【毕业论文】房地产项目风险管理研究

房地产业作为个关联度高的行业，对实现社会生产要素的优化配置，调节社会消费结构，发展城市建设，拉动内需，扩大就业，引进外资等方面都起到了重要作用。

年中国房地产业固定投资达万亿元，约占全社会固定资产投资总额的℅，是仅次于制造业的第二大投资领域，房地产业的投资增速大约是的两倍。

房地产投资加之房地产消费支出房租装潢房贷利息和政府土地收入，年整个房地产业对的贡献平均的达℅。

在面对年中国经济极为困难的年，房地产仍占全国经济总量的℅以上，成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。

但是房地产业具有政策影响性强资金需求量大建设周期长市场变化快等特点，其发展过程中易受到社会政治经济文化技术等很多因素的制约。

导致其总是面临着大量的风险。

纵观近几年的房地产发展历程，楼市好比过山车，年全国市场热火朝天，无论是开工量还是销售价格都达到前所未有的顶峰。

随着二套房贷和加息政策的出台，火热的的市场渐渐偃旗息鼓。

又受年全球金融危机的影响，市场在这年曾呈现极度的低迷，量价齐跌，到处出现土地流拍现象。

为了稳定市场，刺激经济，国家又出台降息利率七折税费减免等政策，市场在年的春天重又迸发出勃勃生机，并发不可收拾，创出了历史新高，如全年房地产开发企业国内贷款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，增长全国商品房销售面积万平方米，比上年增长销售额亿元，比上年增长中国住宅与房地产信息网第章绪论房地产项目风险管理研究商品住宅销售面积也增长了，全国大城市房价涨幅超过，中小城市涨幅超过。

房地产行业预期和市场信心在不到年的时间里经历了由缓慢恢复到急速爆膨的变化。

年月份的地王频现更是将蕴藏的行业风险推向了风口浪尖，些地王拍出的土地价格比周边的在售商品房价格还要贵，真实再现了面粉比面包贵的幕。

年，为了抑制过快的发展势头国家又颁布调控措施，并逐渐成效，截至到月份，房地产市场重又陷入冰封期，成交低迷，成交量大约只有去年同期的，线城市的房价显著回落。

有关我国房地产有无泡沫的争论业界内外直喋喋不休，无论有无泡沫，行业市场变化之快，风险之大，已是不争的事实。

回顾近年来的房地产业的发展，与发达国家的发展历程比较，我国房地产业目前还处于初级阶段，普遍存在如下的些问题房地产从业企业以中小企业为主。

因为入市门槛不高，房地产开发企业呈现数量多规模小，行业集中度低。

资质高实力强管理规范企业很少，势必造成企业抗风险能力低，竞争力不强，产品的品质参差不齐。

市场发育不良，泡沫化程度较高。

据权威部门提供信息，我国房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且直在快速增长。

国际上房地产利润率般维持在左右，高的有，而中国房地产的利润率高达。

普遍认为住房总价合理范围以不超过家庭总收入的倍为宜，而国内工薪阶层购套房的费用多是年工资的倍。

致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

供需结构失衡。

是新建的中小户型中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。

二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

④房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。

房地产项目自有资金少负债率高。

旦国家收紧银根或是改变些税收政策，在市场行情不乐观的情况下，许多中小型企业将会面临资金链的断裂，惨遭出局。

房地产开发项目管理水平低专业人才缺乏。

很多中小企业以短期盈利最大化中国房地产信息网房地产风险管理研究第章绪论为目的，对自己的品牌经营和人才培养重视不足，人员流动频繁。

总结近年来的房地产发展态势，不难看出从年以来，国家密集的宏观调控政策直与楼市如影随行，目的是为了抑制行业风险，让其健康发展。

面对行业风险的积聚，扑朔迷离的发展势头，从业企业自身风险管理就显得尤为重要。

虽然经过多次的宏观调控使得房地产市场也呈现出较为良好的发展态势，但是在房地产业高速发展的现阶段正确的风险识别和风险评价后制定的风险应对策略。

风险自留绝对不可单独运用，而应与其他风险或实施对策结合使用。

刘钧风险管理概论清华大学出版社，房地产风险管理研究第六章房地产项目风险应对及监控房地产项目风险监控风险监控概念风险监控是通过对项目风险识别评估应对全过程的监视和控制，从而保证项目风险管理能达到预期的目标。

其目的是考察各种风险控制措施产生的实际效果是否与预见的相同，进而考虑是否需要调整管理计划以及是否启动相应的应急措施等。

风险监控的方法风险跟踪检查。

跟踪风险控制措施的效果是风险监控的主要内容，在时机工作中，通常采用风险跟踪表格来记录跟踪的结果，然后定期地将跟踪的结果制成风险跟踪报告，使决策者及时掌握风险发展趋势的相关信息，以便及时地做出反应。

