围和成熟的业态组合等优势条件，以购物中心为主流代表的大型商业地产项目成为实现土地价值和商业价值最大化的最佳载体。第节问题的提出和研究意义问题的提出商业地产的开发投资热潮是社会经济高速发展的产物，也是我国城市化进程的中国购物中心发展报告，中国购物中心产业资讯中心出版，年月，。第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例必然趋势。目前，受到利益和市场机制的驱使，国内商业地产开发投资正迅速由大中城市向小城市蔓延。在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆盲目上马重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。综合来看，商业地产在运营管理模式上主要存在以下四个方面的问题规划问题。许多商业地产项目前期并没有进行过系统的规划。由于缺乏体现特色品位且富有个性的主题设计，商业地产项目从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因此在规划中体现差异化主题化特色化成为商业地产成功的必要条件。商业地产不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化消费者需求多样化的场所。二定位问题。现在的商业地产项目往往有摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第，甚至是中国第亚洲第，而且盲目追求高端定位。但是从成熟的市场发展来看，应该以满足区域内人群消费需求和消费特点为中心，提供有针对性的业态组合商品结构和服务。三业态选择问题。在商业地产项目运营过程当中过度依赖主力店，盲目迷信其积聚客流人气的能力。要注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注。四系统专业化的运营管理问题。没有科学的运营管理模式，所有切都是空谈。只有从开始就以全程运营的视角进行规划定位建筑招商以及后期的管理运营才能够确保项目能够实现其最初预期，达到正常的运作水平。目前，我国商业地产整体处于较低水平，相比国外来说，很多国内企业对商业地产运营管理模式的重要性认识还很肤浅，无论在理论上还是在实践上还都比较欠缺。商业地产的运营管理与传统地产有很大不同。商业地产是商业与地产的整合，讲大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章究的是长期稳定的运营能力和持续盈利的能力，而且商业地产的培养周期长投资风险大，要取得成功，必须考虑到商业地产项目的整体性，重视运营管理模式的研究。商业地产的成功，对于商业经验和运营管理模式有着高度的依赖性，未来商业地产的增值商业地产的收益，整体都体现在运营管理上面。二研究意义我国商业地产尚处于起步阶段，开发运营几乎都是在摸着石头过河，缺乏行业标杆和规范，这也在客观上造成对商业地产五花八门各行其道的解读与运作，使得商业地产处于种无序竞争的状态。事实上，商业地产所面临的开发量持续上升，经营效益却不见好转的尴尬状态很大程度上都是由于对运营管理模式的重视程度不够造成的。事实上，我国的商业地产发展潜力非常巨大。商业地产企业如何借助行业升级换代重新洗牌之际，进行资源整合，充分挖掘机会，积极应对挑战，把握战略扩张的良机，是值得深入探讨的问题。根据商业与地产的强藕合性和动态发展性，运用成熟的方法和科学的运营管理模式，掌握住商业地产的价值和品牌创造，持续地提高优势竞争力，商业地产势必成为未来我国经济增长的新亮点。我国商业地产的发展要回归理性回归科学回归健康可持续发展的轨道，使商业地产真正成为新兴地产型态，必然要求在运营管理模式上进行不断的探索和发展，并加以总结和创新，运用国际运营管理理念，营造个适合于本土化操作的运营管理模式，使商业地产能够快速高效地运转起来。第二节研究的方法和研究思路研究方法在研究方法上，本文根据研究内容的需要有针对性的采取了多种方法规范性理论分析方法本文采用规范性理论分析方法，对国内外商业地产运营管理理论进行了系统的整理和分析。二对比综合分析与逻辑归纳的方法第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例本文在研究过程中进行了较为广泛的综合分析和逻辑归纳，对不同类型的商业地产运营管理模式进行了比较分析与总结，并在应用研究中加以验证。为了准确表达研究思路也经常采用图表进行说明。三案例分析方法科学研究的意义在于指导实践服务社会，因此，在研究商业地产运营管理模式这样个实践性较强的课题时，除了进行抽象的理论分析外，还结合实际案例进行具体分析。二研究思路本文的研究按照以下思路展开首先，提出问题和研究意义，整理并分析了商业地产运营管理的相关概念和理论。其次，结合商业地产运营管理及现行模式的实践，分析成功经验与失败教训，并将其上升到理论高度。归纳出具有适用价值的理论和方法，进而提出了商业地产全程运营管理的程序与操作模式。最后结合实际案例进行了分析和运用。具体的思路结构如图所示。大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章图研究思路图图研究思路图第三节研究内容与创新之处研究内容根据本文的研究带来的休闲型客流，不会与其它任何业态重叠。