值保障国内宏观经济向好，经济处于增长期地价保持不下跌经济适用房大量上市等国内宏观经济向好，经济处于增长期所在商铺保持长久竞争力商铺推出量的供求平衡等。国际或国内宏观经济向好酒店所在城市的旅游资源酒店经营管理的创新等市场现状目前国内宏观经济处于调整阶段商品房市场价格持续下跌，跌幅达以上国家调低地价政策即将出台全国商品零售价格指数持续下降，商业经营处于低潮市场商铺供应量绝对过剩，价格下跌商业竞争持续加剧苏通大桥贯通南通经济技术开发区潜在的商务潜力城市高速增长的商务潜力根据人均平方米的居住指标，根据开发区发展规划，其目标构成所包涵中产公寓市场容量为平方米，其中外商公寓的市场需求量为增长基数企业客户比率目标构成年套套年套套年套套数据来源能达商务区开发建设经济分析南通开发区总公司根据平方米套的平均面积指标，其目标构成所包涵的外商公寓市场容量为平方米指标来源于上海碧云国际社区古北国际社区南通能达商务区构建战略规划实施可行性分析能达商务区构建规划的目标能达商务区是以水绿建筑为元素，人性化的空间布局为主旨，突出以行政办公生活娱乐为主的高品质的开发区的核心功能区域。整个中心区分为以行政商务为主，辅以购物娱乐餐饮休闲和少量居住的中央商务区，和以高档居住和适量购物娱乐休闲服务设施以及少量商务功能生活服务区。两个区域有机组合，构成完整的开发区中心区。图能达商务区规划效果图用地规划。总用地规模公顷，其中居住用地公顷，行政办公用地公顷，商业办公公顷，绿化用地公顷，道路用地公顷。其中部分为结合商务娱乐文化设施和少量低密度商办住用地的多功能绿化。以环形绿化包围的中心区是以行政办公商业金融文化娱乐为住的综合功能区，为开发区提供工作生活的核心功能，形成区域辐射。这里以行政服务中心为核心，向南是高级酒店金融办公等标志建筑围和的中心市政广场，作为开发区迎宾的大堂。行政服务中心向北是繁华但尺度宜人的市民文化广场，周围是歌剧院以及购物休闲娱乐中心，成为未来全区生活的中心点。沿星湖大道布置密度较低的商业办公用地，以减少快速道路对居住区域的直接干扰。沿新开路宏兴路主要为居住用地，结合公共绿地和开放空间，形成错落有致宜人的生活空间。核心区以东，沿星湖大道侧，由于靠近规划中的立交桥因此也布置些低密度的商务办公建筑，沿东方大道以商业办公为主，靠近核心区绿环的侧则布置些商住混合用地。另外，充分利用开发区丰富的水网资源，在市政广场前布置游艇码头，结合绿化，形成旅游绿色休闲特色的游艇港湾。图能达商务区功能分布图高度规划。总体布局中，建筑高度由中间向两边递减，南部向北部递减。以行政中心，五星际酒店银行大厦为主的标志性建筑群塑造了中心区的地标建筑群形象。从星湖大道驱车驶过，便能被标志建筑群的魅力所吸引，使观察者留下深刻记忆。星湖大道快速交通干道带来的干扰不言而喻，南部布置些点式的高层办公建筑，既能减少交通噪音干扰，又能提升中心区的品质形象。交通规划。道路规划体系强调与现状城市肌理和自然环境的协调，充分考虑建筑的功能辐射引起的步行穿越，兼顾周围区域人流的吸引以及交通穿越，同时也要努力使中心区繁华而不混乱，热闹而不嘈杂。中心区道路南北向沿绿化图能达商务区对外交通