【毕业论文】美都广场项目定位和投资收益分析

该地块位于杭州市莫干山路与教工路交叉口的西北角，整体项目呈长方形，南靠教工路，东临莫干山路，北依景苑路，西面为规划中小区道路，总面积为平方米，建筑容积率不大于建筑密度不大于绿地率不小于用地性质为商业综合用地，使用年限年。

美都广场在杭州市区北面地块，南依着教工路尾，紧邻着董家新村和塘河新村，距离武林商圈直线距离公里，距离西湖武林广场分钟车程。

美都广场周边以住宅区为主，西面为文教区，北面是原杭州的些老工业区。

东南两面均以住宅商贸为主的成熟区块。

美都广场项目除了拥有小区本身完善配套公建外，项目还可享用文教区的配套公建及商业设施，更加方便居民购物生活及办公。

美都广场交通便利，多路公交设有站口，往北公里为汽车北站，毗邻的莫干山路和教工路均为杭州的主要干道。

该项目的地理位置欠缺处主要是位置靠近杭州老工业区，靠北米处为杭州热电厂拟搬迁，莫干山路作为主干道势必有车噪污染，区块新建筑较少，项目整体档次提升高度有限。

选题依据美都控股股份有限公司的房地产业务在浙江省从规模上来说属于中型房地产企业，年以来公司发展迅速，目前有几个项目在同时运作中。

就年以来的杭州地产业态势而言，如何合理的根据土地市场和政策等多元因素确定项目开发的具体形式和内容在目前来说至关重要。

虽然该项目为商业综合用地项目杭州近年来普遍住宅项目运作优于商业项目，但由于本地块最大优势在于拍得地块时间较早年初，土地成本较低，故我们认为只要定位合理，定价科学，销售回笼良好就仍然可以取得稳定效益。

本人希望能综合运用在课程学习到的相关知识，并结合实践，通过严谨的市场调研和科学定位，把握投资收益和项目风险，并期望本论文对实际工作有定的借鉴和用途。

论文的研究目标和研究方法论文的研究目标本论文的研究目标是通过对美都广场项目所在区域的宏观环境微观环境和其他相关因素的分析，研究该项目的核心价值以及目标客户群，进步确定并优化产品的市场定位和规划方案，进行投资效益评价，为公司的投资决策提供依我们通过比较市场法计算出美都广场小户型公寓的回归价格为元平方米，当然我们还要参考市场调研的数据，结合市场情况和消费者的需求因素，以保证销售目标的计划指标。

基于对杭州房价走势和预期，本着定价策略的根本思路，我们认为以回归价格的折左右对该产品的销售价格进行控制，在同类市场竞争中可具有明显的比较优势，所以我们把美都广场小户型公寓均价范围定位在元平方米。

写字楼同样，我们对写字楼得市场价格定位也采用了比较市场法。

我们选择了本案周边例典型交易案例，其中例为二手写字楼，例为在售写字楼。

通过专家进行因素评分，有下表表写字楼类交易实例和价格表交易案例交易情况区域因素个别因素交易价格元平方米回归价格元平方米瑞琪大厦云河大厦银都大厦迪尚商务中心新青年广场丽阳国际商务中心美都广场同，用我们用最小二乘法得到回归方程方检验达到，说明拟合度通过。

我们通过比较市场法计算出写字楼的回归价格是元平方米，同样，参考众多的市场因素和保障销售计划的目的，我们认为以写字楼回归价格的折对该产品的销售价格进行控制，在同类市场竞争中可具有明显的比较优势。

另外，考虑些综合因素，我们对该产品的均价控制在元平方米。

商铺及车位由于商铺得售价定位受区域因素和个别因素影响很大，选取的交易实例修正难度偏大，故本案的商铺售价根据实际情况，宜采取竞争导向定价和需求导向定价相结合，并且根据经验并参考周边售价为主定价原则。

目前在拱墅区北大桥范围视地段商铺售价区间在元左右。

本案商铺售价范围层在元区间，部分层在元区间。

地下车位转让年使用权价格为万元个。

项目营销定位目前在市场转变，竞争激烈的背景下，要求企业不断调整自身的营销思路和经营策略，毕竟房地产项目的营销成功与否直接关系到项目的生死存亡。

对此，我们希望本项目的营销定位能根据市场变化更周全，更灵活，也更有效率。

制定营销战略及计划我们注重全程策划工作各项内容的衔接协调，使营销策略科学化系统化。

通过产品市场和写字楼对城市价值的分析，我们提出以下的营销思路和主要推广手段营销模式创新，销售和招商互动，互为促进，同时降低门槛，适当根据客户需要改造产品。

实施整合营销传播策略。

即通过使用多种营销手段和传播工具，将公关广告新闻策划人员行销推介会及研讨等进行整合，并组合交叉使用，力求以最经济的花费达到最佳的传播效果。

切合市场需求抓住主流，以势出奇制胜，把握市场时机，掌握销售节奏。

营销渠道方式建议对于本项目的营销方式，依据现有成熟的渠道和方法，我们认为有以下几点坐盘销售在售楼处接待。

直销销售专员对点直接跟踪特定目标客户。

进行电话行销。

扫展会。

了解各种行业展会信息，向参展单位派发特别制作的单页。

扫楼。

进入目标大楼拜访客户，派发资料，增加项目知名度。

促销建议在销售过程中对标志性客户进行折扣促销。

公关活动公关活动应辅助媒介策略的巧妙运用，最终为销售提供良好的促进作用。

协助或承办行业发展论坛参与评奖。

在销售中，如能有权威奖项作证，将大大增加对客户的说服力。

突出营销特色近年来，开发商开始在产品设计及销售上注重挖掘楼盘卖点，如杭城金都华府提出科技的概念，提出宽带网络和小区智能化管理又如翡翠城提出健康的概念，加大环境的绿化力度，建立绿色生活社区我们根据本项目的自身特点，提出了三个口号新城北财富中心弹性办公空间新都市，新。

