【毕业论文】杭州市住宅市场运行态势的实证研究

今后几年手房供给量增幅很大，楼盘竞争激烈相关建议参考文献附录杭州北京上海广州武汉宁波大连样本数据明细表致谢浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究绪论问题的提出自年月份加息前后及至现在，关于房地产泡沫争论达到白热化程度。

加息以后，我国房地产市场越来越像个充满变数的谜局，众说纷纭，莫衷是。

在国际上，以纽约时报为代表的境外媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，并质疑中国房地产泡沫是否已破裂。

高盛集团亚洲有限公司总经理胡祖六认为，目前的地产投资是非常盲目的非常不理性的。

摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇认为，目前国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第。

摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为，世界经济正处于有史美国的新房开工量经季节调整后按年率计算仅为万套，比月份调整后的万套大幅度下降了，为近年来最大月降幅。

在旧金山和西雅图，房屋租金水平已经开始下降，美国其他些城市的售房人员也开始降低报价。

华盛顿经济政策与研究中心主任迪恩贝克认为美国的房地产价格将有的向下修正空间，尽管房地产业市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，影响就将是全国性的。

新西兰房地产市场继续降温。

年新西兰房屋中位价格曾上升，年上升了，年第季度升幅放慢至和，至月仅仅上升了。

经济分析人士称，新西兰房地产销售数量已经比年下半年最旺盛时期大幅下滑，售价到年有可能回落至。

房地产价格已出现下降的国家英国澳大利亚英国房地产市场近年的连续快速增长周期宣告结束。

英国两家最大的抵押浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究贷款机构哈利法克斯银行和全国建筑协会分别于年月份和月份发表的报告显示，英国房地产市场年增长率跌到年来的最低水平左右，年甚至有可能出现年来的首次负增长。

为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从年月到年月，把利率从年来的最低水平连升次，上调到，导致抵押贷款负担加重，许多人开始对住房市场望而却步。

另外，人们的收入增加速度赶不上房地产价格上升速度也是影响房地产市场发展的重要原因。

哈利法克斯银行提供的数字显示，从年到年底，英国的房地产价格增长幅度为，而同期平均工资增长幅度仅为。

英国年月份房屋价格连续第个月回落，但下跌速度较月有所放缓。

澳大利亚自年下半年开始也连续加息。

澳大利亚央行指出，来自多个行业的数据显示，在两个最大城市墨尔本和悉尼房价下跌的影响下，澳大利亚全国房价持续回落。

年第二季度，澳大利亚平均房价下跌，其中墨尔本房价下跌。

房地产价格泡沫破灭的国家日本德国世纪九十年代初日本房地产市场泡沫破裂对经济发展造成的巨大负面影响，使日本经济长期陷入了衰退。

自年日本房地产价格达到最高点后已经连续年下跌，跌幅高达。

日本房地产市场目前有复苏迹象，海外及日本国内投资机构，包括摩根士丹利和美国投资基金孤星基金在年下半年投入大笔资金，提升了日本的房地产价格，投资者现在已经将收购土地的地点从东京扩大到其他城市。

在东京的些位置很好的地区，土地价格最终停止了下跌。

年，这种情况将扩大到其他城市，如大阪和名古屋。

德国的房地产泡沫数年前已经破裂，现在仍在慢慢消化苦果。

年德国大约有万套住宅被强制拍卖，年则上升了，达到万套。

在东西德合并后，建筑业曾度是德国东部经济腾飞的主要动力，但在房地产泡沫破裂后，德国东部至今没有摆脱经济不景气的困扰。

房地产价格已复苏的地区香港台湾香港楼市从亚洲金融危机以来年间下跌了，自年第三季度走出谷底正式进入复苏的轨道。

截至年月日，香港土地注册处共有宗住宅包括二手住宅物业买卖合约登记，涉及金额高达亿港浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究元，分别比年增加及比较年同期，部分物业上升超过百分之四十。

虽然房价已大幅上升，但市民的负担能力仍然良好，在失业率回落和薪水有望上调的利好消息带动下，市民置业信心大大提高。

年的预测至少，对楼市也有正面影响。

台湾房地产市场在经历年的不景气后，终于在年第季开始复升。

台湾房价指数自年大幅下滑以来，从年第季开始，已连续季呈现走扬情况，并且涨幅有逐渐扩大的趋势，成交量也较过去年之间成长倍左右，显示台湾房地产已逐渐走出过去年来的不景气，逐步迈向回温阶段。

虽然年年初选举后出现短暂衰退，不过由于第季为房地产市场传统旺季，预估需求将呈现缓步上扬的趋势，加上政府自年陆续推行各项优惠政策来刺激房地产市场，包含不动产证券化土增税减半征收优惠利率房贷等，因此，年整体的房地产市场供需则大致维持平衡的状态。

