【毕业论文】昆明双龙商场二期项目投资分析

早在年美国首次对田纳西河流域建设项目进行了可行性评价，使项目取得了很好的经济效益。

此后，项目评价逐渐渗透到许多领域，同时项目评价的理论也得到不断的充实和完善，已经形成了套相当完整的项目评价理论体系。

项目评价理论的完善主要体现在下述三个方面项目评价内容的完善与方法的科学化。

在评价内容方面，除最初的财务评价外，增加了国民经济评价环境评价等内容在评价方法方面，除了静态评价法外，补充了考虑时间价值的动态评价法，目前又有专家提出将模糊期权法用于项目投资评价决策和在不确定的投资环境下，运用概率理论进行项目评价决策等。

重视对项目全过程进行评价。

如提出建设项目系统评价的观点，主张应加强项目建设过程的评价，尽早发现问题并采取有效的措施予以解决来确保预期目标的实现另有些专家指出为了使项目交付物达到预期目标，应对项目实施过程的绩效进行动态持续评价年又有学者相继提出对项目的实施过程进行管理的框架方法和对项目实施过程绩效进行评价的模型等新方法。

项目完工后的后评价转向重视项目执行的阶段性评价，后评价提前。

世界银行从年月日开始，就将项目完成报告改为项目执行报告，并以事实证明，阶段性评价对改善投资效益具有重要作用。

早在年代初，美国政府就把政府投资项目的执行情况评价与预算划拨挂钩而美国的私人投资项目在此之前早就已经实施了过程评价，通过过程评价来纠正已经出现的偏差，并不断地进行调整并修订目标和策略，上述这些评价实质上都是对项目实施过程的评价。

二国内研究现状我国在改革开放以后开始重视项目的前期工作，并引进了西方国家项目评价方法。

年，国家计划委员会颁布的关于建设项目进行可行性研究的依据试行管理办法，年公布了建设项目经济评价方法与参数，年国家经济委员会公布了工业企业技术改造项目经济评价方法，形成了较为完整的评价标准和规范。

年，国家计委建设部联合公布了建设项目经济评价方法与参数第二版，在年第版的基础上总结了投资项目评价的经验，作浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析了定的调整。

总体来看，我国现阶段建设项目的评价是在参照西方先进项目评价的理论基础上的不断发展与完善。

从国内对房地产项目评价的情况来看，主要是项目可行性评价，其研究的重要内容在以下三个方面项目评价内容的完善与评价方法的科学化。

方面，根据国外项目评价理论的发展与完善而对房地产项目可行性评价的内容与方法予以完善另方面，国内部分学者根据房地产项目可行性评价中存在的问题对其与般建设项目在可行性评价中的区别进行了分析与比较。

项目风险的分析与评价。

通过对风险的科学分析，从而增强对项目风险的防范与控制能力。

此前，国内些学者阐述了系统非系统风险的风险分类方法，并且主张采用组合投资来降低项目开发风险等。

项目评价的数据估算准确性的研究。

项目评价的投资与收益等基础数据估算对评价结果至关重要，而估算方法的合理性对数据估算的准确性起决定性作用。

目前，国内些学者相继提出运用灰色数学模糊数学等方法来对项目投资进行估算，试图进步提高数据估算的准确性。

当前，项目动态评价概念在思想和方法上已经得到了很多的应用，即强调运用科学的方法确定项目目标，并高度重视执行过程的评价与监控。

事实上，此理论与方法在国外已经取得定的效果。

而在国内，项目评价在房地产项目开发中的应用还比较片面，般仅在可行性研究方面予以运用，其项目评价的内容也很不完善，般没有对项目的实施过程进行评价。

可见，对房地产开发项目进行全过程动态跟踪管理及控制的研究基本上是不存在的。

项目投资分析的方法比较分析方法比较分析法是通过指标或方案间的对比，从数量上来确定指标差异的种分析方法。

本文在可行性分析中大量运用比较分析方法来说明项目投资的可行性，如在进行环境分析时，与周边环境进行对比，与其他同类项目进行对比，在进行投资估算时，不仅与其他同类项目进行对比，也与历史数据进行对比。

特别是在进行项目投资的经济可行性时采用多方案进行比较，以分析各种方案的优劣性。

定性与定量分析相结合方法定性分析是采用逻辑推理，运用文字描述，对事物的性质进行理论分析与说浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析明，其结论来源于经验推理和判断，而定量分析则引用数据说明问题的性质和趋势，其结论来自于运算的结果。

本文在对项目投资分析时采用定性与定量分析相结合，并以定量分析为主的方法。

在进行项目投资的环境分析方案设计以及风险分析时，主要采用定性分析的方法，运用经验和判断说明项目投资的必要性和风险性，在进行项目的经济可行性论证时，则主要采用数学模型对项目的投入产出及其不确定性进行分析。

同时，在资金投资现金流量表表税后自有资金投资的净现值根据自有资金投资现金流量表表计算可得万元。

根据上面的计算，该项目的税后，而净现值评价标准的临界值是零，说明该项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，会取得经济效果，项目可行。

