【毕业论文】东冠大厦项目定位与投资分析

项目距滨江区人民政府不到公里。

项目用地面积平方米，总建筑面积万余平方米，其主楼高层地块呈梯形，东西向较长，约米。

用地性质为企业总部大楼，建成五年内不得出售，五年后可转让。

项目北侧闻涛小学闻涛小学位于新月路以北，中兴花园西侧，占地余亩，总建筑面积约万平方米，已于年月建成投入使用，目前学校有教学个班，在校学生有余人。

项目东北面为中兴花园住宅区，其住宅区间道路上有江汉路夜市，有餐饮超市小百货等日常生活配套设施。

项目东面为兴耀大厦，其总建筑面积万余平方米，为兴耀集团总部办公大楼，层为大型餐饮娱乐中心。

项目南面为江南大道风雅钱塘等住宅区及滨江区体育中心用地项目西面为杭州市滨江区消防支队。

图项目效果图论文选题依据东冠大厦开发商东冠集团有限公司位于杭州国家高新技术产业开发区内江南大道，毗邻浙江省滨江高教园区。

公司创建于年，历经三十多年艰苦创业，目前已发展成拥有两大工业园区，家控股子公司的无区域性的企业集团。

年集团公司被评为国家级乡镇企业。

年列入浙江省五个批中的大企业集团，省市区重点骨干企业，受到省政府的重点扶持。

集团公司已连续年被评为级资信企业和浙江省农行黄金客户。

目前集团已发展成以通信信息新型建材建筑市政房产信息技术等多个产业为体的综合性企业集团，形成了房屋建筑总承包国家级市政总承包二级通信总承包二级智能化施工二级园林总承包三级等为主的工程资质体系，并在全国多个省市自治区建立了办事处或分公司，构建了个广泛而完善的市场营销网络。

东冠大厦为总部性质的写字楼，为了确保本项目的成功开发，公司需要对杭州市滨江区及该项目进行深入广泛的调查与研究，根据项目土地市场等情况提出产品的定位物业类型与配比策划及后续经营等。

本人在集团从事项目投资管理工作，为综合运用所学知识，培养调查研究分析问题和解决问题的能力，把实际工作和论文研究紧密结合起来，本人以该项目的定位与投资分析作为论文研究工作展开。

本论文的研究目标是通过对东冠大厦项目所在滨江区的宏观环境微观环境和竞争对手的分析，研究项目核心价值和目标客户群，确定产品的市场定位，并进行投资效益评价，为公司的投资决策提供依据和操作方案，实现公司经济效益和社会效益最大化。

本论文的研究结果将为项目的决策层提供决策依据，为项目的操作层提供指导。

本论文的主要研究的是项目的前期策划部分，即根据项目的具体情况，结合写字楼项目的开发流程，以客观的市场调研为基础，运用分析市场比较综合分析等方法，按定的程序对项目的市场定位进行科学而富有创造性地研究，明确具有较强操作性的方案，确定项目的市场定位和开发方向，并认真分析项目的投资效益，从而为项目开发降低风险，提高投资收益提供依据。

论文的研究方法本论文的研究以理论作为指导，以实际调研作为基础，通过查阅资料调查问卷与调查访谈掌握第手的资料，定性研究与定量研究相结合。

资料查阅在论文的研究过程中，查阅了大量的政府文件公告报刊资料银行资料，对近期国家房地产发展趋势金融政策滨江区基本经济情况土地供应情况杭州写字楼动态宏观经济情况等信息进行了收集整理汇总统计分析。

实地考察和访谈访谈经常与问卷调查起运用，获得书面问题不能够获得，或者需要进步深入地了解的信息。

在论文的研究过程中，投入了大量的时间和精力进行了实地考查调研，包括对滨江区各写字楼周边物业以及各类可能入驻企业进行考察，并对代表性的企业写字楼的管理者员工进行了访谈。

问卷调查问卷调查是获得第手需求资料的有效手段，为了解目标企业对写字楼特点的要求写字楼市场需生产和生活垃圾处理设备工业及医疗废弃物处理设备等。

滨江区产业发展特点及扶持产业研究杭州高新技术产业开发区建于年月，年月报经国务院正式批准为浙江省唯的国家级高新区。

滨江区年月经国务院批准设立。

年月，杭州市委市政府决定调整高新区和滨江区管理体制，实行两块牌子套班子全交叉兼职，既按开发区模式运作，又行使地方党委政府职能。

管理体制调整后，杭州高新区滨江总面积平方公里，其中江钱塘江北区块平方公里，江南区块平方公里，辖西兴长河浦沿三个街道，是杭州城市副中心和科技城。

全区常住人口万人，外来人万人。

经过十余年发展，杭州高新区滨江已成为浙江省最有影响的科技创新基地高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，其中软件产业基地集成电路设计产业化基地留学人员创业园动画产业基地电子信息产业基地等先后成为国家级的产业基地。