不过，由于年第季与年第季之间房地产供给量释出过大，短期间之内恐难以消化，预估此波房地产景气将在年第季达到波段高峰，第季出现小幅回档，等到库存推案逐渐去化之后，下半年后房地产景气才会再回温。

根据房地产价格形势的不同，先选择典型国家地区，再选择该国地区个具有代表性的城市，本次比较确定以下个城市美国纽约英国伦敦日本东京澳大利亚悉尼法国巴黎香港，同时，为增加国内城市的参照，增加上海城市。

因此，包括杭州，共个城市。

数据抽取及统计美国纽约，世纪不动产美国网页中售房挂牌信息是按照区域分类，即先搜索大区域后选择小区域。

考虑到数据信息非常庞大，样本抽取按照纽约城市的区域分布，平衡选择了个区块曼哈顿纽约布朗克斯怀特普莱恩斯布鲁克林昆斯长岛扬克斯芒特弗农新罗谢尔，每个区块随机抽取个样本，共个样本，但是网上没有出租的挂牌信息。

统计结果如下表。

浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究表纽约房价租金比测算样本统计表项目总价万美元建筑面积平方英尺卧室数量个折单价元样本均值离散程度样本最大值样本最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数英国伦敦，世纪不动产英国网页中伦敦中心区没有售房挂牌信息，伦敦地区的个区域中仅个有售房挂牌信息，共条，因此，按区域分布同比例确定区域抽取样本量，再从区域中随机抽取，共抽取个售房样本。

出租样本按照售房样本抽取方式抽取，因出租挂牌信息较少，共抽取个样本。

统计结果如下表。

表伦敦房价租金比测算样本统计表项目销售租赁总价英镑卧室个折人民币元月租金英镑卧室个折年租金元样本均值离散程度样本最大值样本最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数日本东京，世纪不动产日本网页中售房挂牌信息区分户公寓住宅两类，区域选择为东京区，然后按照建筑面积进行分层抽样，共抽取个售房样本户公寓各个。

出租挂牌信浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究息不区分户公寓住宅，而是按照区域分类，东京区共条信息，按区域分布同比例抽取个出租样本。

统计结果如下表。

表东京房价租金比测算样本统计表项目销售租赁价格万日元建筑面积折单价元月租金万日元建筑面积折单位年租金元样本均值离散程度样本最大值样本最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数澳大利亚悉尼，世纪不动产澳大利亚网页中悉尼分个区域，共条售房信息条出租信息，按区域分布同比例抽取样本，出租样本按照售房样本确定比例抽取，共抽取个售房样本，个出租样本。

统计结果如下表。

表悉尼房价租金比测算样本统计表项目销售租赁总价澳元卧室个折人民币元周租金澳元卧室个折年租金元样本均值离散程度样本最大值样本最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数法国巴黎，世纪不动产法国网页中巴黎区分住宅公寓两类，售房挂牌信息共条，按照建筑面积进行分层抽浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究样，共抽取个售房样本住宅个公寓个。

出租样本按照售房样本确定比例抽取，共抽取个样本。

统计结果如下表。

表巴黎房价租金比测算样本统计表序号销售租赁总价万欧元建筑面积卧室个折单价元月租金欧元建筑面积卧室个折单位年租金元样本均值离散程度样本最大值样本最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数香港，世纪不动产香港网页中售房挂牌信息共条，按照最近个月的挂牌信息抽取样本，考虑到未进步区分地域，采取大样本量方式进行随机抽取，共抽取个售房样本，个出租样本。

统计结果如下表。

表香港房价租金比测算样本统计表项目销售租赁总价百万港元建筑面积平方英尺折单价元租金港元建筑面积平方英尺折单位年租金元样本均值离散程度最大值最小值样本极差样本方差样本标准差样本变异系数上海，世纪不动产上海网页中售房挂牌信息有条，按照最近个月的挂牌信息抽取大样本量，共抽取个售浙江大学学位论文杭州市住宅市场运行态势的实证研究摘要自年月份加息前后及至现在，关于房地产泡沫争论达到了白热化程度。

现在的杭州房地产市场形势让人感到扑朔迷离。

对于杭州房地产住宅市场运行态势的正确判断和发展趋向的合理把握是当前的迫切问题，因而笔者将住宅市场作为研究的主要对象，希望通过本次研究得到杭州房地产住宅市场的总体判断，以解决实际工作需要。

本文在对房地产属性及房地产市场特征进步认识后，探讨了房地产使用市场与房地产资产市场的关系房价的影响因素，进而对房地产泡沫研究作了文献综述，通过比较选取了房价租金比作为房地产泡沫房价是否合理的衡量方法。

笔者主要通过互联网站从房地产中介机构世纪不动产的几万条挂牌交易信息中整理出条有效的房屋出售出租信息，分三个层次对杭州市房价租金比展开分析杭州房价租金比的结构和走势分析与国内其他个城市比较与境外国家或地区个