影院为商业地产项目带来的客流提升了商业地产项目的质量，商业地产项目也能够为影院提供了高质量的观影人群。据数据显示，目前票房最高的放映点，大部分位于大型的购物中心商业地产项目之中。三项目的推广运营执行专业化运营由于商业地产本身是个汇聚零售商及消费者的地方，其性质及所发挥的作用有其两大特性第，租金收入与商户营业额息息相关第二，营运的不间断性。商业第四章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例地产运营有赖于专业的运营团队充分发挥其主导及桥梁角色，才能使自身处于有利地位。汇聚专业的运营团队表现在商业项目运营管理过程中各个环节的不同专家的支持和各个环节的串联衔接与配合，是综合的系统的支持体系，从而保证运营水平的专业化深度和对项目的整体把握。二日常运营实现远期战略目标，必须要有近期保障，即日常运营的稳定。因此，借助主力店的品牌主力店稳健强劲的经营能力，充分发挥其商业功能，可以获得持续稳定的回报。营造舒适的购物环境。涉及最基本的硬件维护及管理，必需为顾客营造个安全卫生照明度适中兼空气流通的购物环境，让顾客尽享购物之乐。加强投资者与经营者之间的沟通。作为投资者和经营者之间的主要桥梁，运营团队关注各个商家的需求和经营业绩，帮助商家开展有效的营销活动。定期向经营者搜集意见，深入了解他们的需求。这些意见可能属于硬件方面，如照明不足室内温度过高或过低等又或是整体人流不足，希望可藉推广活动吸引消费者前来等。运营管理团队在整合各经营者的反馈并加以分析后，便可提出改善方案，并贯彻执行，务求为经营者提供个有利的营商环境。定期检讨商户组合物业档次定位。密切留意市场变化，掌握经营者的营销状况，增加受消费者欢迎的店铺，以提升项目的市场价值。定期衡量经营者业绩的好坏及受欢迎程度，对于业绩较同业理想的经营者，管理团队进步探讨其成功之道，作为借鉴。对于营业额未如理想的经营者，则要探讨原因，并提出改善建议。在商铺续租或商铺招租的时候，这些业绩评核资料作为参考。另方面，运营管理团队亦需要定期比较项目整体的营业额，并因应消费潮流的改变，动态重新厘定考核标准。必要时，应提出提升项目档次及定位的建议，务求提高项目整体的竞争力。对商家进行精细化管理，不仅注重商家的营销业绩，而且对商家的顾客满意度进行重点管理。大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第四章项目的服务体系围绕提升顾客满意度建设客户满意度调查分析存在问题相关部门及商家督促改进达到顾客满意度上升的目标。通过借鉴专家对服务性企业顾客满意度和忠诚度关系研究，采取如下建设性措施注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间。鼓励员工与顾客建立商业友谊，培育更多忠诚顾客。在促销与品牌推广活动中强调服务公平性原则，包括结果公平性程序公平性和交往公平性。④对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客有强烈信任感通过高品味文化营销活动，让顾客产生归属感。第四节项目的运营成效分析全程运营管理模式的应用最突出的贡献是使得商业地产的实体产业链与虚拟金融链形成合纵连横的立体形态，从而能够进行系列具有创新性的战略合作与资本运作。在整合金融资源优势和商业资源优势的基础上，全程运营管理以种全新锐利的商业地产模式，颠覆了人们对商业地产的想像。在快速扩张的年至年，短短年时间，苏州印象城项目的投资运营商深国投商用置业有限公司在全国获得了多个项目，至年已经开业个。这样的速度，几乎创造了商业地产的发展神话。双链合，提升商业地产运营管理执行力。针对商业地产的特殊性，全程运营管理模式实现了产业链与金融链双链互动的模式，将有限的资金投入转化为强大的资源整合平台与资本运作能力。印象城项目通过与新加坡嘉德置地美国西蒙集团等专业商业投资运营商的学习合作，建立起了套国际化的商业运营管理体系，并凭此在商业地产产业链的纵深环节运营管理建立了专业声誉。随着在商业领域的品牌确立，印象城项目与更多国际知名商业企业建立战略联盟的思路也正在明确。同时也表现出了日益娴熟的专业管控能力，通过融购物餐饮娱乐于体的合理业态组合来吸引消费者在项目中停留更长的时间，将简单的目的性消费转变为高层级的发现性消费。二金融链打造系列金融产品，使不动产流动化。第四章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例仅仅是订单模式，还不足以构筑印象城项目在商业地产领域的核心竞争力。资本密集型的投资品的特征，决定了金融运作在商业地产的运营过程中将起到关键性的作用。除了要弥补项目运作所需的巨额资金，金融工具的引入还将商业地产的产权约束通过契约安排在不同持有人之间进行方式多样的转让与分割，从而化不动资产为流动资本。同时，通过在金融链上引入房地产基金，创造了以封闭式房产基金与受益权信托为主的系列金融产品。当金融链与产业链有机结合在起的时候，就产生了强大的聚变效应。综上所述，商业地产全程运营管理作为种科学的运营模式正在以健康可持续的态势向前发展。作为商业地产企业除了要遵循般商业地产业态运作规律和行业特点之外，还必须尊重