目前全区拥有近家企业，其中来自美英日韩等个国家的外商投资企业家，外商总投资亿美元。

形成了通信信息电子软件三大支柱产业，年产值占全区工业产值的其他如生物技术新材料环保等也占有席之地。

对于今后重点发展的产业，在滨江区的十五规划中也有了明确的规定，基本上和杭州市的方向是脉相承的。

十五时期，高新区滨江的产业发展思路是大力发展以两强通讯设备制造软件两优集成电路设计数字电视两新动画网络游戏为特色的竞争力强成长性好的高新技术产业体系。

其中的两新产业，努力形成以卡通形象为核心，影视广告传媒游戏软件开发图书出版音像制品服装玩具等行业为衍生的产业体系，打造具有杭州特色的动画游戏产业链，辐射全国乃至国际市场。

对于生物医药节能环保新型材料光机电体化产业也大力鼓励与扶持。

而在滨江区出台的条扶持政策中，也重点提到了鼓励国家级产业基地和特色产业园区发展。

滨江区设立国家级产业基地专项扶持资金万元，专项用于软件产业集成电路设计产业及动画产业基地公共服务平台和创新创业环境建设积极鼓励和扶持民间资本创建各类特色科技产业园区，目前全区已形成了浙大科技园东部软件园节能环保科技园数源软件园等余个具有产业集聚优势的特色产业园。

经管委会认定的特色产业园特色产业楼宇，年内根据特色产业园特色产业楼宇内企业对区财政所作的实际贡献给予特色产业园特色产业楼宇定资助。

创意产业概念的浮现杭州市和滨江区今后所要重点发展的高新产业，尤其是其中的两强通讯设备制造软件两优集成电路设计数字电视两新动画网络游戏，大部分都可纳入创意产业的范畴，符合政府扶持这先决条件。

而且创意产业所覆盖的行业面很广，发展前景非常广阔。

创意产业的概念与内涵创意产业由英国政府于年提出，正被越来越多的国家和城市所重视和大力扶持。

英国将创意产业定义为那些源自个人创意技能和才干的活动，通过知识产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会，并促进整体生活环境提升。

按照英国的划分，创意产业至少包括以下个领域广告建筑艺术与古董工艺设计时尚设计影像互动休闲软件音乐表演艺术出版软件及计算机服务电视及广播。

英国政府的创意产业实施，将伦敦从个传统的金融服务业城市成功转型成个充满活力的城市，使伦敦重新焕发出青春和活力。

而今天，英国的创意产业就产值来说已成为仅次于金融服务业的第二大产业，从就业人口看，则是第大产业。

从产业的划分来看，很难将创意产业划归到传统的第二产业或是第三产业中，创意产业是新技术日新月异的结果，也是新技术与知识产权有关的创意与传统产业的融合。

因此，从创意产业的发展来看，创意产业体现了产业融合的产业发展新趋势。

创意产业最大的投入是以人的创造力为标志的知识产权并依托现代的互联网和电脑技术作为工具，因此，它是个知识密集型的产业，体现了现代产业发展的种新趋势，同时它是种典型的节能产业，因而可以为产业的发展提供了条可持续发展的道路。

从英国当时提出创意产业的情形来看，其出发点是伦敦作为个老工业化城市，其制造业已经失去竞争力，高福利国家的地价等指标又很高，客观条件决定不能再发展低端制造业这样。

而伦敦等城市成功借助于创意产业实行为城市的产业结构优化和升级。

创意产业在国际上的发展根据英国政府的官方统计报告，其十三项文化创意产业年产值达亿英镑，占英国的，雇用的就业人口。

英国成为仅次于美国的世界第二大创意产品生产国。

年，英国文化创意产业产值年均增长率都在以上，平均年增长率为，而整体经济增长率则为年文化创意产业的就业增长率平均为，而整体经济就业增长率则为。

文化创意产业已成为英国政府推动经济增长与降低失业率的有效发展策略。

美国是全球文化创意产业最为发达的国家，从年开始，文化创意产品超过其他所有传统产业，成为美国最大宗的出口产品。

到年，美国文化创意产业产值达到亿美元，占的比重达到。

目前，创意产业在国际正成为现代产业发展中的个亮点。

据有关资料显示，全世界创意产业每天创造的产值达亿美元，并以左右的速度递增。

伴随着中国经济融入世界的步伐加快，创意产业在中国也渐渐显露头角，被看成是服务业的新增长点。

创意产业在杭州在杭州，创意产业也得到了蓬勃发展，已经成为杭州市的项重要产业予以扶持。

无论是杭印路号的诞生，还是首届中国国际动漫节的开幕，创意产业在杭州已经刮起了股旋风。

杭州也具备这样的氛围，中国美院等艺术类院校的存在，大量广告设计类公司的分布，使杭州具有浓厚的创意产业氛围。

资料显示，年杭州市文化产业增加值为亿元，比上年增长年包括文化体育教育卫生在内的大文化产业增加值占到全市的以上年上半年杭州安排文化事业资金亿元。

杭州代表性创意产业基地杭州市拱墅区杭印路号，为杭州蓝孔雀化学纤维有限公司的锦纶分厂，厂区占地面积亩，厂房