其核心是城北财富主干线，创业生活新空间。

这些口号突出了本项目的几个重要特色区域位置优势位于拱墅区核心商区之办公环境便宜配套成熟新族自由搭配都市工作生活。

同时，我们在营销过程中突出财富概念，主要是体现本案良好的价值成长空间。

美都广场项目经济效益分析项目进度本项目工作进度计划分三阶段实施，即施工前的前期准备工作施工过程中的工作及竣工后的验收工作。

为表达上的方便，项目进度计划采用流程表和说明相结合的形式，具体如下前期阶段工作进度计划项目公司房产开发资质申报项目公司工商注册项目立项申请勘察设计红线方案设计招标方案设计审批编扩初设计扩初设计审批编施工图消防审查卫生审查消防审查环保审查设计审查施工招投标交纳规费核发施工许可证开工验灰线办质监安监天天天天天天核发建设工程规划许可证核发投资许可证天天天天天天天天天天天人防审查说明有部分不影响项目进度的工作未排入计划日程中，例如地质勘探环评监理招标等。

国有土地使用权证在交纳完土地出让金后即核发。

自年月起，本阶段工作进度计划需要个日历天。

施工过程工作进度计划天天说明开工后施工至高层，多层为结构三层可申请予售证。

予售阶段可持续至楼盘交付使用。

自年月起，本阶段工作进度计划需要个日历天。

竣工阶段工作进度计划天天天说明工程决算审查可在建筑工程竣工后开始。

自年月起，本阶段工作进度计划需要个日历天。

汇总建筑工程开工建筑工程竣工，附属工程开工综合验收申领预售证预售综合验收交付使用房屋测绘产权办理资料归档项目总结本项目总进度计划共需个日历天。

在各阶段工作进度中根据预期目标再排周月季度工作计划。

销售进度和销售收入测算本案的预售定于年底，根据市场形势和本楼盘的些特点，对本项目的销售进度计划目标如下表表销售进度计划表年份类型年度年度年度年度销售面积平方米回笼资金万元对销售收入的预测计算，我们采用了较为保守的参考单价，以确保收入预算编制的实施。

同时，我们认为近两年杭州市区房价企稳，价格调整幅度有限，为了便于计算，也忽略了未来销售价格变化的影响。

表销售收入计算表面积平方米单价元收入万元商业用房层，商业用房二层，其他部分商业用房写字楼精装修户型可销售面积合计地下车位个合计项目成本费用分析对于项目的成本费用，我们列出了总成本费用汇总表表总成本费用汇总表序号项目金额开发成本小计土地成本前期工程费基础设施费小区配套费建安成本工程其他费用开发费用小计建设管理费财务费用销售费用管理费用营业税合计根据项目费用成本支出进度，参考项目公司制定的工程成本费用支出计划，我们排列了年度支出表。

表年度支出表近似计算年度土地成本前期工程费基础设施费小区配套费建安成本工程其他费用续表续表年度支出表近似计算年度建设管理费财务费用销售费用管理费用营业税合计项目投资估算开发项目成本估算开发项目成本由土地费用前期工程费建安工程造价基础设施配套费管理费用财务费用销售费用不可预见费及销售税金构成。

土地取得费用土地出让金土地出让金元契税契税以缴纳的土地出让金的记取。

契税万元万元土地证签发费土地证签发费以拟土地出让面积乘以元平方米杭州市当地标准记取。

土地证签发费元平方米，元前期工程费建筑工程报建规费包括新型墙体材料专项金人防工程异地建设白蚁防治工程散装水泥基金城市教育附加等，根据杭州市当地目前实际收费标准，估算值为万元。

详见附表项目开发本估算表勘察设计费共计万元基础设施费小区配套费基础设施和配套费用包括有线电视工程通讯电话工程户外自来水管市政排水环境绿化环卫工程邮政设施施工水电等等，共计万元。

建安成本建安工程费由杭州江南设计院进行概算，本项目主体工程中土建工程估计元，安装工程估计元，电梯工程估计元。

同时，按照土建安装工程的设定不可预见费用元。

配套公建根据不同内容分别根据经验数据进行估算。

工程相关其他费用主要视监理招标费用共计万元，其他杂费万元。

详见附表项目开发本估算表项目直接开发成本土地取得费用前期工程费础设施费小区配套费建安成本工程相关其他费用元其他费用建设单位管理费用建设单位管理费用取建安成本的。

管理费万元万元财务费用根据项目规划设计方案，整个项目建设周期为年，资金视作均匀投入，注册资本为万元，为自有资金，同时，母公司注资万元，预期期限年，自筹资金直接年利率在左右。

在杭州联合银行获得亿元二年期项目贷款，综合直接利率约，财务费用万元销售费用销售费用以销售收入的记取。

销售收入见前销售费用万元管理费用管理费用以开发直接成本提取。

管理费用万元销售税金销售税金以销售收入的记取。

销售收入见后销售税金万元表项目开发成本估算表项目数量单位所有成本测算合计计算公式备注土地成本小计出让金契税税法土地证签发费，前期工程费规费高校建设基金，平方米元米市政府杭政发号文人防建设费，平方米元米杭财城杭价费杭人防续表硕士学位论文论文题目美都广场项目定位