风险的重新估计。

无论什么时候，只要在风险监控的过程中发现新的风险因素，就要对其进行重新估计。

除此之外，在风险管理的进程中，即使没有出现新的风险，也需要在项目的里程碑等关键时段对风险进行重新估计。

风险跟踪报告。

风险跟踪的结果需要及时地进行报告，报告通常供较高层次的决策者使用。

因此，风险报告应该及时准确并简明扼要，向决策者传达有用的风险信息，报告内容的详细程度应按照决策者的需要而定。

编制和提交风险跟踪报告是风险管理的项日常工作，报告的格式和频率应视需要和成本而定。

邹吉林房地产项目风险管理研究西南交通大学，第七章案例分析房地产项目风险管理研究第七章案例分析苏州怡和花园项目概况项目名称苏州怡和花园项目性质商住房地产项目。

项目地址苏州工业园区星湖街和松江路交汇处项目基础数据表中金以和花园基础数据序号项目数量单位备注总占地面积总建筑面积销售面积期联排别墅二期多层公寓公建面积容积率绿化率开发商简介上海中金地产隶属于中金投资集团有限公司。

公司成立于年，拥有国家二级房地产开发资质，公司总部设在中国上海，注册资本亿元。

中金地产以促进社会资源有效配置为己任，坚持品质构筑成功的经营理念，通过不断的整合创新为社会持续提供优质产品，从而保持自身的持续发展。

目前中金地产所开发的项目已覆盖上海江苏浙江等多个经济发达地区，既有公寓别墅等传统住宅物业也有甲级办公楼大型商场。

此项目是中金地产进驻苏州的第个项目，以期打造成树立品牌和口碑的样板项目，借此能在苏州长期发展。

房地产风险管理研究第七章案例分析怡和花园项目的风险识别怡和花园项目投资决策阶段的风险本文在前文中分析了房地产开发在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合怡和花园项目的具体情况，分析如下开发区域风险中，政治经济环境方面，我们国家长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争工潮社会动荡政府不稳定等因素的发生概率很小，对本项目不构成风险因素。

在产业政策环境方面，国家近几年强调大力发展第三产业。

国家在十五规划内，直接将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，这些为房地产业的发展莫定了基础。

在城市规划上，怡和花园位于苏州工业园打造的核心景观区域金鸡湖，临湖第圈的位置，外围景观得天独厚。

在土地政策上，可能要面临土地政策改变的风险，如限期开发物业或者土地出让金的上缴期限缩短，首付增加等等。

金融政策方面，由于出现经济稍过热现象，不排除银行提高贷款利率，融资门槛提高，成本加大的风险。

税收政策也有可能面临调整。

社会环境方面与经济环境方面由于近年来宏观形势直良好，这两方面的风险因素都较少。

开发物业类型风险方面，怡和花园属于高档公寓住宅类物业类型，低密度住宅。

由于国家在土地拍卖中对于低密度住宅呈现越来越紧缩的态势，此类物业更加有保值增值的可能。

但是项目期为大面积的联排别墅，总价较高，购买人群相对较少，产品去化速度可能较慢。

开发时机风险方面，据统计美国房地产业的周期大约为年，香港约为年，日本约为年，我国的房地产周期目前还没有准确的统计数据，但房地产周期与宏观经济周期，以及地域经济发展紧密相连。

我国经济走出了全球金融危机的阴影，宏观经济周期还处于稳步上升的轨道。

地域经济方面，苏州经济总量全国排名第五，人均可支配收入居江苏之首，对房地产的刚性需求直表现出旺盛的态势。

随着今年沪宁城际铁路的通车，城市体化的建设，必将促进长三角生活圈的形成。

完善的交通网络提升了本区域的核心竞争力，作为上海的后花园，比起上海动辄几万平米的房价，苏州的房价将会吸引更多的人在此安家落户。

就自然风险和社会风险而言，基本上可以忽略，苏州自古以来风调雨顺，自然灾害和地质灾害极少发生。

该地块以前是作为农业用地，排除文物古迹坟墓等潜藏的不确定性。

综上所述，怡和花园项目在投资决策阶段主要的风险是土地政策风险金融政第七章案例分析房地产项目风险管理研究策风险以及税收政策风险。

怡和花园前期阶段的风险通过本论文第四章的论述，在前期阶段，主要有土地获取风险融资风险产品定位风险前期手续风险设计风险招标风险和合同风险。

该地块经过拍卖方式获得，竞争较激励。

在前期，该项目的管理组织位于上海，勘察设计单位是上海的设计院，由于是异地设计项目，对项目现场情况了解不全面，容易形成设计缺陷，易导致日后发生设计变更现象。

此项目是中金地产在苏州的第个项目，由于项目管理小组成立时间不长，尚处于磨合期，存在前期手续风险的可能也较大。

产品定位为高档低密度住宅区，以联排别墅和花园洋房为主，在以高层为主的苏州工业园区，此类产品体现了定的稀缺性。

高层次的定位与园区环金鸡湖核心景观区域的位置相得益彰。

融资风险方面，房地产开发所需巨额资金，融资是开发商最为关切和颇费心机的问题，我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，急于将楼盘以按揭贷款进行套现，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。

由于近年来国适时调整金融政策，