税后内部收益率根据自有资金投资现金流量表表，计算可得，即该项目税后内部收益率为，高于银行贷款利率和基准贴现率，因此该项目是可行的。

按出租模式运营不确定性分析不确定分析是指在信息不足，无法用概率描述不确定因素变动规律的情况下，估计可变因素变动对项目可行性的影响程度及项目承受风险能力的种分析方法。

该项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，不确定性因素主要来自以下几方面投资总额租金水平出租率和可变经营管理费用。

这些因素受各方面因素影响，有可能发生变化，影响该项目经济效益目标的实现。

盈亏平衡分析盈亏平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平产量和销售水平销量。

当项目的生产规模或销售规模达到这个平衡点时，项目既不亏本也不盈利，维持种简单再生产的状态，称之为保本状态。

借助于盈亏平衡分析，并辅之以边际利润和边际利润率等分析与评价指标，可对项目投资规模盈利能力及风险程度进行更深入的探讨。

该项目的盈亏平衡分析，按以下步骤进行确定固定成本与变动成本浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析项目的开发与经营成本与其他商品经营成本样，按成本额与工程数量或销售数量的关系可分为固定成本与变动成本两类。

固定成本是指在定范围内不随工程数量或销售数量而变化的，是相对稳定的成本。

变动成本则是指那些随着工程量或销售量的变化而变化的成本。

固定成本与变动成本的分离是项目盈亏平衡分析首先要解决的问题。

在实际的经济分析中，实现成本分离的方法很多，有费用分解法高低点分析法及回归分析法等。

但在项目投资分析中，每个项目都有自己面临的特殊情况，难于找到合适的统计数据，目前多采用费用分解法进行固定成本与变动成本的分离，即具体分析每笔投资及成本费用，视其性质划归为固定成本或变动成本。

对于该项目的运营成本而言，则可设定经营税费经营管理费其中的变动成本为变动成本固定资产折旧费和经营管理的固定成本等属固定成本。

二线性盈亏平衡时的商铺出租价格在该项目中，当项目的运营收入与商铺出租价格呈线性关系时，称其为线性盈亏关系。

处于盈亏平衡时的商铺出租价格，就是盈亏平衡点，又称保本点，即项目的收支平衡点，常用的盈亏平衡点求解方法有计算法与图解法两种。

设年租金总收入停车场的年出租收入商铺出租价格出租率商铺总面积年利润成本总额年固定成本折旧经营管理的固定成本，年变动成本经营税经营管理的变动成本，式中的经营税率为，经营管理的变动成本率为。

则有关系式由盈亏平衡的定义，即得出则得盈亏平衡点保本点的计算式。

假设上式中的保持不变，具体为停车场的年出租收入为万元商铺面积为万平方米出租率为项目的每年折旧为万元每年经营管理的固定成本为万元。

重要的是该项目的总投资不变，则在盈亏临界点上的商铺出租价格计算如下元平方米。

浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析因此，在其他条件不变的情况下，商铺出租价格即商铺单位面积年租金能达到元平方米，或商铺单位面积月租金达到元平方米。

项目即可实现盈利。

三线性盈亏平衡时的商铺出租率根据盈亏平衡的时的公式，得出同时也假设式中的保持不变，具体为停车场的年出租收入为万元商铺面积为万平方米商铺单位面积年租金为元平方米项目的每年折旧为万元每年经营管理的固定成本为万元。

重要的是该项目的总投资不变，则在盈亏临界点上的商铺出租率计算如下。

因此，在其他条件不变的情况下，商铺出租率在以上，项目即可实现盈利。

般认为，当盈亏平衡点的出租率小于时，项目风险较低。

由此可见，该项目的风险程度较低。

敏感性分析敏感性分析是分析和预测项目经济效益的主要指标对主要变动因素变动而变化的敏感程度。

该项目的敏感性分析主要按以下步骤进行确定分析指标衡量项目投资经济效益的指标较多，敏感性分析计算的工作量又大，不可能每种指标都分析到，般只能针对最重要的或最敏感的因素选种或数种分析。

根据敏感性分析的三项原则即与经济评价指标相致原则，与经济分析阶段相致的原则以及突出重点的原则，确定该项目的分析指标为税后净现值税后内部收益率和税前投资收益率。

二选择不确定因素并确定其变化范围影响项目经济效益的因素有很多，它们都具有种程度的不确定性，用于进行敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益有强烈影响的因素，以及在进行效益评价时，采用的不准确没把握的数据因素。

在商业地产投资项目投资分析过程中，其不确定性因素主要是在开发建设阶段引起的工期和建设成本以及在经营阶段引起的租金税率单价推销期等因素。

在项目开发建设阶段主要经济活动是进行商场建筑的建造，其最主要的不确定因素是工期和建设成本。

虽然这些因素在与建筑施工部门签订了工程承包合同浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析后会确定下来，但在项目的投资分析阶段，它是可变的。

即使是确定了的工程进度计划建设成本计划，也往往会因为自然条件经济条件等因素的改变而改变。

而在项目经营阶段的主要经济活动是进行商铺的出租或出售，是房地产商品价值的交换阶段。

这阶段主要的不确定因素有租金单价税率推销期等。

这些因素直接影响投资效益。

上述因素部分处于投资者控制之下，是可以估算与控制的因素，另部分却是难以预料和控制的，是投资者必须承担的风险。

众多的因素中，最基本的是时间，时间的拖延就意